Syndic qui signe un contrat sans vote d’AG : que peuvent faire les copropriétaires ?

Un conseil syndical épluche les comptes de l’exercice clos. Apparaît une facture de télésurveillance à 2 200 € par mois, sur quinze ans. Personne ne se souvient l’avoir votée. Aucune résolution dans les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le syndic a signé seul — avec son cachet « syndicat des copropriétaires ». La société de télésurveillance réclame le paiement, brandit la signature du syndic, menace de saisir le tribunal.

La scène est banale. Elle se répète chaque année dans des milliers de copropriétés, sur des contrats d’entretien ascenseur, des polices d’assurance renégociées en douce, des contrats de maintenance chaudière ou d’espaces verts reconduits sur de longues durées. Le premier réflexe du conseil syndical est souvent mauvais : parler de « nullité du contrat ». La bonne question n’est pas là. Elle tient en un seul mot : qualifier.

Tant que le contrat n’est pas qualifié au regard des pouvoirs du syndic, aucune stratégie ne tient. Selon qu’il relève de la gestion courante ou qu’il excède le mandat voté par l’assemblée, la réponse change radicalement — et avec elle, l’efficacité du refus de payer.

Ce que le syndic peut signer seul, et ce qu’il ne peut pas

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confère au syndic des pouvoirs propres, qui s’exercent sans vote d’assemblée générale. Ces pouvoirs ne sont ni résiduels ni marginaux : ils couvrent la majeure partie de la vie quotidienne de l’immeuble.

La gestion courante et les actes conservatoires

Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Cette mission générale l’autorise à conclure, sans vote préalable, les contrats qui relèvent de la maintenance courante : contrats d’entretien ascenseur dans des termes standards, interventions de plombier ou d’électricien pour des dépannages, petites réparations sur les parties communes, paiement des fournisseurs habituels.

La frontière n’est pas chiffrée dans la loi. La jurisprudence retient un faisceau d’indices : montant modéré au regard du budget annuel, durée limitée, objet strictement lié à la conservation ou à l’entretien, absence de caractère structurant pour la copropriété. Plus le contrat est long, cher ou atypique, plus il bascule hors du champ de la gestion courante.

Les travaux urgents

L’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ouvre une seconde soupape. Lorsqu’il faut agir immédiatement pour sauvegarder l’immeuble — fuite majeure, effondrement partiel, risque pour les personnes — le syndic peut engager les travaux sans vote préalable. Il doit alors, sans délai, informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. La condition de l’urgence est appréciée strictement par les juridictions : une dégradation ancienne ou prévisible ne constitue pas une urgence au sens du texte.

Les contrats qui exigent impérativement un vote d’assemblée

En dehors de ces deux catégories, le principe se renverse. L’assemblée générale est compétente pour :

• approuver le budget prévisionnel de l’exercice et les comptes de l’exercice clos ;
• voter les travaux d’amélioration, d’entretien significatif ou de mise en conformité ;
• autoriser les contrats dont le montant ou la durée dépassent les pouvoirs propres du syndic ;
• conclure toute convention entre le syndicat et une personne ou entreprise ayant un lien capitalistique ou juridique avec le syndic (article 18-1 A, II, de la loi de 1965) ;
• souscrire tout emprunt au nom du syndicat.

Le règlement de copropriété peut durcir ces seuils. Il peut exiger la consultation préalable du conseil syndical au-delà de certains montants, ou imposer la mise en concurrence systématique à partir d’un seuil fixé en assemblée générale — ce que la loi impose elle-même pour certains marchés.

Le réflexe premier : qualifier le contrat avant d’attaquer

La qualification conditionne tout. Un contrat d’entretien chaudière standard, d’un montant raisonnable, signé par le syndic pour un an, est en principe valable même sans vote d’AG — et le refus de paiement exposera le syndicat à une condamnation, possiblement assortie de dommages-intérêts. Le même contrat conclu pour dix ans, ou pour un montant représentant une part significative du budget annuel, sort du champ de la gestion courante et ouvre des recours efficaces.

Les questions à se poser avant toute action :

1. Le contrat porte-t-il sur une prestation de maintenance courante ou sur une prestation structurante ?
2. Sa durée est-elle standard ou engage-t-elle la copropriété sur plusieurs années ?
3. Son montant représente-t-il une part significative du budget annuel ?
4. Le contrat porte-t-il atteinte aux parties communes (emplacement d’une antenne, servitude) ?
5. Le cocontractant a-t-il un lien avec le syndic ou son cabinet ?
6. Une résolution antérieure autorisait-elle le syndic à signer ? Si oui, le contrat signé est-il conforme au mandat voté ?

La réponse à ces questions détermine la suite. On distingue alors deux scénarios très différents : le contrat qui reste dans les pouvoirs propres du syndic, et le contrat qui en excède les limites.

Contrat de gestion courante : valable, mais le syndic reste responsable

Lorsque le contrat relève bien de la gestion courante ou des actes conservatoires, il est valable et opposable au syndicat — même sans vote préalable d’AG, même sans consultation du conseil syndical. Le syndicat est tenu de payer, le tiers cocontractant peut l’exiger.

Mais cela ne signifie pas que le syndic sort indemne. Deux reproches restent possibles : la faute de gestion, et le non-respect des obligations légales ou conventionnelles qui encadraient son action.

Le périmètre réel de la gestion courante

La maintenance courante recouvre les prestations nécessaires au fonctionnement quotidien de l’immeuble : entretien des équipements communs (ascenseur, chauffage, ventilation), nettoyage, gestion des espaces verts, interventions ponctuelles de réparation, contrats d’assurance multirisque. Le syndic peut les conclure seul, à condition qu’ils soient conformes aux usages du marché et qu’ils n’engagent pas la copropriété de manière disproportionnée.

La vigilance porte sur trois paramètres : durée, coût, caractère négociable. Un contrat de maintenance ascenseur signé pour trois ans, dans des termes conformes au marché et à un tarif concurrentiel, reste dans le champ du pouvoir propre. Le même contrat signé pour dix ans, avec des pénalités de résiliation exorbitantes, en sort.

La faute de gestion qui subsiste même si le contrat est valable

La validité du contrat n’exonère pas le syndic. Mandataire du syndicat, il est tenu, au titre des articles 1991 et 1992 du Code civil, d’exécuter sa mission avec diligence et dans l’intérêt de son mandant. Plusieurs manquements peuvent être reprochés même quand le contrat entre dans ses pouvoirs propres :

• l’absence de mise en concurrence lorsque le règlement de copropriété ou une décision d’AG l’imposait ;
• l’absence de consultation du conseil syndical lorsqu’elle était requise ;
• l’absence de budgétisation du contrat, qui aurait dû figurer au budget prévisionnel soumis à l’AG ;
• la signature d’un contrat manifestement désavantageux au regard des offres concurrentes du marché ;
• le choix d’un cocontractant lié au syndic sans en informer l’assemblée.

Ces manquements engagent la responsabilité civile du syndic. Le syndicat peut obtenir :

• le remboursement du surcoût entre le contrat signé et un contrat concurrent plus avantageux ;
• la prise en charge des pénalités de résiliation si la copropriété est contrainte de rompre le contrat prématurément ;
• des dommages-intérêts pour le préjudice global causé.

Ce que le syndicat peut réclamer

Dans le cas classique d’un contrat de maintenance conclu pour trois ans à hauteur de 80 % du budget annuel, sans budgétisation ni consultation du conseil syndical, le syndicat peut agir contre le syndic pour faute de gestion — et obtenir sa condamnation à garantir le surcoût ou les conséquences financières du contrat, sans que cela affecte la validité de ce dernier à l’égard du tiers.

Le fait contre-intuitif est celui-ci : même quand le contrat est valable et doit être honoré, le syndic peut être personnellement condamné à rembourser tout ou partie du coût. Le paiement au tiers n’empêche pas le recours contre le syndic. Les deux actions se cumulent.

Contrat hors pouvoirs du syndic : inopposable au syndicat

Le scénario change radicalement quand le contrat excède les pouvoirs propres du syndic : durée longue sans justification, montant disproportionné, engagement atypique, prestation étrangère aux charges de copropriété, convention avec une entreprise liée au syndic sans autorisation d’AG.

Dans ce cas, le contrat n’est en principe pas opposable au syndicat des copropriétaires — même si le syndic l’a signé avec son cachet, même si le cocontractant a traité de bonne foi.

Pourquoi l’on parle d’inopposabilité plutôt que de nullité

La distinction est souvent confuse, y compris dans les blogs de gestion qui se contentent d’écrire que « le contrat est nul ». Le vocabulaire varie selon la nature du vice :

• Lorsque le signataire n’avait aucun pouvoir de représentation (personne qui n’est pas syndic, mandat de syndic expiré), la sanction est la nullité relative du contrat, qui ne peut être invoquée que par la partie représentée — c’est-à-dire le syndicat lui-même.
• Lorsque le syndic en fonction signe un contrat qui excède les limites de son mandat, la sanction est plus souvent formulée en termes d’inopposabilité au syndicat. Le contrat reste valable entre le syndic et le tiers, mais il ne produit pas d’effet sur le syndicat des copropriétaires.

La conséquence pratique est identique dans les deux cas : le syndicat n’est pas tenu d’exécuter le contrat. Mais la différence de qualification a des effets sur la procédure, la charge de la preuve, et les recours du tiers lésé.

Le mandat apparent écarté par la Cour de cassation

La principale ligne de défense des tiers cocontractants consiste à invoquer la théorie du mandat apparent : le syndic s’est présenté comme mandataire du syndicat, a utilisé son cachet, a signé — le tiers pouvait légitimement croire qu’il avait les pouvoirs nécessaires.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a fermé cette porte avec netteté. Elle juge qu’il incombe au tiers de vérifier si le syndic est autorisé à souscrire le contrat et que ce tiers ne peut pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, dès lors que le contrat ne relève pas de l’administration courante et n’a pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3e civ., 30 mai 2012, n° 11-11.993, Alarm’Veille c/ Syndicat des copropriétaires de Grigny II).

La solution est rigoureuse : elle fait peser sur le tiers la charge de se renseigner sur les pouvoirs du syndic. En pratique, le prestataire avisé — et à plus forte raison celui qui traite régulièrement avec des copropriétés — doit demander la copie de la résolution d’AG ayant autorisé la signature ; à défaut, il agit à ses risques.

L’enrichissement sans cause également écarté

Le tiers malin tente parfois une seconde manœuvre : à défaut de mandat apparent, invoquer l’enrichissement sans cause ou l’enrichissement injustifié. L’argument est le suivant : la copropriété a bénéficié de la prestation (télésurveillance, entretien, service) ; il serait injuste qu’elle ne paie pas.

La Cour de cassation a également écarté cette voie dans l’arrêt de 2012 : l’action fondée sur l’enrichissement injustifié ne peut pas être admise pour suppléer celle qui se heurte à un obstacle de droit, soit en l’espèce l’absence de pouvoir du syndic. Cette subsidiarité est logique : autoriser l’enrichissement sans cause reviendrait à contourner le régime protecteur de la représentation imposé par la loi de 1965.

Le tiers se retrouve donc sans recours direct contre le syndicat. Sa seule option : se retourner contre le syndic personnellement.

Les recours concrets du conseil syndical et des copropriétaires

Une fois le contrat qualifié, la stratégie se déploie en cinq étapes. Aucune ne doit être sautée — le saut d’étape affaiblit le dossier et offre au syndic des arguments de procédure.

Étape 1 — demander la communication intégrale du contrat

Le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires et du conseil syndical, notamment via l’extranet, l’ensemble des contrats et marchés en cours signés au nom du syndicat. Le refus de communication, ou la communication partielle, constitue une faute en soi.

La demande de communication doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, avec rappel des articles 18 de la loi de 1965 et du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Elle doit viser : le contrat dans son intégralité, ses annexes, les conditions générales, la fiche d’information sur le prestataire, ainsi que tout document produit par le syndic à l’appui de la signature (devis concurrents, consultation éventuelle du conseil syndical, correspondance).

Le réflexe pratique qui échappe à beaucoup de conseils syndicaux : demander toutes les factures déjà payées sur le fondement de ce contrat, avec les relevés bancaires du syndicat correspondants. C’est cette pièce qui permettra, plus tard, d’établir ou d’écarter l’hypothèse d’une ratification tacite par paiement.

Étape 2 — inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine AG

Deux options se présentent, et leur choix n’est pas anodin.

La première option consiste à laisser l’ordre du jour de l’AG ordinaire suivante intact et à inscrire simplement, par lettre recommandée au syndic, la question : « Information et débat sur le contrat X signé sans autorisation préalable — décision à prendre ».

La seconde option, plus offensive, consiste à demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire dédiée. La demande peut émaner soit du conseil syndical, soit d’un ou plusieurs copropriétaires représentant ensemble au moins un quart des voix du syndicat (ou un seuil inférieur si le règlement de copropriété le prévoit). Le syndic est alors tenu de convoquer ; à défaut, le président du conseil syndical est habilité à le faire.

Attention à un piège : certains syndics, confrontés à la contestation, glissent à l’ordre du jour une résolution de ratification rédigée de manière anodine (« Approbation du contrat X en vigueur »). Adoptée à la majorité, cette résolution couvre rétroactivement l’absence de pouvoir. Le conseil syndical doit lire chaque projet de résolution avec un soupçon maximal et voter systématiquement contre toute ratification déguisée.

Étape 3 — refuser le paiement, mais avec méthode

Le refus unilatéral de paiement est la mesure la plus immédiate, mais elle n’est pas sans risque. Si la qualification du contrat n’est pas solide, le cocontractant peut assigner le syndicat en paiement et obtenir des intérêts moratoires, voire des dommages-intérêts.

La méthode prudente consiste à :

• notifier au cocontractant, par lettre recommandée, la position du syndicat (absence d’autorisation d’AG, contrat excédant les pouvoirs du syndic, inopposabilité invoquée) ;
• joindre la copie des procès-verbaux d’AG pertinents ;
• proposer une suspension amiable du contrat, ou une renégociation des termes à des conditions acceptables ;
• provisionner les sommes réclamées sur un compte séparé, pour les consigner le cas échéant.

Cette posture met le tiers en situation d’avoir à démontrer son bon droit. Sachant que la théorie du mandat apparent lui est fermée, il a rarement intérêt à plaider — il préfère souvent négocier une sortie à moindre coût.

Étape 4 — assigner au fond devant le tribunal judiciaire

Lorsque le cocontractant ne cède pas, l’action au fond devient nécessaire. Selon la nature du vice, l’assignation vise soit la nullité du contrat pour défaut de pouvoir, soit son inopposabilité au syndicat pour dépassement de mandat. Les deux demandes peuvent être cumulées à titre subsidiaire.

L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Elle suppose une résolution d’AG autorisant le syndic à agir au nom du syndicat. Attention, cependant : si le syndic défaillant est encore en fonction, il refusera évidemment d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour ou de convoquer une AG sur ce point. Plusieurs solutions existent alors :

• demander la convocation d’une AG à l’initiative du conseil syndical ou des copropriétaires ;
• envisager une action individuelle lorsqu’un copropriétaire peut démontrer une atteinte directe à la jouissance ou aux droits afférents à son lot, étant précisé que la recevabilité d’une action individuelle pour contester un contrat affectant les seules parties communes est appréciée strictement par les juridictions ;
• solliciter la désignation d’un administrateur provisoire lorsque la copropriété est paralysée.

Sur cette dernière hypothèse :

Syndic judiciaire, administrateur provisoire, mandataire ad hoc : qui désigner dans une copropriété bloquée ?

Étape 5 — révoquer le syndic pour faute grave

Le VIII de l’article 18 de la loi de 1965 prévoit que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre. La signature d’un contrat lourd sans autorisation d’AG, la méconnaissance des obligations de mise en concurrence, la dissimulation d’un conflit d’intérêts, l’absence de transparence vis-à-vis du conseil syndical : chacun de ces manquements peut justifier une révocation, seuls ou cumulés.

La procédure de révocation pour faute prive le syndic de tout droit à honoraires pour la période postérieure à la révocation. Lorsque la révocation est décidée sans motif légitime, elle peut en revanche être jugée abusive et ouvrir un droit à indemnisation pour le syndic. Le dossier doit donc être soigneusement documenté avant toute décision.

Sur la procédure pratique :

Comment changer de syndic de copropriété ?

Le piège de la ratification : comment le syndic peut sauver son contrat

C’est le point aveugle de la plupart des articles sur le sujet. La jurisprudence admet que l’AG puisse ratifier a posteriori un contrat signé sans autorisation préalable. Cette ratification couvre rétroactivement le défaut de pouvoir ou de mandat, et rend le contrat parfaitement opposable au syndicat à compter de sa conclusion.

Ratification expresse par l’assemblée générale

La ratification expresse suppose une résolution soumise à l’AG et adoptée à la majorité applicable à la décision initiale (en général article 24 ou article 25 de la loi de 1965 selon la nature du contrat). La résolution doit être rédigée sans ambiguïté : elle doit désigner le contrat, son objet, sa durée, son coût, et manifester clairement la volonté du syndicat de le valider.

La tactique du syndic consiste souvent à noyer la ratification dans une résolution plus large : « Approbation des comptes et ratification des engagements en cours ». Adoptée sans discussion, cette résolution peut être invoquée par le cocontractant comme valant ratification — et les copropriétaires qui ont voté pour, sans lire attentivement, perdent leur droit de contester.

La parade : exiger que chaque contrat litigieux fasse l’objet d’une résolution distincte, individuellement discutée et votée. Le conseil syndical doit, dans ses courriers de préparation, demander expressément la scission des résolutions globales en résolutions unitaires par contrat.

Ratification tacite par paiement continu

Cette hypothèse est plus insidieuse et la jurisprudence n’a pas tranché avec constance. L’argument est classique en droit du mandat : le paiement par le mandant, pendant plusieurs années, des factures émises par le tiers sur le fondement du contrat signé sans pouvoir, peut valoir ratification tacite — au sens des articles 1985 et 1998 du Code civil, applicables par renvoi au mandat du syndic.

Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2012 précité, le tiers avait soulevé ce moyen à titre subsidiaire : le syndicat avait payé les factures pendant plusieurs années avant d’arrêter. La Cour n’a pas tranché la question au fond, la recherche n’ayant pas été demandée à la cour d’appel. La question reste donc ouverte en jurisprudence.

La jurisprudence n’a pas arrêté de ligne claire sur ce point. Dans le doute, il faut adopter la position la plus prudente : dès la découverte du contrat litigieux, interrompre tout paiement et contester formellement les factures en cours, pour éviter que la poursuite des règlements ne soit interprétée comme une ratification tacite.

Stratégie défensive : figer la contestation

Pour empêcher toute ratification, expresse ou tacite, le conseil syndical doit agir vite et par écrit. Trois gestes sont indispensables :

• adresser au syndic une mise en demeure formelle de suspendre le contrat et d’arrêter les paiements, avec exposé des motifs juridiques ;
• notifier au cocontractant la contestation du contrat, en précisant que les paiements antérieurs ne valent pas reconnaissance et sont effectués sans renonciation aux recours ;
• faire consigner la position du conseil syndical dans un procès-verbal daté, communiqué à l’ensemble des copropriétaires, afin que le moment de la découverte du vice soit établi avec certitude.

Cette trace documentaire est cruciale : elle permet ensuite, devant le juge, de dater précisément la prise de connaissance du vice et d’écarter toute argumentation sur la ratification tacite.

La responsabilité personnelle du syndic

La sanction ne s’arrête pas à l’inopposabilité ou à la révocation. Le syndic est mandataire du syndicat au sens des articles 1991 et 1992 du Code civil. Il répond de ses fautes — à l’égard du syndicat, mais aussi, dans certains cas, à l’égard des copropriétaires individuellement et du tiers cocontractant.

Responsabilité envers le syndicat

Le syndicat peut agir en responsabilité contre le syndic pour obtenir réparation de l’intégralité du préjudice causé par la signature du contrat irrégulier. Le préjudice comprend notamment :

• le coût du contrat lui-même, si le syndicat est finalement contraint de payer ou de négocier une sortie moyennant indemnité ;
• les frais de contentieux engagés pour se défendre contre le tiers ou pour faire reconnaître l’inopposabilité ;
• la différence entre le prix du contrat litigieux et le prix d’un contrat concurrent qui aurait été conclu dans des conditions normales.

L’action est engagée par le syndic en fonction — c’est-à-dire par le successeur du syndic fautif. Lorsque le syndic fautif est encore en place, l’action peut être portée par le syndicat dès qu’une assemblée générale ultérieure l’autorise, ou, selon les circonstances et sous conditions strictes, par un ou plusieurs copropriétaires agissant dans l’intérêt collectif.

Responsabilité envers le tiers cocontractant

C’est le retour de bâton que les syndics négligents oublient souvent. Le tiers qui a traité avec le syndic, qui a exécuté la prestation et qui se heurte au refus de paiement du syndicat, n’est pas sans recours. Il peut se retourner contre le syndic à titre personnel, sur le fondement du droit commun du mandat — le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs sans en avertir le tiers engage sa garantie — ou, selon les cas, sur le terrain de la responsabilité délictuelle. L’indemnisation obtenue pourra cependant être diminuée si le juge retient une faute du tiers qui a omis de vérifier les pouvoirs du syndic avant de signer.

Cette perspective, qui conduit le syndic à engager sa propre responsabilité financière, constitue un levier de négociation décisif pour les copropriétaires. Un syndic averti, confronté à une contestation solide, préfèrera généralement accepter la résiliation amiable du contrat et prendre à sa charge les pénalités plutôt que d’attendre une assignation qui l’exposerait personnellement.

Les contrats où le dérapage est le plus fréquent

L’expérience du contentieux de copropriété dessine une cartographie assez nette des situations à risque. Certains types de contrats concentrent la majorité des litiges.

Les contrats de télésurveillance et de sécurité reviennent dans des proportions spectaculaires. Ils sont signés pour des durées anormalement longues — dix, quinze, parfois vingt ans — avec des clauses de reconduction tacite et des pénalités de résiliation dissuasives. Le prestataire a un intérêt évident à les faire signer sans vote d’AG : le copropriétaire moyen ne lira jamais les conditions générales.

Les polices d’assurance multirisque constituent un autre foyer classique. Le syndic, qui peut percevoir dans certains cas des commissions d’apport d’affaires ou bénéficier de tarifs préférentiels négociés sur son portefeuille global, renégocie la police sans appel d’offres, à des conditions parfois défavorables pour la copropriété concernée. La convention est reconduite chaque année sans que les copropriétaires en perçoivent le coût réel.

Les contrats d’entretien d’ascenseur sur longue durée posent des difficultés identiques, avec une complication supplémentaire : certains syndics détiennent des participations, directes ou indirectes, dans des sociétés de maintenance — sans en informer l’assemblée. Cette hypothèse, spécifiquement visée par l’article 18-1 A, II, de la loi de 1965, rend la convention inopposable au syndicat dès lors qu’elle n’a pas été expressément autorisée par l’AG.

Les prestations complémentaires du syndic facturées en dehors du contrat type — gestion d’archives, frais dits « dormants », honoraires d’AG supplémentaires, interventions facturées au taux horaire — doivent être vérifiées ligne par ligne. Le contrat type de syndic, fixé par décret, encadre précisément ce qui peut être facturé en sus du forfait. Tout ce qui en dépasse constitue une facturation irrégulière, qui donne lieu à restitution.

Enfin, les contrats de rénovation énergétique signés dans le contexte des obligations imposées par la loi Climat et Résilience sont une zone de dérapage croissante : montants très élevés, devis complexes, écarts entre le montant voté par l’AG et le montant finalement engagé par le syndic. Ces dérapages constituent un dépassement caractérisé du mandat et engagent lourdement la responsabilité du syndic.

Questions fréquentes

Peut-on refuser de payer une facture liée à un contrat signé sans vote d’AG ?

Oui, mais seulement après qualification du contrat. Si le contrat relève de la gestion courante, le refus unilatéral expose le syndicat à une condamnation. S’il excède les pouvoirs du syndic, le refus est fondé — à condition d’être formalisé par écrit, de viser les bonnes bases juridiques et de ne pas être suivi par un paiement qui vaudrait ratification tacite.

Quel est le délai pour contester un contrat signé par le syndic sans vote ?

Aucun délai spécifique ne s’applique à l’action en inopposabilité d’un contrat conclu sans résolution d’AG. La question du délai est contestée en doctrine et la jurisprudence n’a pas arrêté de ligne claire : certains praticiens retiennent le délai de prescription quinquennal de droit commun (article 2224 du Code civil), d’autres considèrent l’inopposabilité comme un moyen de défense imprescriptible. La prudence commande d’agir dans le délai de cinq ans à compter de la découverte du vice. En revanche, si une résolution d’AG a autorisé le syndic à signer mais que celui-ci a outrepassé le mandat, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois pour contester la résolution elle-même sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965.

Le tiers cocontractant peut-il se prévaloir du mandat apparent ?

Non. La Cour de cassation juge que le tiers doit vérifier les pouvoirs du syndic lorsqu’il signe un contrat qui ne relève pas de l’administration courante ou des travaux urgents. Il ne peut pas opposer au syndicat sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic (Cass. 3e civ., 30 mai 2012, n° 11-11.993).

Le syndicat peut-il être tenu au paiement sur le fondement de l’enrichissement sans cause ?

Non. L’action fondée sur l’enrichissement injustifié ne peut pas suppléer celle qui se heurte à un obstacle de droit — en l’espèce, l’absence de pouvoir du syndic. Le tiers doit se retourner contre le syndic personnellement.

Comment démontrer qu’un contrat excède la gestion courante ?

Le faisceau d’indices retenu par les juridictions combine : durée du contrat dépassant un horizon raisonnable pour une maintenance courante, montant au regard de la part qu’il représente dans le budget annuel, caractère non standard de la prestation, existence de clauses contraignantes inhabituelles (reconduction tacite longue, pénalités de résiliation), absence de justification opérationnelle immédiate. Plus d’éléments sont réunis, plus la qualification d’excès de pouvoir est solide.

La ratification par l’AG suivante rend-elle le contrat incontestable ?

Oui, si elle est expresse, claire et adoptée à la majorité requise. Mais elle peut elle-même être contestée sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965, dans le délai de deux mois, par les copropriétaires opposants ou défaillants qui estimeraient la ratification abusive ou mal éclairée.

Ce que la règle ne dit pas

La loi de 1965 pose le principe. La jurisprudence fixe la ligne. Mais la loi et la jurisprudence ne disent pas tout : elles ne disent pas comment réagir quand le syndic est en fin de mandat et espère être renouvelé, quand le conseil syndical n’a pas la majorité pour convoquer l’AG, quand le cocontractant est en réalité une filiale du groupe qui détient le cabinet syndical, quand la découverte du contrat litigieux intervient trois ans après sa signature et après plusieurs paiements.

Ces situations ne se résolvent pas par l’application mécanique des textes. Elles supposent une stratégie contentieuse construite, adaptée à la configuration précise de la copropriété, à l’identité des acteurs en présence, à la solidité financière du syndic, à la capacité de mobilisation du conseil syndical. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément à cette jonction qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.