On vous a vendu la société civile immobilière comme un coffre-fort. Mettez l’immeuble dans une SCI, vous a-t-on dit, et votre patrimoine est protégé. C’est vrai face à vos créanciers civils. Ce ne l’est pas face au juge pénal. Un matin, le propriétaire d’une SCI découvre que l’immeuble détenu par sa société est saisi dans le cadre d’une enquête, parfois alors que la SCI elle-même n’est ni poursuivie ni mise en cause. L’écran de la personne morale, censé tout protéger, n’a rien arrêté.
La Cour de cassation l’a dit sans détour : la personnalité morale dont jouit une SCI régulièrement immatriculée, qui lui confère un patrimoine propre et distinct de celui des associés, ne fait pas obstacle à la saisie d’un élément de son actif pour garantir la peine de confiscation encourue par ses associés (Cass. crim., 23 mai 2013, n° 12-87.473).
Tout se joue ensuite sur une notion que la chambre criminelle a redéfinie par un arrêt d’infléchissement : Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110 (publié). La libre disposition ne se confond plus avec le libre usage du bien ; elle suppose désormais que la personne poursuivie soit le propriétaire économique réel du bien. C’est là que se joue la défense.
La SCI protège des créanciers, pas du juge pénal
Contre un créancier ordinaire, la SCI fonctionne. Immatriculée, elle jouit de la personnalité morale (art. 1842 du code civil) : l’immeuble lui appartient, il n’appartient pas à l’associé. Le créancier de l’associé ne peut saisir que les droits incorporels dont son débiteur est titulaire (art. L. 231-1 du code des procédures civiles d’exécution), c’est-à-dire les parts sociales. L’immeuble reste hors d’atteinte. C’est l’effet d’écran recherché.
La logique pénale est autre. La confiscation porte sur les biens dont le condamné est propriétaire ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont il a la libre disposition (art. 131-21 du code pénal). Le texte permet donc expressément d’atteindre un bien qui n’appartient pas juridiquement à la personne poursuivie. Cette extension résulte de la loi n° 2012-409 du 27 mars 2012, dont les travaux parlementaires visaient explicitement le recours à des prête-noms ou à des structures sociales permettant au condamné de ne pas apparaître comme juridiquement propriétaire de biens dont il est le propriétaire économique réel (Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110).
Certains pourraient penser à tort que le bien étant logé dans une SCI, il échappe au juge pénal comme il échappe aux créanciers de l’associé. Or, la personnalité morale ne fait pas obstacle à la mesure : la question n’est pas de savoir à qui l’immeuble appartient sur le papier, mais qui en est le propriétaire économique réel (Cass. crim., 23 mai 2013, n° 12-87.473 ; Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110).
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À quelles conditions l’immeuble d’une SCI peut-il être saisi puis confisqué ?
L’immeuble d’une SCI non poursuivie peut être saisi puis confisqué à deux conditions cumulatives : que la personne mise en cause en ait la libre disposition, c’est-à-dire qu’elle en soit le propriétaire économique réel derrière l’apparence de la propriété de la SCI, et que la SCI, tiers propriétaire, ne soit pas de bonne foi (art. 131-21 du code pénal ; Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110). S’y ajoutent un contrôle de proportionnalité et une garantie procédurale propre au tiers propriétaire.
Le fondement de la mesure compte. L’article 131-21 réserve expressément les droits du propriétaire de bonne foi pour l’instrument de l’infraction, pour les biens saisis, pour la confiscation de patrimoine et pour la confiscation en valeur ; il ne le fait pas pour l’alinéa visant l’objet ou le produit direct ou indirect de l’infraction. La Cour de cassation comble cette différence en appliquant directement le droit de l’Union : les droits du propriétaire de bonne foi doivent être réservés même lorsque le bien constitue le produit direct ou indirect de l’infraction, conformément aux dispositions précises et inconditionnelles de l’article 6, § 2, de la directive 2014/42/UE du 3 avril 2014 (Cass. crim., 4 novembre 2021, n° 21-80.487, inédit — solution rendue à propos d’un incident contentieux d’exécution).
Lorsque la SCI est elle-même mise en cause — complicité d’organisation frauduleuse d’insolvabilité, blanchiment de fraude fiscale —, le débat sur la libre disposition et sur la bonne foi perd son objet : la personne morale encourt la peine de confiscation à titre personnel, et c’est l’immeuble qui est saisi, non les parts (Cass. crim., 14 octobre 2015, n° 14-81.533).
La libre disposition, c’est la propriété économique réelle
Confisquer un bien dont le condamné a la libre disposition suppose d’établir qu’il en a la propriété économique réelle ; cette libre disposition ne peut pas résulter du seul fait qu’il use librement du bien (Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110). Se servir de l’immeuble, l’habiter, l’exploiter, ne suffit pas.
Une cour d’appel avait confisqué les immeubles de deux SCI au motif que le condamné en était le gérant et détenait la moitié des parts, l’autre moitié revenant à son épouse, non poursuivie. Cassation : les juges ne pouvaient se contenter de ces constats « sans mieux établir que [le condamné] était le propriétaire économique réel » des immeubles (Cass. crim., 30 avril 2025, n° 24-81.542, inédit). Être gérant et associé à 50 % ne vaut pas, à soi seul, libre disposition.
L’exigence vaut dès le stade de la saisie. Dans trois affaires jugées le même jour, la chambre criminelle a censuré des arrêts confirmant des ordonnances de saisie qui déduisaient la libre disposition de la seule qualité d’associés à 25 % et de gérant : il fallait établir « qu’ils avaient chacun la libre disposition des biens immobiliers saisis, qui s’entend de leur propriété économique réelle sous la fausse apparence de la propriété juridique d’un tiers » (Cass. crim., 11 mars 2026, n° 25-85.337, n° 25-85.340 et n° 25-85.341, inédits, rendus dans une même information). Lorsque deux époux mis en examen sont visés par une motivation commune, l’absence de distinction de leurs pouvoirs respectifs au sein de la société suffit à faire tomber la décision pour défaut de motifs (art. 593 du code de procédure pénale).
À l’inverse, la confiscation tient lorsqu’elle est réellement motivée. La Cour de cassation a validé la confiscation d’un bien détenu par une société lorsque les juges avaient caractérisé que le condamné en était le propriétaire économique réel et n’avait laissé la propriété juridique à la société que pour le faire échapper à la confiscation (Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-85.217, publié).
Ce que le parquet cherchera à prouver
Le critère dégagé de ces décisions est celui du contrôle de fait : la saisie de l’immeuble d’une SCI est admise lorsque la personne mise en cause détient une part significative du capital ou des droits de vote lui permettant d’exercer un contrôle de fait sur les organes de gestion, d’administration ou de direction, ou sur l’assemblée générale (JCP G 2013, 804).
Les indices retenus varient peu d’une décision à l’autre. Associés seuls apporteurs de parts, seuls à assurer la gestion de la SCI et à décider de son avenir : libre disposition caractérisée, bonne foi de la société exclue (Cass. crim., 29 janvier 2014, n° 13-80.062 et n° 13-80.063). SCI constituée avec ses filles, immeuble devenu résidence principale dès l’acquisition sans paiement d’aucun loyer, gestion assurée seul, comptes bancaires de la société actionnés par le seul mis en examen : ni les filles ni la SCI ne sont de bonne foi, les intérêts de la société se confondant avec ceux du mis en examen (Cass. crim., 19 novembre 2014, n° 13-88.331). Vente par la personne mise en examen de son propre immeuble à une SCI qu’elle a créée et qu’elle gère, prix versé sur un compte étranger, financement par un prêt bancaire garanti par une hypothèque, SCI dépourvue de toute ressource et ne percevant aucun loyer, occupation du bien par la famille : l’immeuble constitue l’objet des infractions (Cass. crim., 14 octobre 2015, n° 14-81.533).
Les décisions récentes reprennent les mêmes indices : absence de vie sociale, absence de compte bancaire de la SCI, dépenses réglées depuis un compte personnel, gérance confiée à un proche substitué dans l’intégralité des actes, financement exclusif de l’acquisition et de la construction par le seul mis en examen au moyen de fonds d’origine injustifiée (Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.259 et n° 25-82.261, inédits).
Ce faisceau se lit à l’envers. Chacun de ces indices est un fait que la SCI peut contredire par ses propres pièces : procès-verbaux d’assemblée, relevés du compte social, quittances de loyer, actes de gérance signés du gérant statutaire, justificatifs d’apport et de financement.
Quand la participation ne suffit pas : la saisie doit porter sur les parts
Il est des hypothèses dans lesquelles les parts détenues par la personne poursuivie sont insuffisantes. Celui qui ne détient que quinze ou trente pour cent du capital sans disposer d’aucun pouvoir de gestion ne peut être considéré comme ayant la libre disposition du bien. Dans ce cas, à moins de mettre directement en cause la personne morale, la saisie ne peut pas porter sur l’immeuble : elle doit être faite sur les parts sociales, ce qui relève des règles de la saisie des droits incorporels (JCl. Procédure pénale, art. 706-148 à 706-158, fasc. 20). Les parts d’une SCI, bien que donnant vocation à recevoir un immeuble lors du partage, conservent leur nature mobilière et tombent sous le coup de l’article 706-153 du code de procédure pénale.
L’argument se plaide donc en deux temps : à titre principal, la libre disposition n’est pas caractérisée ; à titre subsidiaire, si une mesure conservatoire doit être prise, elle ne peut porter que sur les parts du mis en cause. La différence est considérable — la SCI conserve la disposition de l’immeuble, peut continuer à percevoir les loyers et à gérer ; seules les parts du mis en cause sont rendues indisponibles.
La bonne foi de la SCI, et non celle de ses associés
La bonne foi se présume. Il appartient à l’accusation de démontrer que le tiers propriétaire de l’immeuble mis à disposition de la personne en cause est de mauvaise foi ; à défaut, le bien n’est pas confiscable et ne peut donc pas être saisi (JCl. Procédure pénale, art. 706-148 à 706-158, fasc. 20).
Le contenu de cette mauvaise foi a changé. Elle n’est caractérisée que si le tiers savait que la personne poursuivie était le propriétaire économique réel du bien, c’est-à-dire s’il avait conscience de ne détenir qu’une propriété juridique apparente (Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110 ; Cass. crim., 28 juin 2023, n° 22-85.091, publiés). La bonne foi du propriétaire n’est donc plus subordonnée à son ignorance des faits commis par le condamné. La chambre criminelle a de nouveau censuré, sur ce fondement, une cour d’appel qui avait retenu la mauvaise foi de propriétaires de véhicules au seul motif qu’ils ne s’expliquaient pas sur leur utilisation par les prévenus (Cass. crim., 1er juillet 2026, n° 25-84.062, inédit).
S’agissant d’une personne morale, la mauvaise foi s’apprécie au regard de la connaissance qu’en avaient ses gérants (Cass. crim., 6 mai 2026, n° 24-86.225, inédit). Lorsque le dirigeant de la société mise en cause dirige également la société associée unique de la SCI propriétaire, la bonne foi de cette dernière est exclue (Cass. crim., 10 mars 2021, n° 20-84.117).
La SCI qui revendique la propriété de l’immeuble et sa bonne foi n’a pas à démontrer qu’elle en avait la libre disposition. La Cour de cassation a cassé une décision ayant déclaré irrecevable la demande de restitution d’une SCI au motif qu’elle n’avait pas la libre disposition du bien — cette exigence n’a pas lieu d’être, et le tiers doit en outre avoir accès aux pièces de la procédure se rapportant à la confiscation qu’il conteste (Cass. crim., 24 janvier 2024, n° 23-81.194, publié).
Cet arrêt ne règle toutefois que la recevabilité. Sur renvoi, la même SCI a été déboutée : la chambre de l’instruction a cette fois caractérisé la mauvaise foi de la société par la connaissance, qu’avaient ses deux cogérants, du caractère fictif de sa propriété (Cass. crim., 6 mai 2026, n° 24-86.225).
L’associé de bonne foi, même minoritaire, ne protège pas l’immeuble
Certains pourraient penser à tort que la présence, dans la SCI, d’un associé minoritaire étranger à toute infraction fait obstacle à la saisie de l’immeuble entier, ou cantonne la mesure aux seules parts du mis en cause. Or, la bonne foi des associés est inopérante : ils ne sont pas des tiers ayant des droits sur le bien (Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.259 et n° 25-82.261).
Dans deux affaires de SCI familiale, le moyen tiré de ce que les juges n’avaient pas établi la mauvaise foi de l’épouse et des enfants associés a été déclaré inopérant, « dès lors qu’ayant la qualité d’associés, ils ne sont pas des tiers ayant des droits sur le bien au sens de l’article 131-21 du code pénal » (Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.259 et n° 25-82.261). Seule compte la bonne foi de la SCI elle-même, personne morale propriétaire.
L’associé étranger aux faits ne dispose donc ni d’une bonne foi opposable, ni de droits à revendiquer sur l’immeuble. Sa protection passe par la contestation de la libre disposition, par le cantonnement de la mesure aux parts du mis en cause, et par le contrôle de proportionnalité.
Confiscation pénale d’un bien appartenant à un tiers : vos droits et comment les défendre
Le contrôle de proportionnalité appartient aussi à la SCI
Lorsque le juge ordonne la saisie d’un bien à la libre disposition d’une personne sur le fondement de la saisie de patrimoine, il doit, après avoir établi que les tiers titulaires de droits sur ce bien ne sont pas de bonne foi, apprécier d’office le caractère proportionné de l’atteinte portée au droit de propriété tant de la personne ayant la libre disposition du bien saisi que des tiers faisant valoir des droits sur ce bien (Cass. crim., 11 mars 2026, n° 25-85.337, n° 25-85.340 et n° 25-85.341).
Dans ces trois affaires, la chambre de l’instruction avait apprécié la proportionnalité au regard de la seule situation personnelle des époux mis en examen. Elle devait la contrôler aussi au regard du droit de propriété de la SCI, tiers ayant des droits sur les biens saisis : la cassation a été prononcée de ce chef.
Attention à la qualité pour l’invoquer. Le moyen tiré de la violation du principe de proportionnalité est irrecevable lorsqu’il est présenté par une société qui n’est pas propriétaire du bien saisi et qui invoque les conséquences de la mesure pour une autre société (Cass. crim., 10 mars 2021, n° 20-84.117). C’est la SCI propriétaire, et elle seule, qui fait valoir sa propre atteinte.
Certains pourraient penser à tort que le juge doit toujours apprécier d’office la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété de chaque intéressé. Or, le contrôle d’office n’est dû que pour une confiscation de tout ou partie du patrimoine ; dans les autres cas, il n’est dû que si la garantie est invoquée (Cass. crim., 9 avril 2026, n° 25-82.358 ; Cass. crim., 20 mai 2026, n° 25-81.242).
Devant le juge du fond, la règle obéit à deux régimes qu’il faut distinguer. Hors le cas où la confiscation, en nature ou en valeur, porte sur un bien qui, dans sa totalité, constitue le produit ou l’objet de l’infraction, le juge doit apprécier la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété lorsque cette garantie est invoquée, et procéder à cet examen d’office lorsqu’il s’agit d’une confiscation de tout ou partie du patrimoine (Cass. crim., 9 avril 2026, n° 25-82.358 ; Cass. crim., 20 mai 2026, n° 25-81.242, inédits). La garantie bénéficie au tiers aux poursuites (Cass. crim., 28 juin 2023, n° 22-85.091, publié).
La conséquence est directe : hors confiscation de patrimoine, le contrôle n’est dû que si la garantie est invoquée. Le moyen tiré de la disproportion au regard du droit de propriété de la SCI doit donc figurer dans les conclusions.
La Cour de cassation admet par ailleurs que la proportionnalité soit satisfaite par le constat que le tiers n’était pas le propriétaire économique réel du bien confisqué (Cass. crim., 28 juin 2023, n° 22-85.091).
Le financement partiellement licite : un argument qui ne vaut qu’au stade de la confiscation
Voici une distinction que la défense ne peut pas se permettre d’ignorer.
Au stade de la saisie, le fait qu’une partie du prix d’acquisition ait été financée avec des fonds d’origine licite est sans incidence. La chambre criminelle l’a jugé à propos d’un appartement appartenant à une SCI, acquis au moins en partie avec des fonds représentant le produit des infractions (Cass. crim., 9 mars 2016, n° 15-80.955 ; déjà en ce sens Cass. crim., 23 juillet 2014, n° 13-85.558). La mesure étant conservatoire, elle n’entame pas le droit de propriété du tiers de bonne foi, dont les droits seront réservés lors de la vente.
Au stade de la confiscation, en revanche, l’argument redevient décisif. Lorsque le produit de l’infraction a été mêlé à des fonds d’origine licite pour l’acquisition d’un bien, la confiscation peut ne porter sur ce bien qu’à concurrence de la valeur estimée de ce produit (art. 131-21 du code pénal). La chambre criminelle a censuré une cour d’appel qui avait confisqué les immeubles de deux SCI comme produit intégral d’abus de biens sociaux et de recel, alors qu’elle constatait que les immeubles avaient été acquis en 2007 et 2010, antérieurement à la période de prévention ouverte au 1er janvier 2012, et qu’un apport personnel de 43 385 euros avait été consenti à l’une des SCI (Cass. crim., 11 mars 2026, n° 24-84.590, inédit).
La date d’acquisition de l’immeuble au regard de la période de prévention, l’apport initial et l’origine des échéances de prêt sont donc à préparer pour l’audience de jugement, pas pour l’appel de l’ordonnance de saisie.
La SCI a le droit d’être entendue avant la confiscation
Lorsque la peine de confiscation porte sur des biens sur lesquels une personne autre que le condamné dispose d’un droit de propriété, elle ne peut être prononcée si cette personne, dont le titre est connu ou qui a réclamé cette qualité au cours de la procédure, n’a pas été mise en mesure de présenter ses observations sur la mesure envisagée par la juridiction de jugement, aux fins notamment de faire valoir le droit qu’elle revendique et sa bonne foi (art. 131-21 du code pénal). Le moyen vise le prononcé de la peine, non la saisie.
Cette disposition résulte de la loi n° 2021-1729 du 22 décembre 2021, adoptée après que le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution, avec effet différé, les dispositions antérieures relatives aux droits des propriétaires tiers à la procédure de confiscation (Cons. const., 23 septembre 2021, n° 2021-932 QPC, Société SIMS Holding agency corp et autres).
Le titre de propriété d’une SCI sur un immeuble figure au dossier dès lors que la saisie a été publiée au fichier immobilier, formalité accomplie par l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués au nom du magistrat (art. 706-151, alinéa 1er, du code de procédure pénale). Vérifiez, dans les mentions du jugement et de l’arrêt, que la société a été citée, a comparu ou a été invitée à présenter ses observations.
Démembrement et donation aux enfants : ce que la saisie atteint réellement
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur l’immeuble, la saisie immobilière ne peut porter que sur le droit démembré confiscable, à l’exclusion de la pleine propriété, sauf à ce que chacun des droits démembrés soit lui-même confiscable (Cass. crim., 2 octobre 2024, n° 23-86.664, publié). Une chambre de l’instruction qui confirme la saisie de l’immeuble tout en constatant que seule sa nue-propriété était saisissable se contredit, et sa décision est cassée.
Ce même arrêt tranche une question utile pour les biens exploités : la saisie de la seule nue-propriété d’un local commercial prive l’usufruitier de la faculté de le donner à bail commercial sans le concours du nu-propriétaire (art. 595, alinéa 4, du code civil), mais cette restriction n’est pas disproportionnée dès lors qu’elle est partielle — la saisie ne suspend ni l’usage du bien ni le surplus du droit d’en percevoir les fruits — et temporaire. Le même texte prévoit qu’à défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
**Certains pourraient penser à tort qu’**une donation de la nue-propriété aux enfants met le bien à l’abri. Or, le juge regarde les modalités réelles de l’acte, et non sa qualification.
Dans une affaire de blanchiment de fraude fiscale, le montage n’a pas tenu. Dans une affaire de blanchiment de fraude fiscale, des époux avaient consenti à leurs enfants une donation-partage de la nue-propriété d’un ensemble immobilier, en conservant l’usufruit chacun pour moitié indivise ; l’acte interdisait aux donataires de vendre, aliéner, hypothéquer ou nantir sans l’accord des donateurs, à peine de nullité et même de résolution de la donation. La saisie de l’immeuble a été validée : compte tenu de ses modalités, la donation n’avait pas privé effectivement les époux des attributs inhérents aux droits du propriétaire (Cass. crim., 31 mai 2017, n° 16-86.870 et n° 16-86.872). La clause d’inaliénabilité destinée à garder la main sur le bien est exactement ce qui a fait tomber le montage.
Certains pourraient penser à tort que cette limite se transpose au démembrement des parts de la SCI, et qu’une donation de la nue-propriété des parts aux enfants met l’immeuble hors d’atteinte. Or, le démembrement des parts ne crée aucun droit démembré sur l’immeuble.
L’arrêt du 2 octobre 2024 porte sur un immeuble détenu en direct. L’arrêt du 2 octobre 2024 porte sur un immeuble détenu en direct. Lorsque l’immeuble appartient à la SCI, c’est la société qui en est propriétaire : le démembrement des parts ne crée aucun droit démembré sur l’immeuble. Dans une SCI au capital divisé en mille parts, détenues à hauteur de 300 en pleine propriété et 300 en usufruit par le mis en examen, 250 par son épouse et 150 en nue-propriété par chacune de ses trois filles mineures, la saisie de l’immeuble a été confirmée : « le démembrement des parts sociales n’a aucunement conduit à évincer l’intervention majoritaire et exclusive » du mis en examen, qui présidait à toutes les décisions et était le représentant légal de ses filles (Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.259 et n° 25-82.261).
Le démembrement du droit de propriété sur l’immeuble est un moyen de cantonnement ; le démembrement des parts sociales n’en est pas un.
Ce qui est réellement bloqué : la valeur totale de l’immeuble
**Certains pourraient penser à tort qu’**une saisie limitée à une quote-part ne gèle que cette quote-part. Or, la saisie porte sur la valeur totale de l’immeuble (art. 706-151, alinéa 2, du code de procédure pénale ; Cass. crim., 10 mars 2021, n° 20-84.117). Jusqu’à la mainlevée ou la confiscation, la saisie pénale immobilière porte sur la valeur totale de l’immeuble, sans préjudice des privilèges et hypothèques préalablement inscrits (art. 706-151, alinéa 2, du code de procédure pénale). Les biens immobiliers appartenant à un tiers ne peuvent être saisis que dans leur totalité, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi (Cass. crim., 10 mars 2021, n° 20-84.117).
La même logique gouverne l’indivision : le fait que l’immeuble soit indivis et que le coïndivisaire ne soit pas mis en cause ne fait pas obstacle à sa saisie en totalité, laquelle ne suspend ni l’usage du bien ni le droit d’en percevoir les fruits, et réserve les droits indivis en cas de confiscation, au moment de la vente du bien (Cass. crim., 11 juillet 2017, n° 16-83.773). Saisie de la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité sur ce point, la chambre criminelle a refusé de la transmettre : l’article 706-151 ne constitue pas une atteinte disproportionnée aux intérêts des indivisaires non visés par la procédure, qui ne sont pas privés de leur droit de propriété du seul effet de la saisie et peuvent en demander la restitution (Cass. crim., 28 février 2018, n° 16-83.779).
Ce que la SCI peut encore faire, et ce qu’elle ne peut plus
La saisie n’emporte pas dépossession, et deux dates distinctes gouvernent ses effets. L’indisponibilité court à compter de la notification de l’ordonnance au propriétaire, non de la date de la décision : à partir de là, nul ne peut valablement disposer du bien saisi (art. 706-145, alinéa 1er, du code de procédure pénale) et toute vente, toute constitution conventionnelle de droit réel est prohibée. L’opposabilité aux tiers, elle, ne court qu’à compter de la publication de la décision au fichier immobilier (art. 706-151, alinéa 1er).
Ce qui reste possible. L’occupant, propriétaire ou locataire, ne peut être expulsé du seul fait de la saisie ; il peut continuer à résider dans les lieux, à titre gratuit s’il est le propriétaire. La saisie de l’immeuble n’emporte pas automatiquement celle de ses fruits : il n’existe pas, en matière pénale, d’équivalent à l’article L. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que la SCI peut continuer à percevoir les loyers, sauf ordonnance distincte de saisie de créance. La conclusion de baux d’habitation d’une durée inférieure ou égale à neuf ans relève des actes d’administration et reste possible (JCl. Procédure pénale, art. 706-148 à 706-158, fasc. 20).
Ce maintien dans les lieux ne vaut toutefois que le temps de la saisie. La décision définitive de confiscation d’un bien immobilier constitue un titre d’expulsion contre la personne condamnée et tout occupant de son chef (art. 131-21 du code pénal) ; les dispositions relatives à l’occupant de bonne foi titulaire d’une convention d’occupation à titre onéreux ont fait l’objet d’une censure du Conseil constitutionnel (Cons. const., 20 juin 2024, n° 2024-869 DC).
Ce qui ne l’est plus. Les baux d’habitation supérieurs à neuf ans ainsi que les baux ruraux et commerciaux sont des actes de disposition : ils tombent sous l’interdiction de l’article 706-145, alinéa 1er, et leur nullité est d’ordre public. Le propriétaire ou le détenteur reste tenu de l’entretien et de la conservation du bien (art. 706-143, alinéa 1er), sous peine de remise à l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués.
Le piège de l’assemblée générale. Lorsque ce sont les parts de la SCI qui ont été saisies, le droit de vote n’est pas gelé : l’associé conserve la faculté d’exercer les attributs attachés à ses titres. Mais tout acte ayant pour conséquence de transformer, modifier substantiellement le bien ou d’en réduire la valeur est soumis à l’autorisation du juge (art. 706-143, alinéa 3). La décision de dissoudre la SCI dont les parts sont saisies entre dans cette catégorie : le vote correspondant est subordonné à l’autorisation du magistrat, sans laquelle la décision ne peut être tenue pour valable (JCl. Procédure pénale, art. 706-148 à 706-158, fasc. 20). Une assemblée générale tenue sans cette précaution expose la SCI à voir l’acte remis en cause et alimente le dossier du parquet sur la mauvaise foi.
La banque et les créanciers de la SCI
La question se pose dans presque tous les dossiers : l’immeuble de la SCI est hypothéqué, et l’établissement prêteur découvre la saisie.
Les droits des créanciers inscrits antérieurement sont préservés. La saisie pénale ne porte pas préjudice aux privilèges et hypothèques préalablement inscrits, ni aux privilèges dispensés d’inscription nés avant la publication de la décision de saisie (art. 706-151, alinéa 2, du code de procédure pénale). Le créancier hypothécaire dont l’inscription précède la publication conserve ses droits de suite et de préférence et doit être payé en priorité sur le prix de vente en cas de confiscation.
En revanche, à compter du jour où elle devient opposable et jusqu’à sa mainlevée ou la confiscation, la saisie pénale suspend ou interdit toute procédure civile d’exécution sur le bien (art. 706-145, alinéa 2). Le créancier muni d’un titre exécutoire peut demander à être autorisé à engager ou reprendre une procédure civile d’exécution si le maintien de la saisie en la forme n’est pas nécessaire (art. 706-146, alinéa 1er). Le juge dispose alors d’une faculté de rejet : il peut refuser l’autorisation si la procédure d’exécution est illégitime à raison de la mauvaise foi du créancier, ou si elle est de nature à porter une atteinte disproportionnée à la garantie d’exécution de la confiscation que constitue la saisie pénale (Cass. crim., 15 janvier 2025, n° 23-85.073 ; Procédures n° 3, mars 2025, comm. 67).
Un argument de proportionnalité s’esquisse ici, et il n’est pas encore tranché : lorsque l’immeuble a été acquis à crédit peu avant la saisie, les sûretés antérieures absorbent l’essentiel du prix de vente, et la confiscation ne laisserait à l’État qu’une part résiduelle. La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point (JCl. Procédure pénale, art. 706-148 à 706-158, fasc. 20). En l’état, le moyen mérite d’être soulevé, chiffres du tableau d’amortissement à l’appui, sans être présenté comme acquis.
Confiscation en valeur : un autre bien de la SCI dans le viseur
La confiscation peut être ordonnée en valeur et exécutée sur tous biens appartenant au condamné ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont il a la libre disposition (art. 131-21 du code pénal). Un immeuble de la SCI sans lien avec l’infraction peut ainsi être saisi pour garantir cette confiscation.
La libre disposition s’entend là encore de la propriété économique réelle (Cass. crim., 1er juillet 2026, n° 25-85.504, inédit) : c’est une confiscation en valeur portant sur les immeubles de deux SCI qui a été censurée dans l’arrêt du 30 avril 2025. Le chiffrage du produit de l’infraction commande l’assiette de la mesure : lorsque plusieurs immeubles sont saisis, dont l’un en nature et l’autre en valeur, il est possible de demander que la mesure soit limitée à un seul bien correspondant au montant estimé, au nom de la proportionnalité.
Qui peut contester : la SCI, l’associé ou le gérant ?
Une contestation portée par la mauvaise personne est déclarée irrecevable sans examen au fond.
La règle de principe : les associés et titulaires de parts d’une SCI, seule propriétaire de l’immeuble, ne sont pas des tiers ayant des droits sur ce bien au sens de l’article 706-150 du code de procédure pénale ; ils n’ont donc pas qualité pour exercer un recours contre l’ordonnance de saisie ni pour se pourvoir en cassation (Cass. crim., 3 mai 2018, n° 16-87.534, publié). La justification tient au caractère provisoire de la mesure : au stade de la saisie, les droits des associés ne sont pas encore affectés, quand bien même leurs parts perdraient toute valeur en cas de confiscation. La solution est appliquée sans fléchissement : irrecevabilité du pourvoi de l’épouse associée à parité (Cass. crim., 30 avril 2025, n° 24-81.542) comme de celui de l’associée d’une SCI (Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.261). C’est la SCI, par son représentant légal, qui doit agir.
Il existe toutefois une porte, décisive dans les dossiers de SCI : lorsque l’ordonnance de saisie est fondée sur la circonstance que le bien est à la libre disposition de la personne mise en cause, celle-ci peut être assimilée au propriétaire du bien saisi ou à un tiers ayant des droits sur ce bien, et devient recevable à interjeter appel (Cass. crim., 9 juin 2022, n° 21-86.360, publié ; Procédures 2022, comm. 230). Solution appliquée en 2026 au bénéfice d’associés à 25 % (Cass. crim., 11 mars 2026, n° 25-85.337, n° 25-85.340 et n° 25-85.341). L’ordonnance qui vous impute la maîtrise économique du bien vous ouvre le recours qu’elle vous refusait comme simple associé.
Le simple exploitant n’a pas cette qualité : la société exploitante d’une propriété viticole saisie, qui n’en est pas propriétaire et dont l’exploitation n’a pas été interdite, est irrecevable à faire appel (Cass. crim., 15 janvier 2020, n° 19-80.891 et n° 19-80.892).
L’appel se forme dans les dix jours de la notification, par déclaration au greffe du tribunal, et n’a pas d’effet suspensif. L’appelant ne peut prétendre qu’à la mise à disposition des pièces de la procédure se rapportant à la saisie qu’il conteste — mais la chambre de l’instruction qui fonde sa décision sur une pièce précisément identifiée doit s’assurer qu’elle a été communiquée à l’appelant, et les mentions de l’arrêt doivent identifier chacune des pièces mises à disposition (Cass. crim., 8 mars 2023, n° 22-80.896). Le moyen se prépare dès la déclaration d’appel.
Les fronts sont donc distincts : la SCI défend sa propriété, sa bonne foi et la proportionnalité qui lui est due ; le mis en cause conteste, pour son compte, l’existence de la libre disposition.
Le plan de défense, moment par moment
En étendant la confiscation aux biens dont le condamné a la libre disposition, le législateur a visé les structures sociales servant d’écran. Mais l’usage d’une SCI comme mode normal de gestion patrimoniale n’a rien de frauduleux, et les moyens de défense ne s’ouvrent pas au même moment.
Devant la chambre de l’instruction, contre l’ordonnance de saisie : l’absence de démonstration de la propriété économique réelle, distinctement pour chaque personne visée ; la bonne foi de la société ; le défaut de communication des pièces fondant la décision ; la disproportion de la mesure au regard du droit de propriété de la SCI ; le cantonnement de la mesure aux seules parts sociales du mis en cause.
Devant la juridiction de jugement, contre la confiscation, s’y ajoutent l’absence de mise en mesure de la société de présenter ses observations, qui interdit de prononcer la peine, et la contestation de la qualification de produit intégral lorsque le bien a été financé pour partie par des fonds licites.
Après la condamnation, enfin, une garantie protège le propriétaire resté à l’écart du procès : l’autorité de la chose jugée de la décision de confiscation n’est pas opposable au propriétaire de bonne foi, qui est recevable à soulever un incident contentieux d’exécution devant la juridiction qui l’a prononcée afin de solliciter la restitution du bien (Cass. crim., 4 novembre 2021, n° 21-80.487 ; solution reprise par Cass. crim., 4 septembre 2024, n° 23-81.110). Dans ce cadre, le tiers est admis à critiquer la libre disposition du bien par le condamné et à faire valoir sa bonne foi.
La responsabilité pénale de la personne morale
Questions fréquentes
Peut-on saisir l’immeuble d’une SCI si je ne suis pas moi-même poursuivi ?
Oui, y compris lorsque la SCI n’est ni poursuivie ni mise en cause, dès lors qu’une personne poursuivie dans le dossier est le propriétaire économique réel de l’immeuble. La SCI conserve le droit de revendiquer sa propriété et sa bonne foi pour obtenir la restitution, sans avoir à démontrer qu’elle avait elle-même la libre disposition du bien (Cass. crim., 24 janvier 2024, n° 23-81.194).
Que devient l’immeuble si la SCI est mise en liquidation ou si je la dissous ?
La dissolution votée alors que les parts sont saisies suppose l’autorisation du magistrat qui a ordonné la mesure (art. 706-143, alinéa 3, du code de procédure pénale). S’agissant d’une procédure collective, le prononcé d’une sauvegarde n’interdit pas la saisie pénale d’un bien du débiteur et n’en limite pas les effets, la mesure n’étant pas une procédure d’exécution au sens du code de commerce (Cass. crim., 24 juin 2020, n° 19-85.874).
Puis-je continuer à louer l’immeuble saisi ?
Oui pour les baux d’habitation de neuf ans au plus, qui sont des actes d’administration, et la SCI conserve la perception des loyers tant qu’aucune saisie de créance n’a été ordonnée. Non pour les baux commerciaux, ruraux et les baux d’habitation de plus de neuf ans, actes de disposition frappés par l’indisponibilité de l’article 706-145 du code de procédure pénale.
Un enfant nu-propriétaire des parts peut-il faire libérer l’immeuble ?
Non. Les associés, y compris nus-propriétaires de parts, ne sont pas des tiers ayant des droits sur l’immeuble : leur bonne foi est inopérante et leur recours irrecevable (Cass. crim., 3 mai 2018, n° 16-87.534 ; Cass. crim., 26 novembre 2025, n° 25-82.259 et n° 25-82.261). Seule la SCI, par son représentant légal, peut agir.
Ce que la règle générale ne dit pas
Tout se joue sur des faits : le mode de financement de la SCI, la réalité des apports, l’existence de loyers, la tenue effective des assemblées, la répartition du pouvoir entre associés, la date d’acquisition de l’immeuble au regard de la période de prévention, le rang des inscriptions hypothécaires. La libre disposition se démontre ou se conteste sur ces éléments, pas sur des principes.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
