Le propriétaire pense que la conciergerie « s’occupe de tout ». La conciergerie répond qu’elle n’est qu’un prestataire qui publie une annonce avec les informations de son client. Tant qu’aucun contrôle n’a lieu, la question reste théorique. Elle cesse de l’être le jour où la mairie assigne les deux, ensemble, devant le président du tribunal judiciaire.
Un jugement récent (tribunal judiciaire de Paris, 10 juillet 2026, n° RG 26/52006) a condamné, pour un même appartement, la propriétaire et sa conciergerie à 70 000 euros d’amende civile chacune, pour un local loué en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage. Le plafond légal est aujourd’hui de 100 000 euros par local, auquel s’ajoutent le retour forcé à l’habitation sous astreinte et, lorsque le propriétaire possède plusieurs biens, l’addition de plusieurs amendes personnelles.
L’enjeu réel n’est pas seulement de savoir si la sanction tombe. Il est de savoir qui la supporte au bout du compte. Car le propriétaire condamné a immédiatement tenté de faire garantir sa dette par la conciergerie — et cette demande a été écartée, mais pour une raison qui laisse la porte grande ouverte.
L’essentiel. Une conciergerie de location saisonnière peut être condamnée personnellement à l’amende pour changement d’usage lorsqu’elle participe à la mise en location illicite : le juge parisien l’a fait sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’amende du propriétaire et celle de la conciergerie sont deux condamnations distinctes, non une amende partagée. La demande du propriétaire tendant à être garanti par la conciergerie a été rejetée dans la procédure accélérée au fond pour un motif purement procédural (article 839 du code de procédure civile), ce qui laisse ouverte une action séparée en responsabilité contractuelle contre le mandataire.
L’amende civile pour changement d’usage : le régime en jeu
À Paris comme dans les communes qui soumettent le changement d’usage à autorisation, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme sans autorisation expose à une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune. Le produit de l’amende est intégralement versé à cette commune. Le juge ordonne en outre le retour du local à l’usage d’habitation, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré.
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le fait de louer un local meublé d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue en lui-même un changement d’usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). L’amende ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé (article L. 651-2 du même code).
Cette loi étant plus sévère, elle ne s’applique pas rétroactivement. C’est le sens de l’avis de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié : pour un changement d’usage antérieur à son entrée en vigueur, l’usage d’habitation se détermine selon les critères de la loi ancienne. En pratique, le plafond est de 50 000 euros par local pour la période antérieure au 21 novembre 2024, et de 100 000 euros pour la période postérieure. L’amende civile a le caractère d’une punition, ce qui justifie l’application du principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure (Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467 ; Cons. const., n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).
La location saisonnière échappe à ce régime dans trois cas seulement : la location de sa résidence principale pour une durée n’excédant pas quatre mois par an, la location d’un meublé constituant la résidence principale du locataire, et la location dans le cadre d’un bail mobilité. Hors ces hypothèses, l’autorisation de changement d’usage est requise.
Ce que la commune doit prouver contre le propriétaire
La charge de la preuve pèse sur la commune. Trois points doivent être établis, et chacun ouvre un angle de défense.
Le local est bien à usage d’habitation
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à un moment quelconque des trente années précédant la contestation. La preuve se fait par tout moyen. La commune s’appuie en pratique sur l’acte de vente qui décrit le lot comme un logement, sur le fichier immobilier de l’administration fiscale (données OFEA transmises par la direction régionale des finances publiques) et sur le constat d’un contrôleur assermenté. Contester utilement suppose de démontrer une affectation autre — commerciale ou professionnelle — établie et autorisée : une affirmation ne suffit pas.
Le changement d’usage est illicite
C’est ici que se joue le piège le plus fréquent, celui de la fausse résidence principale. Déclarer un bien comme résidence principale pour bénéficier de l’exception ne tient pas lorsque le même propriétaire déclare plusieurs logements comme résidences principales, ou lorsque son domicile réel est ailleurs. Dans l’affaire parisienne, la propriétaire avait déclaré quatre appartements comme résidences principales alors que son domicile était établi à l’étranger : le juge en a déduit, sans difficulté, qu’aucun de ces locaux ne pouvait l’être. Le constat de location touristique, l’annonce encore active sur la plateforme, le nombre de nuitées et les commentaires en ligne suffisent à caractériser la location répétée à une clientèle de passage.
La sanction : amende, retour à l’habitation et astreinte
Le montant de l’amende n’est pas forfaitaire. Il se module selon la durée de la période incriminée, le profit tiré de l’exploitation, les diligences du propriétaire pour revenir à un usage d’habitation, sa bonne ou mauvaise foi et sa situation financière. La mauvaise foi se déduit de faits concrets : maintien de l’annonce en ligne après les mises en demeure, absence de réponse aux courriers de la commune, poursuite des réservations jusqu’à la veille de l’audience. Les difficultés financières personnelles, elles, ne justifient pas la location illicite.
Le levier le plus efficace sur le montant n’est pas juridique mais comportemental : cesser l’exploitation et coopérer avec la commune dès le stade du contrôle réduit fortement l’amende ; à l’inverse, laisser l’annonce active jusqu’au jour du procès la fait grimper, car le juge y voit la marque de la mauvaise foi. C’est souvent la première faute, et la plus coûteuse, de celui qui croit pouvoir gagner du temps. À côté de l’amende, le retour à l’habitation est ordonné sous astreinte, et l’exécution provisoire est de droit (article 481-1, 6°, du code de procédure civile) : le jugement s’applique immédiatement, sans attendre un éventuel appel.
La conciergerie peut-elle être condamnée personnellement ?
Oui. Une conciergerie de location saisonnière est un professionnel de l’immobilier qui, selon le juge, ne pouvait pas ignorer la règlementation applicable. Lorsqu’elle publie l’annonce, gère les réservations, optimise les prix et perçoit une commission, elle participe pleinement à la mise en location illicite : elle répond alors personnellement, à côté du propriétaire et pour sa propre part.
La condamnation d’une conciergerie n’est pas, en soi, une nouveauté : des communes en ont déjà obtenu. Ce qui retient l’attention ici, c’est le montant et le principe d’une condamnation parallèle, à parts égales avec le propriétaire. Le mandat de gestion ne transfère pas la responsabilité du propriétaire vers la conciergerie ; il ajoute une responsabilité propre du mandataire.
Sur quel fondement : L. 651-2 ou L. 651-2-1 ?
Le point mérite l’attention, car il commande la solidité de la condamnation. La commune fondait sa demande contre la conciergerie sur l’article L. 651-2-1 du code de la construction et de l’habitation, texte visant spécifiquement le concours apporté aux locations touristiques. La conciergerie objectait que ce texte, issu de la loi du 19 novembre 2024, ne pouvait s’appliquer à des faits antérieurs au 21 novembre 2024.
Le tribunal a contourné l’objection : il n’a pas statué sur L. 651-2-1 et a condamné la conciergerie sur les articles L. 631-7 et L. 651-2, en la rangeant parmi les « personnes qui enfreignent » l’article L. 631-7. Le procédé évite le débat de non-rétroactivité, mais il déplace la difficulté sur un autre terrain, celui de la légalité de la sanction, développé plus bas. La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de se prononcer clairement sur ce point. En l’état, une conciergerie assignée aurait tort de tenir sa condamnation pour acquise sur ce seul fondement, et un propriétaire aurait tort de miser sur la solidité d’une amende qui lui est infligée par ricochet.
Une amende civile, mais une sanction punitive
Parce qu’elle constitue une sanction ayant le caractère d’une punition (Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467), cette amende emprunte le régime protecteur de l’article 8 de la Déclaration de 1789, que le Conseil constitutionnel applique à toute sanction punitive et non aux seules peines prononcées par les juridictions répressives : légalité, non-rétroactivité de la loi plus sévère, proportionnalité et individualisation (Cons. const., n° 99-411 DC du 16 juin 1999). Deux de ces exigences décident du sort de la conciergerie, en sens inverse.
La personnalité de la sanction joue en faveur de la décision. Une punition ne peut frapper que l’auteur de son propre fait : elle interdit toute amende solidaire ou partagée entre le propriétaire et son mandataire. Le tribunal s’y conforme en prononçant deux amendes distinctes, motivées séparément, et non une amende commune répartie. L’objection tirée du caractère nécessairement individuel de la répression n’affaiblit donc pas le jugement : elle en commande au contraire l’architecture, et condamnerait toute tentation de solidarité.
La légalité joue contre elle. Les textes répressifs sont d’interprétation stricte. L’article L. 651-2 punit celui qui « enfreint » l’article L. 631-7, c’est-à-dire celui qui change l’usage du local — celui qui en a la disposition —, non le mandataire qui le commercialise pour le compte d’autrui. Or le législateur a adopté un texte fait pour ce cas : l’article L. 651-2-1 punit « toute personne qui prête son concours » à l’infraction « par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services », en n’excluant que les plateformes numériques. C’est mot pour mot l’activité d’une conciergerie — et son existence confirme, en creux, que le texte général ne la visait pas. Fonder malgré tout la condamnation sur L. 631-7 revient à étendre par analogie une sanction punitive, là où l’interprétation stricte l’interdit : c’est de ce côté, et non de celui de la personnalité, que se loge le moyen de défense le plus sérieux, jusqu’à une éventuelle question prioritaire de constitutionnalité. La voie de la responsabilité civile, elle, échappe à ce reproche — elle ne punit pas, elle répare, et se déploie sur le seul terrain de la faute (voir plus bas).
Ce qui caractérise le « concours » de la conciergerie
Le juge ne se contente pas de la qualité de professionnel : il relève des actes précis. Dans l’affaire parisienne, un mandat exclusif chargeait la société de louer le local pour de courtes durées, avec commercialisation, création du compte sur la plateforme, gestion des réservations via un logiciel de type channel manager et fixation dynamique des prix par un outil de smart pricing, le tout contre une commission de 20 % des sommes perçues. L’annonce figurait en outre sur le site de la conciergerie elle-même, avec renvoi vers la plateforme. C’est cette implication opérationnelle, et non le simple encaissement d’honoraires, qui fait passer le prestataire du rôle de tiers à celui de participant.
Les défenses que la conciergerie peut opposer
Une conciergerie n’est pas désarmée. Elle peut d’abord soulever l’inapplicabilité dans le temps du texte spécial invoqué contre elle. Elle peut ensuite contester le concours lui-même : un mandat limité au ménage, au linge et à la remise des clés, sans intervention sur l’annonce ni sur les prix, se défend mieux qu’une gestion clé en main. Elle peut enfin établir que le propriétaire lui a fourni une information inexacte — un faux statut de résidence principale, un numéro d’enregistrement correspondant à un autre bien, une autorisation prétendue mais jamais justifiée. Cette dernière défense ne l’exonère pas nécessairement de sa propre faute, mais elle nourrit son recours contre le propriétaire (voir plus bas). En revanche, l’action de la commune ne dégénère pas en procédure abusive du seul fait qu’elle vise aussi la conciergerie : la demande de dommages-intérêts formée à ce titre par le gestionnaire a été rejetée.
Deux amendes distinctes, pas une amende partagée
L’erreur de lecture la plus répandue consiste à croire à une amende globale répartie entre le propriétaire et la conciergerie. Il n’en est rien. Le juge prononce deux amendes personnelles distinctes, une par contrevenant. Dans le jugement commenté, 70 000 euros pour la propriétaire et 70 000 euros pour la conciergerie, pour un seul appartement.
La conséquence est lourde lorsque le propriétaire possède plusieurs biens : l’amende étant fixée par local, plusieurs jugements se cumulent. C’est ainsi que, dans cette affaire, le total des condamnations relayé publiquement — de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros par personne — correspond à l’addition des décisions rendues pour l’ensemble des appartements concernés, non à une amende unique. Chaque local est un contentieux, chaque contentieux sa propre amende.
Le propriétaire peut-il se retourner contre la conciergerie ?
C’est la vraie question économique, et la réponse tient en deux temps : non dans l’instance devant la commune, oui par une action séparée.
Pourquoi l’appel en garantie échoue dans la procédure accélérée au fond
Le propriétaire condamné avait demandé, à titre subsidiaire, que la conciergerie le relève et garantisse de toute condamnation. Le tribunal a rejeté cette demande, mais pour un motif exclusivement procédural. La procédure accélérée au fond n’est ouverte que dans les cas prévus par un texte (article 839 du code de procédure civile). Aucun texte ne la prévoit pour une demande de garantie entre codéfendeurs : la demande était donc irrecevable dans ce cadre. Ce n’est pas un refus au fond. Le juge n’a pas dit que la conciergerie ne devait rien ; il a dit qu’il ne pouvait pas en connaître dans cette procédure.
La voie qui reste ouverte : la responsabilité contractuelle de la conciergerie
Le recours doit donc être porté devant le juge de droit commun, sur le terrain de la responsabilité contractuelle. Prestataire ou mandataire selon la qualification du contrat, la conciergerie répond des fautes commises dans l’exécution de sa mission (article 1231-1 et, en cas de mandat, article 1992 du code civil), et se voit reconnaître, comme tout professionnel, un devoir de conseil envers son client. Gérer une location manifestement soumise à autorisation, remettre en ligne une annonce déjà contestée par la mairie, ou s’abstenir d’alerter le propriétaire sur la nécessité d’un changement d’usage : autant de fautes susceptibles d’engager sa responsabilité et de justifier qu’elle prenne en charge tout ou partie de l’amende du propriétaire.
Le partage se joue sur les informations échangées. Si le propriétaire a menti sur le statut du bien, sa faute réduit d’autant le recours ; si la conciergerie a exploité le bien sans vérifier les préalables qu’un professionnel diligent ne pouvait ignorer, la sienne l’expose. Les clauses du mandat sont décisives : c’est là que se lit qui devait vérifier le numéro d’enregistrement, contrôler le plafond de nuitées, demander l’autorisation de changement d’usage, et qui s’était engagé à garantir l’autre. Un contrat muet sur ces points transforme le recours en dispute de preuve, arbitrée par les courriels, les formulaires internes et les captures d’écran des comptes.
Un levier reste sous-exploité : l’article L. 631-7 frappe de nullité de plein droit « tous accords ou conventions conclus en violation » de ses dispositions. Le mandat qui organise l’exploitation d’un meublé de tourisme illicite peut, sur ce fondement, être annulé — ce qui ouvre la restitution des commissions encaissées par la conciergerie et pèse dans le partage final de la charge.
La leçon vaut dans les deux sens. Le propriétaire ne doit pas attendre d’être condamné pour préparer ce recours : les pièces se rassemblent dès la mise en demeure de la mairie. La conciergerie, elle, a intérêt à refuser de publier sans justificatifs, à faire figurer au mandat une obligation de coopération et une garantie du mandant, et à conserver la trace de ses alertes.
Pour contester l’amende elle-même, les moyens de fond et de procédure sont détaillés ici :
Amende civile airbnb : comment la contester ?
Deux demandes de la commune qui échouent
Toutes les demandes de la commune ne prospèrent pas, et ces échecs sont autant de points de défense concrets.
L’amende de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, sanctionnant le défaut de déclaration préalable, est une amende administrative prononcée par la commune elle-même : le juge judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut la prononcer. La demande formée à ce titre devant lui est rejetée.
L’amende de l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation, sanctionnant le défaut de production des documents demandés, ne peut être poursuivie que par le ministère public, et de surcroît en référé, non par la commune selon la procédure accélérée au fond. Là encore, la demande est écartée. Une commune qui empile ces chefs de demande s’expose à en voir plusieurs tomber : le défendeur a tout intérêt à en soulever l’irrecevabilité in limine.
Ce que la règle ne dit pas
Le régime du changement d’usage est écrit ; son application à votre situation ne l’est pas. Le statut réel du bien, le contenu exact du mandat de conciergerie, la chronologie des locations autour du 21 novembre 2024, la teneur des échanges avec la mairie et avec le gestionnaire : ce sont ces faits qui décident de l’issue, du montant de l’amende et de la répartition finale de la charge. C’est précisément là qu’intervient l’avocat, qu’il défende le propriétaire assigné, la conciergerie mise en cause, ou celui des deux qui entend se retourner contre l’autre.
Le voisin ou le syndicat des copropriétaires confronté à un meublé de tourisme dans l’immeuble dispose, lui, de ses propres actions :
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Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
