Lorsqu’une vente immobilière révèle, après signature, des désordres importants ou des informations déterminantes inexactes (toiture défectueuse, infiltrations, travaux annoncés mais non réalisés, surface erronée, copropriété fragilisée), la mise en cause du seul vendeur ne constitue pas l’unique voie de recours. L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel rémunéré intervenant comme intermédiaire, peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il a manqué à son obligation d’information, de conseil ou de vérification.
La jurisprudence rappelle de manière constante que l’agent immobilier ne peut pas se retrancher derrière son rôle d’intermédiaire passif. Elle exige, au contraire, qu’il adopte un comportement actif et loyal lorsque l’information transmise est de nature à influencer le consentement de l’acquéreur. Cette exigence a été récemment renforcée par un arrêt majeur : Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899, qui impose à l’agent de vérifier une déclaration précise du vendeur portant sur un élément essentiel du bien.
Le présent article expose, de manière structurée et opérationnelle, les conditions dans lesquelles la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée, les fondements juridiques applicables, les enseignements jurisprudentiels essentiels, ainsi que la méthode contentieuse à adopter.
Le cadre général : rôle de l’agent immobilier et exigence professionnelle
L’agent immobilier n’est ni un expert du bâtiment, ni un diagnostiqueur, ni un notaire. Toutefois, cette limitation de compétence ne le dispense pas d’un devoir de vigilance. Sa mission consiste à sécuriser la transaction par une information fiable et loyale, et à éviter que l’acquéreur ne contracte sur la base d’une représentation erronée du bien.
La jurisprudence considère de longue date que l’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil impliquant non seulement de délivrer loyalement les informations en sa possession, mais également de se renseigner lui-même sur les points d’une certaine importance (CA Douai, 12 mai 2016, RG n° 15/01729).
Cette obligation n’est pas théorique : elle s’apprécie concrètement au regard de la nature de l’information transmise, de son caractère déterminant et des diligences raisonnablement attendues d’un professionnel de l’immobilier.
Les fondements juridiques de la responsabilité de l’agent immobilier
L’action dirigée contre l’agent immobilier repose sur une démonstration classique : une faute, un préjudice et un lien de causalité. Les fondements juridiques peuvent varier selon la configuration contractuelle, sans modifier la logique du raisonnement.
La responsabilité contractuelle
Lorsque le manquement reproché constitue une mauvaise exécution d’une obligation née de la mission de l’agent, l’article 1231-1 du Code civil est applicable. La Cour de cassation a expressément visé ce texte pour censurer une décision ayant écarté la responsabilité d’un agent immobilier ayant omis de vérifier une déclaration précise du vendeur (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899).
La responsabilité du mandataire
En tant que mandataire, l’agent immobilier répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, conformément à l’article 1992 du Code civil. Ce fondement permet d’apprécier les diligences attendues d’un professionnel agissant pour le compte d’autrui, notamment lorsqu’il diffuse ou valide des informations déterminantes.
La responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur
Lorsque l’acquéreur n’est pas partie au mandat, l’action peut être fondée sur la responsabilité délictuelle. En pratique, ce débat est secondaire : la jurisprudence raisonne avant tout en termes de comportement professionnel fautif, indépendamment de la qualification retenue.
La grille de lecture jurisprudentielle : deux catégories de manquements
L’analyse des décisions rendues permet d’identifier deux grandes hypothèses dans lesquelles la responsabilité de l’agent immobilier est susceptible d’être engagée.
Les désordres apparents ou indices sérieux
Lorsque des désordres sont visibles ou que des indices sérieux existent, l’agent immobilier doit attirer l’attention de l’acquéreur et s’abstenir de toute minimisation. À défaut, il peut être jugé fautif.
Ainsi, la Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un agent immobilier pour ne pas avoir alerté l’acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture alors que le bien présentait d’importantes traces d’infiltration, des dégradations de menuiseries et des infiltrations visibles en façade (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.045).
À l’inverse, la responsabilité de l’agent a été écartée lorsque le désordre structurel invoqué n’avait pas été détecté, malgré la présence de fissures, par les professionnels mandatés par l’acquéreur (diagnostiqueurs et bureau d’études), ce qui rendait excessif de reprocher à l’agent une absence d’alerte (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, pourvoi n° 22-21.518).
Les déclarations précises du vendeur sur un élément essentiel
La seconde hypothèse, aujourd’hui centrale, concerne les déclarations précises et rassurantes du vendeur portant sur un élément essentiel du bien.
L’apport décisif de l’arrêt du 13 novembre 2025
Dans l’affaire jugée le 13 novembre 2025, la venderesse déclarait que la toiture avait été « contrôlée tous les deux ans ». La cour d’appel avait estimé que l’agent immobilier n’avait pas à vérifier des travaux anciens et devait uniquement s’assurer de la réalisation des diagnostics techniques.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et juge qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture tous les deux ans (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899).
La règle pratique qui en découle
Lorsqu’un vendeur avance une affirmation :
– précise,
– objectivable (factures, rapports, attestations),
– et déterminante pour la valeur ou la sécurité du bien,
l’agent immobilier doit soit en vérifier la réalité, soit avertir clairement l’acquéreur de l’absence de justificatifs et recommander un contrôle. À défaut, il engage sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
Illustrations jurisprudentielles récurrentes
Cette exigence de vigilance se retrouve dans de nombreuses décisions rendues par les juridictions du fond.
La surface du bien constitue un exemple classique d’information déterminante devant être vérifiée. Il a été jugé que l’agent immobilier doit vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans un compromis de vente d’une maison non soumise à la loi Carrez (CA Orléans, 29 février 2016, RG n° 14/03703) et qu’il ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sans procéder à des vérifications élémentaires (CA Versailles, 3 mars 2016, RG n° 14/01463).
De même, l’agent engage sa responsabilité lorsqu’il omet d’informer l’acquéreur de la réalisation prochaine de travaux onéreux portant sur un aspect essentiel de l’immeuble (CA Colmar, 31 mars 2016, RG n° 14/06247), ou lorsqu’il ne signale pas de manière claire et officielle une difficulté connue susceptible d’affecter la transaction (CA Aix-en-Provence, 29 mars 2016, RG n° 15/02833).
Il est également rappelé que l’agent immobilier doit annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente (CA Paris, Pôle 4, chambre 1, 4 mars 2016, RG n° 14/20619), sans pouvoir se retrancher derrière l’existence des diagnostics lorsqu’il relaie parallèlement une déclaration précise et non vérifiée du vendeur.
Les limites de la responsabilité de l’agent immobilier
La jurisprudence encadre néanmoins les obligations de l’agent afin d’éviter toute assimilation à un expert technique.
Il est ainsi jugé que l’agent immobilier, n’étant pas un professionnel de la construction, n’est pas responsable du vice caché affectant le bien qu’il est chargé de vendre (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, pourvoi n° 17-13.157). Les juridictions rappellent également que l’agent ne doit pas se livrer à une expertise sur la potentialité des vices cachés (CA Montpellier, 18 février 2016, RG n° 13/07751), qu’il n’est pas un professionnel de la fiscalité (CA Besançon, 1er mars 2016, RG n° 14/02152) et que sa responsabilité ne s’étend pas, par principe, à la situation juridique de l’immeuble (CA Bastia, 10 février 2016, RG n° 14/00170).
Ces décisions n’exonèrent toutefois pas l’agent lorsque l’information en cause est précise, déterminante et accessible, ou lorsqu’une mise en garde s’impose.
Ce qu’il faut démontrer pour obtenir réparation
La réussite de l’action repose sur une démonstration rigoureuse.
La faute
Elle résulte notamment de la reprise d’une déclaration précise du vendeur sans vérification, de l’absence de mise en garde sur l’absence de justificatifs, ou de la minimisation d’indices sérieux.
Le préjudice
Le préjudice peut consister en un coût de remise en état, une décote du bien, un préjudice de jouissance ou, très fréquemment, une perte de chance de renoncer à l’acquisition, de négocier le prix ou d’exiger une clause protectrice.
Le lien de causalité
Il doit être établi que l’information fautive ou l’absence d’alerte a influencé la décision d’acquérir ou les conditions de la vente. La preuve repose principalement sur les écrits précontractuels et la chronologie des échanges.
Stratégie contentieuse
La constitution du dossier passe par la collecte des annonces, échanges écrits, fiches de présentation, compromis, diagnostics et justificatifs relatifs aux travaux ou contrôles annoncés. Une mise en demeure ciblée permet ensuite de figer les manquements reprochés et d’obtenir la déclaration du sinistre à l’assureur de responsabilité civile professionnelle de l’agence. En présence de désordres techniques, une expertise amiable ou judiciaire s’avère souvent déterminante.
Conclusion
La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée lorsque celui-ci a manqué à son obligation d’information, de conseil ou de vérification. La jurisprudence récente offre une grille de lecture claire : l’agent doit alerter face aux indices apparents et vérifier, ou à tout le moins sécuriser, les déclarations précises et déterminantes du vendeur. L’arrêt Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899 constitue à cet égard un point d’appui majeur pour les acquéreurs confrontés à des informations rassurantes mais infondées.
Pour une analyse personnalisée de votre situation et la mise en œuvre d’une stratégie adaptée, il est recommandé de consulter un avocat afin d’évaluer les preuves disponibles et les chances de succès d’une action indemnitaire.
