Vous voulez remplacer vos vieux volets battants par des roulants, poser un store banne pour l’été ou installer un brise-soleil sur votre balcon. Ce sont vos fenêtres, votre balcon, votre lot : vous vous croyez chez vous. En réalité, dès que la modification se voit depuis la rue ou la cour, vous touchez à quelque chose qui ne vous appartient pas seul — l’aspect extérieur de l’immeuble — et l’installation bascule sous le contrôle de l’assemblée générale. Poser d’abord et espérer que personne ne dira rien est un pari risqué : vous pouvez être assigné en référé et condamné, sous astreinte, à démonter en quelques mois, sans que quiconque ait à prouver le moindre préjudice.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des règles précises — et surtout des délais — qui décident si vous êtes en danger ou tranquille. Le point que presque personne ne vous dira : après un certain temps, une installation irrégulière devient intouchable. Encore faut-il savoir de quel délai on parle, car il varie du simple au sextuple selon la nature exacte de vos travaux.
L’essentiel en une réponse
Toute installation de volets, stores ou brise-soleil qui modifie l’aspect extérieur de l’immeuble exige l’autorisation préalable de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Les travaux restent à vos frais. Sans autorisation, vous vous exposez à une action en remise en état, y compris en référé. Un remplacement strictement à l’identique, qui ne change rien à l’aspect, échappe en principe à cette exigence, l’article 25 b) ne visant que les travaux qui affectent l’aspect extérieur.
Volet, volet roulant, store : de quoi parle-t-on ?
Avant toute chose, un point de vocabulaire, car le mot exact commande le régime juridique. Sous le mot « volet » on range des objets très différents, et l’assemblée ne les traite pas de la même manière.
Le volet battant — deux vantaux de bois ou de métal fixés par des gonds, qui s’ouvrent sur le côté — est la forme traditionnelle. La persienne en est une variante à claire-voie, aux lames ajourées qui laissent passer l’air ; le volet coulissant, lui, glisse le long de la façade sur un rail. Ces modèles anciens, en bois et dans la teinte de l’immeuble, épousent le plus souvent l’harmonie de la façade : c’est le type que les règlements et les Architectes des Bâtiments de France admettent le plus volontiers, et qu’ils imposent parfois.
Le volet roulant est tout autre chose : un tablier de lames rigides (aluminium, PVC, bois) qui s’enroule dans un coffre, manœuvré à la sangle, à la manivelle ou par un moteur. Peu importe, à ce stade, qu’il soit manuel ou électrique ; ce qui compte, c’est le coffre et le matériau. Un coffre logé à l’intérieur du tableau de fenêtre reste discret ; un coffre extérieur en saillie, avec des lames d’aluminium, change franchement la ligne et la matière de la façade.
Le store, enfin, n’occulte pas : c’est une protection solaire, en toile (store banne, store enrouleur) ou à lames orientables. Cette dernière catégorie — le brise-soleil orientable, ou BSO, que le langage courant appelle volontiers « store roulant » — se pose à l’extérieur comme un volet roulant, mais avec des lames d’aluminium orientables et un aspect résolument contemporain.
De là une conséquence que les copropriétaires sous-estiment. Un volet battant en bois, conforme à la teinte de l’immeuble, a toutes les chances d’être autorisé, quand il n’est pas déjà imposé par le règlement. Un volet roulant en aluminium à coffre extérieur, ou un brise-soleil orientable, modifie l’aspect et peut, lui, être refusé pour préserver l’harmonie, surtout sur un immeuble ancien. Et, comme on le verra, l’autorisation donnée pour un « store » ne couvre jamais un volet roulant : les juges distinguent soigneusement ce que le vocabulaire courant mélange.
Pourquoi vos volets « à vous » relèvent de l’assemblée
Le réflexe est naturel : le volet est accroché à votre fenêtre, vous en avez l’usage exclusif, vous en payez le remplacement. Juridiquement, c’est plus subtil. Le gros œuvre et les façades de l’immeuble sont, sauf stipulation contraire, des parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Tout ce qui s’accroche à la façade et se voit de l’extérieur touche donc à l’apparence d’un bien collectif, même quand l’élément lui-même est classé privatif par le règlement.
C’est ce que vise l’article 25 b) de la loi, qui soumet à l’autorisation de l’assemblée « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Le texte range volontairement côte à côte les parties communes et l’aspect extérieur : même si votre volet est privatif, dès qu’il change l’aspect, l’autorisation collective devient obligatoire.
Le règlement de copropriété et la clause d’harmonie
Avant même l’assemblée, lisez votre règlement de copropriété. L’article 8 de la loi lui confie le soin de fixer la destination de l’immeuble et les conditions de jouissance des lots. Beaucoup de règlements imposent, sur ce fondement, une couleur, un matériau ou un modèle de volets, et vont jusqu’à soumettre à consentement du syndicat « tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble » — fenêtres, persiennes, volets, garde-corps, peintures extérieures.
Ce type de clause n’est pas décoratif et il est parfaitement valable. Les juges ont jugé qu’une clause soumettant à autorisation toute modification des éléments contribuant à l’harmonie était « en parfait accord avec les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » (CA Versailles, 4e ch., 9 janv. 2012, n° 10/07192). Concrètement, le règlement peut vous imposer des contraintes esthétiques supplémentaires, y compris sur des éléments privatifs, et vous priver du droit de modifier vos volets, « même en ce qui concerne leur peinture », sans passer par l’assemblée.
Attention au piège inverse : une clause du règlement qui prétendrait vous dispenser par avance de toute autorisation pour ce type de travaux est réputée non écrite. La Cour de cassation l’a posé en principe (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953) : on ne peut pas neutraliser l’article 25 b) par une clause générale. Le règlement peut ajouter des contraintes, jamais vous exonérer du passage devant l’assemblée.
Ce qui déclenche l’obligation d’autorisation
La ligne de partage n’est pas « intérieur / extérieur » du lot, mais « visible / invisible » depuis l’extérieur, et « modifié / à l’identique ». Un store intérieur posé derrière votre vitre ne regarde personne. En revanche, la jurisprudence retient une conception large de l’atteinte à l’aspect : changer la couleur ou le matériau d’un store ou d’un brise-vue par rapport à ceux des autres balcons, modifier le nombre de vantaux d’une fenêtre, tout cela « affecte l’aspect extérieur de l’immeuble » (CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 12 avr. 2018, n° 16/21010).
Le cas du volet roulant illustre la nuance. Le coffre logé à l’intérieur de votre tableau de fenêtre est discret ; le tablier, lui, se voit. Et lorsqu’il est posé en débord de façade, avec un coffre extérieur qui se détache du mur, il modifie franchement l’aspect (CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 16 nov. 2023, n° 22/13878). C’est cette partie visible qui fait basculer l’installation sous l’article 25 b), quand bien même la mécanique reste chez vous. Le store banne obéit à la même logique : posé sur le devant de la façade, il doit être autorisé par l’assemblée, même s’il n’est pas fixé directement dans le mur mais sur une devanture rapportée (CA Angers, ch. com. A, 19 mars 2024, n° 22/01766).
« Discret » ne veut pas dire « dispensé »
C’est l’argument que tout le monde tente, et qui ne marche presque jamais. Peu importe que votre installation soit peu visible, de bon goût ou cohérente avec le reste : dès qu’elle se voit depuis la rue, elle affecte l’aspect. Des caissons de stores jugés « discrets, mais malgré tout visibles depuis la rue » affectent l’aspect extérieur « même modestement », et cela suffit à imposer l’autorisation (TJ Pontoise, 1re ch., 18 mars 2025, n° 23/03284). Des coffrages que le commissaire de justice n’a pu photographier qu’au téléobjectif ont été jugés visibles depuis deux rues, donc soumis à autorisation (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 28 nov. 2024, n° 24/05646).
Surtout, ne comptez pas convaincre le juge que vos travaux « respectent l’harmonie ». Ce débat est inopérant, car « la copropriété est seule juge de cette harmonie » : la seule question n’est pas de savoir si l’installation préserve l’homogénéité de la façade, mais si elle a été autorisée par l’assemblée, qui décide seule de cette homogénéité (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 28 nov. 2024, n° 24/05646). Autrement dit, plaider le bon goût ne sert à rien : seul compte le vote.
Dernière subtilité, souvent ignorée : beaucoup de règlements autorisent les stores (sous condition de teinte agréée) mais soumettent les volets roulants à autorisation spécifique. Poser un volet roulant en le présentant comme un « store » ne vous met pas à l’abri — les juges distinguent les deux, et l’autorisation donnée pour un store ne couvre pas un volet roulant (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 28 nov. 2024, n° 24/05646).
Quelle majorité, quelle procédure
L’autorisation se vote à la majorité de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou non — pas seulement des présents. C’est une majorité exigeante, souvent difficile à réunir dans les petites assemblées peu mobilisées.
Le législateur a prévu une soupape. Si votre résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l’article 25, l’article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés). Un projet peut donc passer au second tour ce qu’il a manqué au premier. Sur le détail des règles de majorité applicables en assemblée, ce guide pour préparer une assemblée générale sans tomber dans les pièges est utile à consulter en amont.
Installation nouvelle ou remplacement à l’identique
Tout ne se vaut pas. Créer des volets là où il n’y en avait pas, remplacer des battants par des roulants, changer la couleur ou le matériau : ce sont des modifications de l’aspect, autorisation de l’article 25 b) obligatoire. En revanche, remplacer un volet par un modèle strictement identique — même type, même teinte, même matériau — ne modifie rien de perceptible et échappe en principe à cette exigence.
En pratique, la frontière du « strictement identique » est étroite et souvent contestée. « Équivalent » n’est pas « identique » : une même fonction sous un aspect légèrement différent suffit à faire naître l’obligation. Dès qu’il subsiste le moindre doute sur l’identité parfaite, faites acter le remplacement par l’assemblée : un vote favorable coûte une ligne à l’ordre du jour, un litige sur l’« équivalence » coûte une expertise et des années.
Ne confondez jamais l’accord de la copropriété et celui de la mairie
Ce sont deux autorisations distinctes et cumulatives. La modification de l’aspect extérieur impose en général une déclaration préalable de travaux en mairie (article R. 421-17 du code de l’urbanisme). Comptez un mois d’instruction en zone ordinaire, porté à deux mois lorsque l’immeuble se situe dans un secteur protégé — abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit —, car la mairie doit alors recueillir l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (articles R. 423-23 et R. 423-24 du code de l’urbanisme). Cet avis est conforme : il lie la commune, qui ne peut pas délivrer l’autorisation contre lui (article L. 632-2 du code du patrimoine). C’est dans ces secteurs que l’ABF impose un modèle, une teinte, ou refuse des volets roulants au profit de battants, pour préserver le caractère architectural du site. Une fois l’accord obtenu, laissez courir les deux mois de recours des tiers, décomptés à partir de l’affichage sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme), avant d’engager des travaux irréversibles.
Mais l’accord de l’urbanisme ne vaut pas accord de la copropriété, et inversement : les autorisations administratives obtenues sont indifférentes au regard de la copropriété (CA Angers, ch. com. A, 19 mars 2024, n° 22/01766). L’erreur classique : obtenir sa déclaration préalable, croire le dossier bouclé, et poser les volets sans être passé par l’assemblée. L’installation reste irrégulière côté copropriété, exposée à la remise en état, malgré l’autorisation d’urbanisme en poche.
L’autorisation obtenue doit être respectée à la lettre
Autre écueil, plus insidieux, que même les copropriétaires prudents commettent. Vous avez obtenu un vote favorable : vous vous croyez couvert. Mais l’autorisation ne couvre que ce qu’elle décrit précisément. Poser un dispositif différent de celui autorisé équivaut à n’avoir aucune autorisation.
La jurisprudence est ferme : « le non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale suffit à caractériser une violation du règlement de copropriété » (CA Orléans, ch. civ., 23 févr. 2021, n° 19/01488, à propos d’une porte d’un aspect différent de celui voté). De même, le copropriétaire autorisé à fermer ses balcons par des baies coulissantes et des stores à lames ne peut y substituer une structure débordante à volets roulants : le dispositif installé « ne correspond pas à celui qui a été autorisé », et l’existence d’autres non-conformités dans l’immeuble ne crée aucune autorisation implicite à son profit (CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 16 nov. 2023, n° 22/13878). Joignez donc à votre demande un descriptif exact — modèle, teinte, matériau, plan — et n’en déviez pas d’un pouce.
Ce que vous risquez si vous posez sans autorisation
C’est ici que le sujet cesse d’être théorique. Des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur réalisés sans autorisation valable justifient la remise en état des lieux, et le demandeur n’a pas à démontrer qu’il subit un préjudice. La Cour de cassation le juge de longue date (Cass. 3e civ., 25 janvier 1995, n° 92-19.600), y compris pour des installations techniques fixées sur des parties communes (Cass. 3e civ., 17 décembre 2008, n° 07-19.122). La seule irrégularité suffit.
L’action peut être engagée soit par le syndicat des copropriétaires, soit par un copropriétaire agissant individuellement. Sur ce point, les juges rappellent que « chaque copropriétaire est en droit d’exiger [le] respect [du règlement] sans être tenu d’apporter la preuve d’un préjudice et peut contraindre le copropriétaire qui en méconnaît les stipulations à supprimer ses installations irrégulières » (CA Orléans, ch. civ., 23 févr. 2021, n° 19/01488). « La seule violation du règlement de copropriété » suffit à justifier la remise en état (TJ Pontoise, 1re ch., 18 mars 2025, n° 23/03284). Vous pouvez donc être inquiété par le syndic comme par le voisin que votre store dérange, sans qu’aucun d’eux ait à démontrer un dommage.
Le vrai danger : le référé, rapide et sous astreinte
On imagine souvent qu’une contestation prendra des années au fond, laissant le temps de voir venir. C’est faux. Parce que l’article 25 b) est d’ordre public, la pose d’un élément extérieur sans l’autorisation qu’il impose constitue un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut faire cesser immédiatement (article 835 du code de procédure civile).
Les juges le formulent sans détour : les travaux affectant des parties communes, même à usage privatif, ou affectant l’harmonie de l’immeuble, réalisés sans autorisation préalable, « constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d’ordre public de l’article 25 b » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 16 nov. 2023, n° 22/13878). La sanction tombe vite : dépose et remise en état sous astreinte journalière, dans les décisions publiées souvent de l’ordre de 50 à 200 euros par jour de retard. La même logique a joué pour une palissade opaque en jardin privatif, dont la dépose a été ordonnée en référé (CA Versailles, 14e ch., 8 oct. 2008, n° 08/05284).
Trois idées reçues tombent ici. D’abord, le trouble manifestement illicite n’exige aucune urgence : le syndicat peut avoir laissé passer plus d’un an entre sa mise en demeure et l’assignation, et obtenir tout de même la dépose sur ce fondement (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 28 nov. 2024, n° 24/05646). Ensuite, un besoin légitime ne vous dispense pas : l’état de santé d’un enfant et un appartement exposé au plein soleil ont été jugés insuffisants pour se passer de l’autorisation (même arrêt). Enfin, l’absence de tentative amiable préalable du syndicat ne fait pas obstacle à sa demande (même arrêt). Le référé est l’arme du syndicat pressé — et votre pire ennemi si vous avez posé sans voter.
Combien d’années peut-on encore agir contre vous
C’est le point que les guides de bricolage ne donnent jamais, et qui décide de tout au fond. L’action en remise en état ne peut pas être exercée indéfiniment. Encore faut-il distinguer deux hypothèses au régime radicalement différent.
Quand vos travaux se bornent à une atteinte matérielle à l’aspect extérieur ou aux parties communes — un volet, un store, un brise-soleil, un percement pour une fixation —, l’action est personnelle. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, elle se prescrit par cinq ans (article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965, renvoyant à l’article 2224 du code civil ; auparavant, dix ans). Passé ce délai, l’installation devient intouchable : plus de remise en état possible.
Quand, en revanche, les travaux réalisent une véritable appropriation d’une partie commune — une véranda, une terrasse, un cabanon édifiés sur un sol commun, même à jouissance exclusive —, l’action tend à protéger le droit de propriété du syndicat. Elle devient réelle et se prescrit par trente ans (article 2227 du code civil). La Cour de cassation applique cette distinction avec constance : trente ans pour la démolition d’une construction édifiée sur une partie commune (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-13.014 ; Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-16.690 ; déjà Cass. 3e civ., 17 mai 1995, n° 93-14.872), cinq ans pour la simple atteinte non appropriatrice (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-16.733).
Traduction concrète : un volet roulant ou un store posé sans autorisation depuis plus de cinq ans est, en principe, hors de portée d’une action en remise en état. Une véranda dans le même cas ne l’est pas avant trente ans. La qualification de vos travaux — atteinte ou appropriation — vaut donc, à elle seule, vingt-cinq ans de sécurité ou d’exposition.
Le point de départ du délai, plus favorable au syndicat qu’on ne croit
Ne vous endormez pas trop vite sur le compteur des cinq ans. Depuis la loi ELAN, le renvoi à l’article 2224 du code civil signifie que le délai court non plus mécaniquement du jour des travaux, mais du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Pour une installation en façade, visible de tous, la connaissance est généralement rapide et le point de départ proche de la pose. Mais pour un ouvrage peu visible — un store en cour intérieure, une fixation masquée —, le délai peut ne commencer à courir que bien plus tard, allongeant d’autant la fenêtre d’action.
Un second réflexe à surveiller absolument : toute modification ultérieure de l’ouvrage rouvre le délai. Celui qui, se croyant à l’abri par la prescription, dépose sa vieille installation pour en poser une neuve perd le bénéfice acquis ; la construction nouvelle ne profite pas de la prescription attachée à l’ancienne (Cass. 3e civ., 24 septembre 2014, n° 13-12.751, à propos d’une véranda déposée puis reconstruite). Le compteur repart à zéro.
Quand l’installation « passe » malgré l’absence d’autorisation
Par honnêteté, il faut le dire : tout n’est pas systématiquement condamné. Le référé suppose une atteinte évidente ; à défaut, le juge renvoie au fond sans ordonner la dépose. Ainsi, des volets roulants installés en retrait, non visibles depuis la rue, dans un immeuble où des stores non prévus au règlement étaient déjà tolérés, ne caractérisent pas un trouble manifestement illicite : la demande de retrait en référé a été rejetée (TJ Clermont-Ferrand, réf., 23 déc. 2025, n° 25/00431).
De même, lorsque le règlement et les plans annexés qualifient clairement un élément de privatif et en prévoient l’existence, un voisin ne peut en exiger la suppression sans démontrer un trouble personnel dans la jouissance de son propre lot (Cass. 3e civ., 12 mai 1993, n° 91-11.889, à propos de fenêtres et velux). La visibilité réelle, la tolérance ancienne de l’immeuble et les termes exacts du règlement sont donc vos meilleurs arguments défensifs — mais ils s’apprécient au cas par cas, et mieux vaut ne pas parier dessus sans analyse.
La régularisation après coup : possible, jamais garantie
Vous avez posé sans autorisation et le délai n’est pas acquis ? Reste la régularisation. L’assemblée peut ratifier a posteriori des travaux irréguliers, aux mêmes conditions de majorité que l’autorisation initiale (majorité de l’article 25). Mais elle n’y est jamais tenue : la ratification étant une simple faculté, son refus ne saurait, à lui seul, être qualifié d’abusif. Comptez donc sur sa bonne volonté, pas sur un droit à la régularisation.
Surtout, la régularisation a une limite que peu connaissent, et qui surprend les copropriétaires soulagés d’avoir obtenu leur vote. L’assemblée ne peut pas valider ce que le règlement interdit expressément : elle « ne peut […] autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ». Ainsi, la résolution qui ratifiait un store fixé directement sur la façade, là où le règlement interdisait de monter tout appareil sur les façades et imposait une pose en recul, a été annulée : l’installation violait une interdiction, et seule une modification du règlement — à l’unanimité — pouvait l’autoriser (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 15 oct. 2025, n° 23/13695). Une ratification votée reste par ailleurs attaquable : un copropriétaire opposant peut la faire annuler dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965). La régularisation n’est donc solide que si vos travaux relevaient d’une simple autorisation de l’article 25 b) — pas s’ils heurtaient une interdiction de fond du règlement.
Autorisation de travaux en copropriété : peut-on autoriser tous les copropriétaires d’un coup ?
Le second front : les sanctions de la mairie
La copropriété n’est pas votre seul risque. Si les volets ont été posés sans la déclaration préalable requise, vous êtes en infraction au regard du code de l’urbanisme, et la mairie dispose de son propre arsenal, cumulable avec l’action du syndicat.
Un procès-verbal d’infraction peut être dressé et transmis au procureur (article L. 480-1 du code de l’urbanisme), et l’interruption des travaux ordonnée (article L. 480-2). Sur le plan pénal, les travaux réalisés sans autorisation sont punis d’une amende allant de 1 200 euros à un plafond calculé au mètre carré, et le tribunal peut ordonner la remise en état, la mise en conformité ou la démolition (articles L. 480-4 et L. 480-5), au besoin sous astreinte. Depuis la loi ELAN, le maire peut aussi, par la voie administrative, mettre en demeure de régulariser ou de remettre en état sous une astreinte pouvant atteindre 500 euros par jour (articles L. 481-1 et suivants). L’action publique se prescrit en principe par six ans à compter de l’achèvement des travaux (article 8 du code de procédure pénale), soit un an de plus que les cinq ans de l’action civile en remise en état pour une simple atteinte à l’aspect.
Concrètement, une pose « sauvage » vous expose à deux procédures indépendantes : le syndicat en référé côté copropriété, la mairie côté urbanisme et pénal. Chacune peut aboutir à la dépose de vos volets à vos frais ; la seconde y ajoute une amende.
L’assemblée a refusé : quels recours
Le refus n’est pas toujours le dernier mot. Encore faut-il emprunter la bonne voie, car deux erreurs de stratégie ruinent la plupart des dossiers.
Le refus est-il abusif ?
Un refus d’autorisation peut constituer un abus de majorité. La Cour de cassation le caractérise lorsque la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134). Un refus purement arbitraire, non motivé, ou dicté par une inimitié personnelle entre dans cette catégorie.
Le cas le plus fort, et le plus fréquent, est la rupture d’égalité. Si l’assemblée a déjà autorisé des travaux identiques aux vôtres pour d’autres copropriétaires — des volets roulants d’un même modèle, des stores d’une teinte donnée —, vous refuser la même chose sans motif objectif est très probablement abusif. Ce précédent accordé au voisin est souvent votre meilleure pièce.
Attention toutefois à ne pas confondre autorisation et tolérance. Un voisin qui a installé la même chose que vous mais sans autorisation, simplement toléré par l’assemblée, ne vous crée aucun droit : « la simple tolérance » d’installations non conformes n’autorise pas l’assemblée à valider l’irrégularité, et ne fonde pas votre propre demande (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 15 oct. 2025, n° 23/13695). La rupture d’égalité suppose un vote favorable accordé à d’autres, pas des infractions laissées en place. Vérifiez donc, dans les procès-verbaux, si le précédent que vous invoquez a bien été voté.
À l’inverse, tout refus n’est pas un abus. L’assemblée est fondée à refuser des travaux inesthétiques, portant atteinte à l’harmonie ou à la destination de l’immeuble, générateurs de nuisances, ou présentés dans un dossier techniquement imprécis. Un refus motivé par un intérêt collectif réel résiste. Notez aussi que le juge des référés, juge de l’évidence, n’apprécie pas l’abus de majorité, lequel suppose un examen au fond : il relève du tribunal saisi d’un recours contre la résolution.
L’autorisation judiciaire de l’article 30, alinéa 4
Face à un refus injustifié, la loi ouvre une voie spécifique : « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le [tribunal judiciaire] à exécuter [ces] travaux », à la condition qu’ils constituent une amélioration conforme à la destination de l’immeuble (article 30, alinéa 4, de la loi de 1965). Le tribunal substitue alors sa décision à celle de l’assemblée. Les conditions sont cumulatives : les travaux améliorent, ils respectent la destination de l’immeuble, l’autorisation a été sollicitée puis refusée, et les travaux ne sont pas encore réalisés.
Deux précisions décisives. D’abord, le refus doit être définitif : si le premier vote n’a pas atteint la majorité de l’article 25 mais franchi le tiers, il faut avoir épuisé le second vote de l’article 25-1 avant de saisir le juge. Ensuite, cette action n’est pas enfermée dans le délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d’assemblée (article 42, alinéa 2) : elle relève du délai de droit commun de cinq ans (Cass. 3e civ., 29 mars 2011, n° 10-14.426). Vous n’êtes donc pas forclos deux mois après le procès-verbal — mais ne traînez pas pour autant. Sur ce délai de deux mois et la qualité pour agir en contestation, le mécanisme est détaillé dans cet article consacré au délai de contestation des décisions d’assemblée.
Notez enfin la limite : seuls les travaux relevant de l’article 25 b) peuvent être autorisés judiciairement. Ceux qui exigent la majorité de l’article 26 échappent à ce pouvoir du juge (Cass. 3e civ., 3 juin 2014, n° 13-15.753).
Le piège fatal : ne jamais poser avant d’avoir obtenu
Voici l’erreur qui détruit les meilleurs dossiers, et qu’aucun bricoleur pressé n’anticipe. Si le refus vous paraît abusif, la tentation est d’attaquer la résolution en annulation et, en attendant, de poser vos volets. C’est un double faux pas.
D’une part, l’annulation d’un refus ne vaut pas autorisation. Le juge qui annule le refus ne vous autorise pas pour autant : il faut avoir demandé l’autorisation judiciaire de l’article 30, alinéa 4, et non la seule annulation. D’autre part, si vous avez déjà réalisé les travaux avant de saisir le juge, vous perdez le bénéfice de cette autorisation judiciaire, réservée aux travaux non encore exécutés — et vous vous exposez à la remise en état, même si le refus était effectivement abusif (Cass. 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-21.631).
La marche à suivre est donc rigide : demander à l’assemblée, essuyer le refus (définitif), saisir le tribunal d’une demande d’autorisation, et seulement ensuite poser. Inverser cet ordre, c’est transformer un droit en faute. Si le refus abusif vous a fait perdre du temps et de l’argent, une action indemnitaire distincte reste possible sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil), à charge de prouver le lien entre le refus et votre préjudice.
Si l’attente d’une assemblée est trop longue
L’assemblée annuelle est dans huit mois et votre projet ne peut pas attendre ? Vous n’êtes pas contraint de patienter. Tout copropriétaire peut demander au syndic la convocation, à ses frais, d’une assemblée portant sur la seule question qui l’intéresse (article 17-1 AA de la loi ; article 8-1 du décret du 17 mars 1967). Cette faculté de provoquer une assemblée générale à vos frais est l’outil adapté pour faire voter rapidement une autorisation de volets ou de store sans attendre le cycle annuel.
Un dernier réflexe qui sécurise le vote : soignez le dossier joint à la convocation. Modèle exact du volet ou du store, teinte, matériau, plan d’implantation. Une résolution précise, techniquement documentée, prive l’assemblée de tout prétexte objectif de refus — et prépare, si le refus tombe malgré tout, un excellent dossier d’autorisation judiciaire. À l’inverse, une résolution vague sur un sujet non inscrit à l’ordre du jour est nulle (Cass. 3e civ., 17 juin 1997, n° 95-18.684) : la précision de la rédaction de la résolution n’est pas un détail, c’est la condition de validité de votre autorisation.
Et si c’est votre voisin qui a posé sans rien demander ?
Jusqu’ici, l’article s’est placé du côté de celui qui installe. Mais le contentieux naît tout aussi souvent de l’autre côté : vous découvrez qu’un voisin a posé des volets roulants qui rompent l’alignement de la façade, ou un store d’une teinte criarde, sans le moindre vote. Vous avez les moyens de réagir, et plus vite qu’on ne le croit.
La bonne stratégie consiste à attaquer l’irrégularité, pas les questions de goût. Demandez au syndic le procès-verbal de l’assemblée : s’il n’y a aucune trace d’autorisation, l’installation est irrégulière, point. Vérifiez de même l’existence d’une déclaration préalable en mairie. Ce vice est factuel et indiscutable, là où un débat esthétique s’enlise. L’absence de vote ouvre le référé pour trouble manifestement illicite déjà décrit, où vous n’avez pas de préjudice à prouver : la seule irrégularité suffit à obtenir la dépose sous astreinte. C’est votre voie la plus rapide et la plus sûre.
Le syndic qui ne bouge pas
C’est le nœud de la plupart des dossiers : le syndic tarde, ou pire, a lui-même « donné son accord » aux travaux. Rappelez-lui qu’il n’a jamais eu ce pouvoir — seule l’assemblée autorise, et l’accord du syndic ne vaut rien (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953). Le syndic est légalement tenu d’assurer l’exécution du règlement de copropriété (article 18 de la loi de 1965) ; une mise en demeure d’agir engage sa responsabilité s’il reste inerte. Le conseil syndical, lui, peut réunir les pièces mais ne se substitue pas au syndic pour agir au nom du syndicat. Si le syndic persiste à ne rien faire, vous conservez votre droit d’agir individuellement pour la défense des parties communes, sans attendre son bon vouloir.
Questions fréquentes
La copropriété peut-elle m’imposer la couleur de mes volets ?
Oui, si le règlement contient une clause d’harmonie ou d’aspect extérieur. Prise sur le fondement de l’article 8 de la loi de 1965, cette clause peut imposer une teinte, un matériau ou un modèle uniformes, y compris sur des volets qualifiés de privatifs, au nom de l’esthétique d’ensemble, composante de la destination de l’immeuble. Vous devez la respecter, et l’assemblée peut refuser une couleur non conforme.
Un volet roulant nécessite-t-il l’accord de la copropriété ?
Oui, dès lors qu’il modifie l’aspect extérieur — ce qui est le cas dès que le tablier visible change la ligne des fenêtres, remplace des battants ou déborde de la façade avec un coffre extérieur. L’autorisation se vote à la majorité de l’article 25 b). Seul un remplacement strictement à l’identique d’un volet roulant préexistant peut s’en dispenser. Le coffre intérieur ne change rien : c’est la partie visible qui compte.
Faut-il aussi une autorisation de la mairie pour installer des volets ?
Oui, presque toujours, et c’est une autorisation distincte de celle de la copropriété. Toute modification de l’aspect extérieur relève de la déclaration préalable de travaux en mairie (article R. 421-17 du code de l’urbanisme) ; seul un remplacement à l’identique en est dispensé. Comptez un mois d’instruction, deux en secteur protégé, où l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France s’impose. L’accord de la mairie ne dispense jamais du vote de l’assemblée.
La copropriété peut-elle me faire retirer mes volets en référé ?
Oui. Parce que l’article 25 b) est d’ordre public, une installation extérieure posée sans l’autorisation requise constitue un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut faire cesser rapidement (article 835 du code de procédure civile), par une condamnation à la dépose sous astreinte. Le référé n’exige pas de longue procédure : c’est la voie rapide du syndicat ou d’un copropriétaire contre une pose irrégulière visible.
Que risque un locataire qui veut poser des volets ou un store ?
Le locataire ne peut rien décider seul : il doit passer par son bailleur, seul copropriétaire habilité à saisir l’assemblée. Ni le locataire ni même le copropriétaire bailleur ne peuvent s’autoriser mutuellement les travaux à la place de l’assemblée. Une pose faite par le locataire sans autorisation collective expose le bailleur à la remise en état.
La copropriété a autorisé mon voisin mais me refuse la même chose : est-ce légal ?
C’est un cas typique de refus potentiellement abusif pour rupture d’égalité, à condition que les travaux du voisin aient été formellement autorisés par un vote, et non simplement tolérés. Une autorisation identique accordée à un autre, puis refusée à vous sans motif objectif nouveau, caractérise vraisemblablement un abus de majorité et fonde tant l’annulation du refus que l’autorisation judiciaire de l’article 30, alinéa 4. En revanche, une installation voisine tolérée en infraction ne vous crée aucun droit.
L’assemblée peut-elle régulariser des volets déjà posés ?
Oui, par une ratification votée à la majorité de l’article 25, mais elle n’y est pas obligée. Cette régularisation a une limite : l’assemblée ne peut pas valider ce qu’une clause du règlement interdit expressément (un store en saillie là où le règlement impose une pose en recul, un modèle prohibé sur la façade) sans modifier le règlement, ce qui exige l’unanimité. Une ratification votée peut en outre être annulée par un copropriétaire opposant dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Mon voisin a posé des volets ou un store sans autorisation, que puis-je faire ?
Vérifiez d’abord auprès du syndic si l’installation a été autorisée en assemblée et déclarée en mairie. À défaut, elle est irrégulière : le référé pour trouble manifestement illicite permet d’en obtenir la dépose sous astreinte, sans avoir à prouver de préjudice. Si le syndic reste inerte alors que le règlement est violé, mettez-le en demeure d’agir, ou agissez vous-même individuellement pour la défense des parties communes.
Qui paie l’entretien et la réparation des volets en copropriété ?
Lorsque les volets sont des parties privatives — le cas le plus courant —, leur entretien, leur réparation et leur remplacement sont à la charge exclusive du copropriétaire du lot, qui en use et jouit librement (article 9 de la loi de 1965) et choisit son artisan. Lorsque le règlement les classe en parties communes (volets uniformes votés pour tout l’immeuble), la dépense entre dans les charges d’entretien des parties communes, répartie entre tous au prorata des tantièmes (article 10 de la loi de 1965).
Le droit dit la règle, pas votre situation
Les principes exposés ici tracent le cadre. Mais tout se joue dans la qualification exacte de vos travaux — simple atteinte ou appropriation, modification d’aspect ou remplacement à l’identique, élément visible ou dissimulé, refus abusif ou refus fondé —, et cette qualification décide seule du délai qui vous protège, du référé qui vous menace et de la voie de recours qui aboutit ou échoue. Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément là que l’analyse d’un avocat fait la différence.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
