Un agent immobilier signale un acquéreur à un courtier. Un ancien banquier « monte » les dossiers d’un cabinet de courtage depuis chez lui. Un courtier confie une partie de ses clients à un confrère. À la fin, une commission bancaire tombe, et elle est partagée « à l’amiable ».
Personne ne se demande, à ce moment-là, qui avait le droit de faire quoi. La question surgit plus tard : lors d’un contrôle, d’une rupture entre associés de fait, d’un refus de payer la part promise, ou d’une enquête.
Il est courant, dans les dossiers de courtage en crédit, de voir les parties discuter du nom du contrat : « apport d’affaires », « prestation de conseil », « sous-traitance administrative ». Ce débat est sans portée. Le code monétaire et financier ne regarde que l’acte accompli, et la faute se révèle presque toujours au même endroit : le partage de la commission.
La rémunération d’une intermédiation ne peut être versée qu’à un intermédiaire immatriculé, ou, sous forme de commission d’apport, à un indicateur qui n’a fait qu’indiquer (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.). L’article traite les trois positions : le courtier qui sous-traite ou rétrocède, l’apporteur ou indicateur qui veut être payé, la banque qui reçoit les dossiers.
Un apporteur d’affaires en crédit doit-il être inscrit à l’ORIAS ? La réponse en bref
Non, un apporteur d’affaires en crédit ne doit pas être inscrit à l’ORIAS s’il se borne à indiquer une banque ou un courtier, ou à transmettre les coordonnées d’un client, sans remettre de documents autres que publicitaires (art. R. 519-2, 2°, C. mon. fin.). Oui, il doit l’être dès qu’il présente, propose, aide à conclure ou prépare le crédit, à titre habituel et contre rémunération (art. L. 519-1, I, C. mon. fin.). Avant de partager une commission, le courtier vérifie l’acte réellement accompli : au-delà de l’indication, elle ne peut aller qu’à un intermédiaire immatriculé (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.).
Ce qu’est l’intermédiation en opérations de banque
Tout part de la définition légale. Elle est reproduite ici dans sa version en vigueur au 2 octobre 2026.
I.-L’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l’article L. 519-1-1.
II.-Le second alinéa du I ne s’applique ni aux établissements de crédit, ni aux sociétés de financement, ni aux sociétés de gestion de portefeuille mentionnées à l’article L. 532-9 lorsqu’elles agissent pour un placement collectif qu’elles gèrent, ni aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, ni aux établissements de paiement, ni aux prestataires de services d’information sur les comptes, ni aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, ni aux établissements de crédit, aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, aux établissements de paiement et aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, intervenant en libre prestation de services, ni aux personnes qui, pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, répondent à des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, ni aux personnes physiques salariées des personnes pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. Les conditions fixées par ce décret tiennent notamment à l’activité de l’intermédiaire et à la nature du contrat de crédit et de service de paiement.
III.-Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent chapitre et détermine les catégories de personnes habilitées à exercer une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. Il distingue notamment ces personnes selon la nature des mandats en vertu desquels elles agissent et, notamment, si elles sont soumises ou pas à une obligation contractuelle de travailler exclusivement pour un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un établissement de paiement, un intermédiaire en financement participatif, un prestataire de services de financement participatif dans le cadre de ses activités de facilitation d’octroi de prêts, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnés à l’article L. 511-6 et selon qu’elles sont en mesure ou pas de se fonder sur une analyse objective du marché.
Article L. 519-1 du code monétaire et financier
Le texte pose trois conditions cumulatives. Un acte d’intermédiation d’abord : présenter, proposer, aider à la conclusion, ou effectuer des travaux et conseils préparatoires. Une habitude ensuite. Une rémunération enfin, entendue largement.
Cette rémunération s’entend de « tout versement pécuniaire ou toute autre forme d’avantage économique convenu et lié à la prestation d’intermédiation » (art. R. 519-5, I, C. mon. fin.). Un échange de clientèle ou une prise en charge de frais peut donc suffire, dès lors qu’il est convenu et lié à l’intermédiation.
Les quatre verbes couvrent toute la chaîne du crédit, de la constitution du dossier à la signature. Les « travaux préparatoires » sont la notion la plus large : c’est elle qui fait basculer le prestataire qui « ne fait que monter les dossiers ».
L’intermédiaire immatriculé doit remplir des conditions d’honorabilité et de compétence professionnelle (art. L. 519-3-3 C. mon. fin.). Sa responsabilité civile est couverte par son mandant ou par une assurance (art. L. 519-3-4 C. mon. fin.). L’immatriculation existe pour garantir au client ces deux protections : celui qui agit sans elle les lui retire.
Les intermédiaires sont immatriculés sur le registre unique tenu par l’ORIAS (art. L. 519-3-1 et L. 546-1 C. mon. fin.). L’immatriculation se renouvelle chaque année (art. L. 546-1, I, C. mon. fin.). L’autre versant de la relation, la rémunération due par l’emprunteur au courtier, obéit à ses propres règles : commission du courtier lorsque l’emprunteur a trouvé sa banque lui-même.
Les statuts possibles : qui peut faire quoi
Le code distingue quatre catégories d’intermédiaires immatriculés (art. R. 519-4, I, C. mon. fin.).
- Le courtier en opérations de banque (1°) agit sur mandat du client, sans mandat d’un établissement et sans exclusivité.
- Le mandataire exclusif (2°) agit sur mandat d’un seul établissement pour une catégorie d’opérations.
- Le mandataire non exclusif (3°) agit sur mandat d’un ou plusieurs établissements.
- Le mandataire d’intermédiaire (4°) agit sur mandat d’un courtier ou d’un mandataire des 1°, 2° ou 3°.
Le mandataire d’intermédiaire est le statut du sous-traitant. Un courtier qui confie à un tiers le montage ou la présentation de dossiers doit lui délivrer un mandat, et ce tiers doit être immatriculé à ce titre. Le mandat mentionne « la nature et les conditions des opérations qu’il est habilité à accomplir » (art. L. 519-2 C. mon. fin.).
Le texte limite la profondeur de la chaîne. Une opération ne peut pas être entremise de manière consécutive par plus de deux intermédiaires (art. L. 519-2, 1°, C. mon. fin.). Courtier puis mandataire d’intermédiaire : c’est le maximum.
Le 4° ne vise que les mandats délivrés par les personnes des 1°, 2° et 3° (art. R. 519-4, I, 4°, C. mon. fin.). Un mandataire d’intermédiaire ne peut donc pas lui-même sous-mandater un troisième intervenant.
Trois positions échappent à l’immatriculation.
- Le salarié d’un intermédiaire est exclu de la définition (art. L. 519-1, II, C. mon. fin.). Son employeur personne morale veille au respect des conditions d’honorabilité par ses salariés (art. R. 519-6 C. mon. fin.).
- L’indicateur se borne à indiquer un établissement ou un intermédiaire, ou à transmettre des coordonnées (art. R. 519-2, 2°, C. mon. fin.).
- L’intermédiaire à titre accessoire reste sous des seuils d’activité fixés par arrêté (art. R. 519-2, 1°, C. mon. fin.).
L’intermédiation à titre accessoire est fermée au crédit immobilier. Le 1° ne s’applique pas aux personnes dont l’activité porte même en partie sur les crédits de l’article L. 313-1 du code de la consommation (art. R. 519-2, 1°, C. mon. fin.).
L’indicateur : le seul apporteur dispensé d’ORIAS
Le régime de l’indicateur figure à l’article R. 519-2. Voici sa rédaction en vigueur au 2 octobre 2026, applicable jusqu’au 19 novembre 2026 inclus.
Outre les personnes mentionnées au II de l’article L. 519-1 et à l’article L. 519-3, ne sont pas intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement au sens de l’article L. 519-1 et ne sont pas soumis aux obligations mentionnées au présent chapitre :
1° Les personnes offrant des services d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement qui constituent un complément aux produits ou services fournis dans le cadre de leur activité professionnelle, lorsque le nombre total des opérations de banque ou de services de paiement ou le montant total des crédits octroyés ou des services de paiement fournis ou réalisés par leur intermédiaire chaque année civile n’excèdent pas des seuils fixés par arrêté du ministre chargé de l’économie dans la limite, respectivement, de trente opérations ou de 300 000 euros.
Le précédent alinéa ne s’applique pas aux personnes qui agissent dans les conditions prévues à l’article L. 341-1 du présent code ainsi qu’aux personnes dont l’activité d’intermédiation porte en partie ou en totalité sur les opérations de crédit mentionnées aux articles L. 313-1, L. 314-10 ou L. 315-1 du code de la consommation ;
2° Les personnes dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, un intermédiaire en financement participatif, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6 à des personnes intéressées à la conclusion d’une opération de banque ou d’un service de paiement, sans remise de documents autres que publicitaires se rapportant à l’opération de banque ou au service de paiement et mis à leur disposition par un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, un intermédiaire en financement participatif, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6, ainsi que les personnes dont le rôle se limite à transmettre à un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, à un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, à un intermédiaire en financement participatif, à une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou à une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6 les coordonnées d’une personne intéressée à la conclusion d’une opération de banque ou de services de paiement ;
3° Les agents de prestataires de services de paiement mentionnés à l’article L. 523-1 et les personnes mandatées en vertu de l’article L. 523-6 ;
4° Les personnes dont l’activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est liée aux opérations connexes définies au 5 du I de l’article L. 311-2 ou aux services connexes définis au 3° de l’article L. 321-2.
Article R. 519-2 du code monétaire et financier, rédaction en vigueur jusqu’au 19 novembre 2026
Le 2° décrit deux rôles, et deux seulement sont permis à l’indicateur. Le premier : indiquer à une personne intéressée le nom d’une banque ou d’un intermédiaire. Le second : transmettre les coordonnées de cette personne à une banque ou à un intermédiaire.
Une seule remise de documents est tolérée : des documents publicitaires, fournis par la banque ou l’intermédiaire. La rémunération est permise, « contre rémunération ou à titre gratuit » (art. R. 519-2, 2°, C. mon. fin.).
L’indicateur qui fait davantage cesse d’être indicateur. Il devient intermédiaire, avec l’obligation d’immatriculation et les sanctions qui s’y attachent (art. L. 519-3-1 et L. 546-4, I, C. mon. fin.).
La raison d’être de cette frontière se lit dans le texte. L’indicateur n’a aucun contact utile avec le dossier : il ne voit ni les revenus, ni les charges, ni les offres. Il n’a donc pas besoin des garanties de compétence et d’assurance exigées de l’intermédiaire.
Tableau acte par acte : indicateur ou intermédiaire
Le tableau classe les actes les plus fréquents. La colonne « source » indique le texte qui fonde le classement. Lorsque le classement procède de la lecture du texte, sans décision qui l’ait tranché, il est présenté comme tel.
| Acte accompli | Qualification | Source |
|---|---|---|
| Donner au client le nom d’une banque ou d’un courtier | Indicateur | Art. R. 519-2, 2° |
| Transmettre au courtier le nom et le téléphone du client | Indicateur | Art. R. 519-2, 2° |
| Remettre la plaquette publicitaire fournie par le courtier | Indicateur | Art. R. 519-2, 2° |
| Remettre une simulation, un tableau d’amortissement, une grille de taux | Hors du statut d’indicateur, selon la lecture du texte | Art. R. 519-2, 2° (« documents autres que publicitaires ») |
| Réunir et classer les pièces du client pour le dossier de prêt | Travaux préparatoires, selon la lecture du texte | Art. L. 519-1, I |
| Remplir la demande de financement, calculer la capacité d’emprunt | Travaux préparatoires | Art. L. 519-1, I |
| Présenter le dossier à la banque | Présenter | Art. L. 519-1, I |
| Comparer les offres et les commenter au client | Proposer, aider à la conclusion | Art. L. 519-1, I |
| Négocier le taux ou les garanties | Aider à la conclusion | Art. L. 519-1, I |
| Accomplir tout cela comme salarié du courtier | Exclu de la définition | Art. L. 519-1, II |
La ligne « réunir et classer les pièces » est la plus discutée en pratique. Le texte vise « tous travaux et conseils préparatoires » (art. L. 519-1, I, C. mon. fin.). La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de se prononcer clairement sur des tâches purement matérielles. Le statut d’intermédiaire régulé figure parmi les risques de requalification d’un contrat commercial. En l’état, le prestataire indépendant qui touche aux pièces d’un client a intérêt à agir sous mandat d’intermédiaire, immatriculé.
Deux lectures s’opposent. La première : la collecte des pièces prépare le crédit, elle relève de l’intermédiation. La seconde : une tâche d’exécution, sans contact commercial ni appréciation du dossier, n’est ni présentation ni conseil. Ce qui les départage : qui choisit les pièces, qui parle au client, et si la rémunération dépend du déblocage du prêt.
Une rémunération indexée sur le crédit obtenu rapproche la prestation de l’intermédiation, puisque la rémunération doit être « liée à la prestation d’intermédiation » (art. R. 519-5, I, C. mon. fin.). Un forfait horaire indépendant du résultat plaide en sens inverse. Dans les deux lectures, la conduite à tenir est la même : salariat, mandat immatriculé, ou rôle réduit à l’indication.
L’habitude reste une condition. L’acte isolé, sans répétition, échappe à la définition (art. L. 519-1, I, C. mon. fin.). Ne pas facturer de « commission » ne suffit pas : tout avantage économique lié à l’intermédiation tient lieu de rémunération (art. R. 519-5, I, C. mon. fin.).
La commission ne se partage pas avec n’importe qui
C’est la règle centrale de l’article. Elle figure à l’article R. 519-5.
I.-La rémunération prévue au I de l’article L. 519-1 doit s’entendre comme tout versement pécuniaire ou toute autre forme d’avantage économique convenu et lié à la prestation d’intermédiation.
II.-La rémunération allouée au titre de l’activité d’intermédiation ne peut être versée en totalité ou en partie qu’à l’un des intermédiaires mentionnés au I ou au III de l’article R. 519-4. La disposition ci-dessus ne fait pas obstacle au versement d’une commission d’apport aux indicateurs mentionnés au 2° de l’article R. 519-2.
Article R. 519-5 du code monétaire et financier
Le II pose un principe et une exception. Le principe : la commission d’intermédiation, même en partie, ne va qu’à un intermédiaire immatriculé. L’exception : une commission d’apport peut rémunérer un indicateur, c’est-à-dire celui dont le rôle s’est limité à indiquer ou à transmettre des coordonnées.
C’est le partage qui fait la faute. Le texte ne s’adresse pas seulement à celui qui exerce sans immatriculation. Il interdit de verser, et vise donc la banque ou le courtier qui paie.
Une erreur courante est de penser qu’un apporteur peut recevoir une part de la commission du courtier dès lors que le client n’en paie pas davantage. Le texte ne fait aucune exception de cette nature : la part d’une rémunération d’intermédiation ne peut aller qu’à un intermédiaire immatriculé ou, à titre de commission d’apport, à un indicateur (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.).
La raison d’être du II se déduit du texte. Sans lui, l’obligation d’immatriculation se contournerait par un simple partage : l’intermédiaire immatriculé signerait, le tiers non immatriculé ferait le travail et toucherait sa part.
Une commission d’apport rémunère une indication. Une rétrocession rémunère un travail. La seconde exige l’ORIAS.
La facture est la pièce qui révèle la situation. Un pourcentage de la commission bancaire, versé à un tiers qui a reçu les pièces du client, décrit une rétrocession d’intermédiation, quel que soit l’intitulé de la facture.
Le courtier a une obligation propre. Celui qui recourt aux services d’intermédiaires doit s’assurer qu’ils sont immatriculés (art. L. 519-3-2 C. mon. fin.). La consultation du registre ORIAS, datée et conservée, permet d’en rapporter la preuve.
Hors de la banque et du crédit, l’apport d’affaires relève du droit commun, et sa frontière avec l’agence commerciale obéit à d’autres critères, exposés dans la comparaison entre agent commercial, apporteur d’affaires et VRP.
Modèle de contrat d’apporteur d’affaires
Les règles de l’indicateur à compter du 20 novembre 2026
L’article R. 519-2 n’est pas abrogé : il est réécrit. Le décret n° 2026-105 du 19 février 2026 relatif au crédit à la consommation remplace ses 1° et 2° (art. 19). Il entre en vigueur le 20 novembre 2026 (art. 30, I).
Le premier alinéa de l’article R. 519-3, qui excluait certains crédits du calcul des seuils de l’intermédiation accessoire, est supprimé à la même date (décret n° 2026-105 du 19 février 2026, art. 20).
Voici la rédaction de l’article R. 519-2 applicable au 20 novembre 2026. Le chapeau, le 3° et le 4° sont inchangés ; les 1° et 2° sont ceux de l’article 19 du décret.
Outre les personnes mentionnées au II de l’article L. 519-1 et à l’article L. 519-3, ne sont pas intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement au sens de l’article L. 519-1 et ne sont pas soumis aux obligations mentionnées au présent chapitre :
1° Les personnes offrant des services d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement qui constituent un complément aux produits ou services fournis dans le cadre de leur activité professionnelle, lorsque le nombre ou le montant total des opérations de banque ou de services de paiement fournis ou réalisés par leur intermédiaire chaque année civile n’excède pas l’un des seuils fixés par arrêté du ministre chargé de l’économie dans la limite de deux mille opérations ou d’un million d’euros pour les opérations de crédit mentionnées au premier alinéa de l’article L. 312-4-1 du code de la consommation et de trente opérations ou de 300 000 euros pour les autres opérations de banque et de services de paiement.
Le précédent alinéa ne s’applique pas :
– aux grandes entreprises au sens du 4° de l’article L. 230-1 du code du commerce dont l’activité d’intermédiation porte en partie ou en totalité sur les opérations de crédit relevant du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la consommation ;
– aux personnes qui agissent dans les conditions prévues à l’article L. 341-1 du présent code ;
– aux personnes dont l’activité d’intermédiation porte en partie ou en totalité sur les opérations de crédit mentionnées aux articles L. 313-1, L. 314-10 à L. 314-13 ou L. 315-1 du code de la consommation ;
2° Les personnes dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit :
a) A indiquer un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, un intermédiaire en financement participatif, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6 à des personnes intéressées à la conclusion d’une opération de banque ou d’un service de paiement, sans affichage ou diffusion d’informations ou remise de documents autres que publicitaires se rapportant à l’opération de banque ou au service de paiement et mis à leur disposition ou préalablement approuvés par un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, un intermédiaire en financement participatif, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6 ;
b) Ou à transmettre à un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de paiement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, à un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, à un intermédiaire en financement participatif, à une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou à une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6 les coordonnées d’une personne intéressée à la conclusion d’une opération de banque ou de services de paiement ;
3° Les agents de prestataires de services de paiement mentionnés à l’article L. 523-1 et les personnes mandatées en vertu de l’article L. 523-6 ;
4° Les personnes dont l’activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est liée aux opérations connexes définies au 5 du I de l’article L. 311-2 ou aux services connexes définis au 3° de l’article L. 321-2.
Article R. 519-2 du code monétaire et financier, rédaction issue de l’article 19 du décret n° 2026-105 du 19 février 2026, applicable au 20 novembre 2026
Pour l’indicateur, la comparaison des deux rédactions fait apparaître trois changements. La lecture procède des textes eux-mêmes.
- Les deux rôles deviennent deux branches distinctes : indiquer (a) ou transmettre les coordonnées (b). Le fond ne change pas.
- L’interdit s’étend à l’écran. L’indicateur ne peut plus procéder à un « affichage ou diffusion d’informations » autres que publicitaires. Un site, une page de réseau social ou un comparateur qui publie autre chose que de la publicité sort du statut.
- L’auteur du document publicitaire s’élargit. Le document peut être « mis à leur disposition ou préalablement approuvés » par la banque ou l’intermédiaire. L’indicateur peut donc créer son propre support, à condition qu’il ait été approuvé avant usage.
Au 20 novembre 2026, l’indicateur gagne le droit de rédiger sa publicité, et perd celui de publier autre chose.
Une erreur courante est de penser que l’article R. 519-2 disparaît le 20 novembre 2026. Il est réécrit, et l’indicateur reste exclu de l’intermédiation (décret n° 2026-105 du 19 février 2026, art. 19).
Le 1° change aussi. Les seuils de l’intermédiation accessoire montent à deux mille opérations ou un million d’euros pour les crédits du premier alinéa de l’article L. 312-4-1 du code de la consommation. Les grandes entreprises en sont exclues lorsque leur activité porte sur les crédits du chapitre II du titre Ier du livre III de ce code (art. R. 519-2, 1°, rédaction au 20 novembre 2026).
Le décret n° 2026-719 du 1er août 2026 relatif au crédit à la consommation vise les personnes du 1°, pas les indicateurs. Il soumet à l’obligation de compétence professionnelle les personnes physiques qui travaillent pour les intermédiaires à titre accessoire (art. 5, modifiant l’art. D. 314-22 C. consom.). Ces personnes veillent à la formation de leur personnel (art. 8, modifiant l’art. D. 314-27 C. consom.).
Les contrats de crédit en cours au 20 novembre 2026 restent régis par les textes antérieurs (décret n° 2026-105 du 19 février 2026, art. 30, II). Les offres de contrat émises avant cette date sont assimilées à des contrats en cours (art. 30, II, issu du décret n° 2026-643 du 21 juillet 2026).
Ce que vous risquez
Le risque pénal
L’exercice de l’intermédiation sans immatriculation est un délit. Les infractions aux dispositions du chapitre relatif à l’immatriculation unique sont punies de deux ans d’emprisonnement et de 6 000 € d’amende (art. L. 546-4, I, C. mon. fin.). Le tribunal peut ordonner l’affichage ou la diffusion de la décision (même texte).
Le courtier qui organise le montage n’est pas à l’abri. Est complice celui qui, sciemment, par aide ou assistance, a facilité la préparation ou la consommation du délit (art. 121-7 C. pén.). La rétrocession régulière à un tiers non immatriculé, en connaissance de son rôle réel, est l’élément sur lequel une poursuite pour complicité s’appuierait.
Un texte distinct punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende la personne physique qui exerce l’intermédiation hors de l’exigence du premier alinéa de l’article L. 519-2 (art. L. 571-15 C. mon. fin.). Cet alinéa impose que l’une des deux parties à l’opération soit notamment un établissement de crédit ou une société de financement.
Une erreur courante est de citer l’article L. 571-15 pour le défaut d’ORIAS. Il réprime l’intermédiation exercée sans établissement financier dans l’opération ; le défaut d’immatriculation relève de l’article L. 546-4 (art. L. 571-15 et L. 546-4, I, C. mon. fin.).
Le risque contractuel
La sanction la plus immédiate est contractuelle, et elle frappe le courtier. La Cour de cassation l’a illustré sur des faits très proches de la sous-traitance de courtage (Cass. com., 4 octobre 2016, n° 15-17.992).
La société Kyrn assur conseil était mandataire de BNP Paribas Personal Finance pour la vente de crédits. Elle avait relayé auprès de la banque la demande d’un tiers, gérant de la société Immotradinoi, qui souhaitait devenir apporteur d’affaires. La banque avait refusé, au regard du statut de courtier de ce tiers, par lettres des 6 octobre 2010 et 22 janvier 2011.
Le mandataire avait néanmoins signé une convention d’apporteur avec ce tiers et lui avait versé des avances sur commissions le 22 février 2011. Le tiers avait apporté quatre dossiers pour un montant global de 2 000 000 €, préparés par le mandataire. La banque s’était trouvée contrainte de les conserver pour préserver l’intérêt des clients, puis avait résilié le mandat pour faute lourde.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu une faute lourde rendant impossible la poursuite des relations. Elle a également approuvé le rejet de la demande d’enrichissement sans cause : la commission versée au tiers résultait de la propre faute du mandataire (même arrêt). L’arrêt n’a été cassé que sur un point de compte étranger à la question.
Le courtier qui rétrocède à un apporteur refusé perd deux fois : son mandat, et la commission qu’il a avancée.
Le contrat n’est pas nul pour autant
Cass. com., 25 janvier 2023, n° 21-14.164, F-B : « Le seul fait qu’un contrat portant sur la recherche d’un financement ait été conclu en méconnaissance des dispositions du chapitre IX du titre Ier du livre V du code monétaire et financier, relatives aux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement, n’est pas de nature à en entraîner l’annulation. »
Les faits tiennent en peu de lignes. Par lettre de mission du 12 novembre 2013, la Société anonyme monégasque de promotion immobilière (SAMPI) avait chargé un cabinet de conseil de rechercher le financement d’une acquisition immobilière et de travaux. La rémunération était de 1 % des financements obtenus, à la signature des prêts.
La SAMPI avait conclu son financement sans le cabinet et refusait de payer. Elle soutenait que la mission relevait du monopole de l’intermédiation bancaire et que la lettre de mission était nulle. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi par le motif général cité ci-dessus.
L’arrêt ne juge pas que l’activité exercée échappait à l’intermédiation. La cour d’appel de Versailles avait rattaché la mission aux opérations et services connexes exclus par l’article R. 519-2, 4°. La Cour de cassation n’a pas repris ce motif : elle a jugé que, même en cas de méconnaissance du régime, la nullité n’était pas encourue.
La solution prolonge une jurisprudence ancienne. L’intermédiation irrégulière est sanctionnée pénalement, et non par la nullité des actes conclus à la suite de l’entremise (Cass. com., 15 octobre 1996, n° 94-14.938, publié au Bulletin). Le prêt obtenu par un intermédiaire irrégulier reste valable.
Une erreur courante est de penser que l’exercice sans ORIAS invalide la rémunération convenue. Le seul défaut d’immatriculation n’entraîne pas la nullité du contrat de recherche de financement (Cass. com., 25 janvier 2023, n° 21-14.164).
La portée de l’arrêt sur un contrat de rétrocession entre courtier et apporteur n’est pas tranchée. Deux lectures sont possibles. La première étend la formule générale à tout contrat « portant sur la recherche d’un financement ». La seconde distingue le contrat qui viole directement l’article R. 519-5, II, puisque son objet même est le partage interdit.
Ce qui les départagera : l’objet du contrat discuté. Un contrat avec le client porte sur la recherche d’un financement ; un contrat de rétrocession porte sur le partage d’une commission. La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de se prononcer clairement sur ce second cas. En l’état, l’apporteur ne doit pas tenir sa part pour acquise, et le courtier ne doit pas tenir son refus de payer pour gagné.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes courtier et vous sous-traitez ou rétrocédez
Qualifier chaque partenaire avant le premier dossier. Un indicateur indique ou transmet des coordonnées ; un mandataire d’intermédiaire monte et présente (art. R. 519-2, 2°, et R. 519-4, I, 4°, C. mon. fin.). En crédit immobilier, un indépendant rémunéré n’a pas de troisième voie : l’intermédiation accessoire y est fermée (art. R. 519-2, 1°, C. mon. fin.).
Vérifier l’immatriculation et en garder la trace. L’obligation de s’assurer de l’immatriculation pèse sur vous (art. L. 519-3-2 C. mon. fin.). Une copie datée de la fiche ORIAS, renouvelée chaque année, en constitue la preuve.
Écrire le mandat du sous-traitant. Il mentionne la nature et les conditions des opérations confiées (art. L. 519-2 C. mon. fin.). Vous ne devez jamais laisser votre mandataire sous-mandater à son tour (art. R. 519-4, I, 4°, et L. 519-2, 1°, C. mon. fin.).
Payer l’indicateur par une commission d’apport, et rien de plus. Le texte n’en encadre ni le montant ni l’assiette : il encadre le rôle rémunéré (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.).
Relire vos mandats bancaires. Une clause interdisant d’engager la banque sans autorisation écrite, méconnue malgré le refus écrit de la banque, a fondé une résiliation pour faute lourde (Cass. com., 4 octobre 2016, n° 15-17.992).
Ne comptez pas sur l’argument « c’est l’apporteur qui est en infraction, pas moi ». Le texte interdit de verser (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.), et l’aide apportée sciemment au délit caractérise la complicité (art. 121-7 C. pén.).
Vous êtes apporteur ou indicateur
Réduire le rôle à l’indication. Vous donnez un nom, vous transmettez des coordonnées, vous remettez une plaquette fournie par le courtier ou, à compter du 20 novembre 2026, préalablement approuvée par lui (art. R. 519-2, 2°, C. mon. fin.). Vous ne touchez ni aux pièces, ni aux offres.
Nettoyer vos supports en ligne avant le 20 novembre 2026. Simulateurs, grilles de taux et conseils de financement publiés sur votre site vous feront sortir du statut (art. R. 519-2, 2°, a, rédaction au 20 novembre 2026).
Si vous faites plus, vous immatriculer. Le statut de mandataire d’intermédiaire suppose un mandat écrit d’un courtier ou d’un mandataire, et des conditions d’honorabilité et de compétence (art. R. 519-4, I, 4°, et L. 519-3-3 C. mon. fin.).
Si votre commission est refusée, ne pas renoncer d’office. Le défaut d’immatriculation ne suffit pas, à lui seul, à annuler un contrat de recherche de financement (Cass. com., 25 janvier 2023, n° 21-14.164). Sur un contrat de rétrocession, la question reste ouverte.
Ne comptez pas sur l’intitulé « conseil » de vos factures. La qualification suit l’acte accompli (art. L. 519-1, I, C. mon. fin.), et un intitulé démenti par les échanges avec le client aggrave la situation plutôt qu’il ne la couvre.
Vous êtes la banque qui reçoit les dossiers
Contrôler l’immatriculation de chaque intermédiaire. Vous y êtes tenu (art. L. 519-3-2 C. mon. fin.). Un dossier présenté par un tiers inconnu de vos conventions se refuse ou se régularise avant instruction.
Ne verser de commission d’intermédiation qu’à un intermédiaire immatriculé. La commission d’apport à un indicateur reste possible (art. R. 519-5, II, C. mon. fin.). Elle suppose que son rôle se soit limité à l’indication.
Verrouiller les mandats. La clause interdisant au mandataire d’engager l’établissement « à moins d’une autorisation spéciale et écrite » a fondé la résiliation pour faute lourde (Cass. com., 4 octobre 2016, n° 15-17.992). Le refus de l’apporteur se notifie par écrit, comme l’avait fait la banque dans cette affaire.
Refuser de supporter les commissions avancées par le mandataire fautif. La demande fondée sur l’enrichissement sans cause a été rejetée (même arrêt).
Le prêt apporté irrégulièrement reste valable : l’emprunteur ne peut pas en obtenir la nullité pour ce seul motif. L’entremise irrégulière n’entraîne pas la nullité des actes conclus à sa suite (Cass. com., 15 octobre 1996, n° 94-14.938).
Modèle de clause pour un contrat d’indicateur
Vous rémunérez un agent immobilier, un diagnostiqueur ou un ancien client qui vous recommande. Le contrat doit décrire un rôle d’indicateur, et seulement celui-là. La clause ci-dessous suit la rédaction de l’article R. 519-2 applicable au 20 novembre 2026.
Article [X] : Rôle de l’indicateur
L’Indicateur a pour seule mission, au sens du 2° de l’article R. 519-2 du code monétaire et financier :
a) d’indiquer le nom du Courtier aux personnes intéressées par la conclusion d’une opération de crédit ;
b) ou de transmettre au Courtier, avec l’accord préalable de la personne concernée, les nom, prénom, téléphone et adresse électronique d’une personne intéressée par la conclusion d’une opération de crédit.
L’Indicateur s’interdit toute présentation, proposition ou aide à la conclusion d’une opération de crédit, tous travaux ou conseils préparatoires, toute collecte de pièces, tout calcul de capacité d’emprunt, toute remise de simulation ou d’offre et toute négociation avec un prêteur.
L’Indicateur s’interdit tout affichage ou diffusion d’informations et toute remise de documents autres que publicitaires se rapportant à une opération de crédit. Il n’utilise que les documents publicitaires mis à sa disposition par le Courtier ou préalablement approuvés par écrit par celui-ci.
En rémunération de ce seul rôle, l’Indicateur perçoit une commission d’apport de [montant ou mode de calcul], conformément au II de l’article R. 519-5 du code monétaire et financier.
Clause à ne jamais écrire :
L’apporteur assiste le client dans la constitution de son dossier de financement et perçoit [X] % de la commission versée par la banque.
Ce qui arrive si vous l’écrivez. « Assister dans la constitution du dossier » décrit des travaux préparatoires au sens de l’article L. 519-1, I. L’apporteur devient un intermédiaire non immatriculé, exposé à deux ans d’emprisonnement et 6 000 € d’amende (art. L. 546-4, I, C. mon. fin.). Le pourcentage de la commission bancaire matérialise le partage interdit par l’article R. 519-5, II, et le courtier qui signe devient le premier exposé.
Ce que la règle ne dit pas
Les textes fixent les catégories. Ils ne disent pas dans laquelle tombe votre organisation réelle : qui parle au client, qui reçoit les pièces, comment la facture est libellée, ce que montrent les courriels. Les faits comptent autant que le droit, et c’est là qu’intervient l’avocat, avant le contrôle, la rupture ou la plainte, quand l’organisation peut encore être corrigée.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
