Le logement a moins de trois ans. Les taches noires apparaissent dans l’angle de la salle de bains et la condensation perle sur les vitres au réveil. Le constructeur répond que l’installation de ventilation est conforme, qu’elle relève d’un avis technique du CSTB, et qu’elle a été réceptionnée sans réserve.
Cette réponse est la plus fréquente, et elle ne tranche rien. La conformité d’une VMC hygroréglable n’est pas une cause d’exonération de la garantie décennale. Le vrai risque est ailleurs : il est que l’expertise s’achève sur un projet de reprise qui repose le même système, sans que personne n’ait démontré pourquoi il fonctionnerait cette fois.
Une VMC hygro B conforme peut-elle engager la responsabilité du constructeur ? La réponse en bref
Oui, une VMC hygro B conforme peut engager la responsabilité décennale du constructeur. La garantie de l’article 1792 du code civil est due de plein droit dès que le désordre affectant un élément d’équipement rend l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379). Encore faut-il caractériser la gravité du désordre et son lien avec l’installation, ce qui suppose des mesures et non des impressions. Deux réflexes commandent l’issue : faire mesurer les débits réels en période de chauffe, et refuser une reprise à l’identique tant que son efficacité n’est pas démontrée.
La conformité à l’arrêté du 24 mars 1982 protège-t-elle le constructeur ?
Non, la conformité à l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements ne protège pas le constructeur. La responsabilité de l’article 1792 du code civil est encourue de plein droit, sans faute à démontrer, et le constructeur ne s’en libère qu’en prouvant une cause étrangère. Aucune conformité normative ne figure parmi les causes d’exonération.
Une erreur courante est de penser que l’avis technique du CSTB et le respect des débits réglementaires ferment le débat. C’est inexact, et pour une raison supplémentaire : l’arrêté du 28 octobre 1983, qui a modifié celui du 24 mars 1982, autorise précisément les systèmes à modulation automatique à descendre sous le débit global de base. Se prévaloir d’un plancher abaissé ne démontre pas que le logement a été correctement ventilé. Cela démontre que l’installation reste dans le couloir que le texte lui ouvre.
L’inverse serait tout aussi faux. La conformité n’est pas sans intérêt probatoire, et une non-conformité relevée par l’expert facilite considérablement la démonstration de l’origine du dommage. Simplement, la conformité n’épuise pas le débat : ce qui décide, c’est le fonctionnement réel de l’installation dans ce logement, avec ce chauffage, cette étanchéité et cette occupation.
Hygro A, hygro B : ce que chaque système module
La VMC simple flux hygroréglable de type A ne pilote que les bouches d’extraction, dont l’ouverture suit le taux d’humidité de la pièce. Les entrées d’air en menuiserie, elles, restent à débit fixe. Plus l’air est chargé d’humidité, plus l’extraction monte, et plus l’air extérieur entre par des ouvertures qui ne se referment pas. Le refroidissement est le prix du fonctionnement, mais l’apport d’air neuf n’est jamais réduit.
Le type B module en plus les entrées d’air. C’est ce qui produit le gain thermique valorisé par la réglementation, et c’est là que se situe la fragilité. Le président de l’AICVF, également expert judiciaire, décrit le scénario qu’il constate le plus souvent sur le terrain : un radiateur placé sous la fenêtre assèche l’air au droit du capteur, et l’entrée d’air se referme. L’enveloppe étant très étanche, le renouvellement d’air s’effondre, jusqu’à l’apparition de champignons dans la salle de bains (Génie Climatique Magazine, 12 juin 2019).
Ce témoignage décrit un mécanisme, il n’établit pas une fatalité, et il faut connaître l’objection avant qu’un expert ne l’oppose. Les fabricants prévoient une correction thermique du capteur des entrées d’air, destinée précisément à maintenir une ouverture adaptée en hiver, lorsque l’humidité absolue extérieure est faible (aereco.fr). Les terminaux hygroréglables conservent par ailleurs un débit minimal. « Se referme » ne signifie donc pas « s’obture », et personne ne peut affirmer a priori que le renouvellement d’air a cessé. C’est exactement pour cela que le débat se gagne sur des mesures, et non sur des principes.
Une technologie qui fonctionne très bien quand tout fonctionne très bien
La question n’est pas de savoir si une hygro B peut fonctionner. Elle le peut, et une étude publique le démontre. Le projet Performance 2, piloté par le Cerema et financé par l’ADEME, a suivi pendant deux ans deux immeubles de logements sociaux à Paris et à Villeurbanne, équipés d’hygro B depuis quinze ans. Après quinze ans d’usage, les systèmes étudiés assuraient toujours de bonnes conditions d’humidité et de dioxyde de carbone. Quelques terminaux seulement fonctionnaient de façon plus limitée qu’à la réception (Cerema, 27 juin 2024).
Cette étude doit être citée, y compris quand elle dérange, car son périmètre en dit long. Les deux immeubles avaient été construits en 2007-2009 dans le cadre d’une démarche de qualité sur la ventilation, avec une instrumentation embarquée que le Cerema qualifie lui-même de très rare voire unique. Quinze occupants à Paris et sept à Villeurbanne ont participé. Les partenaires du projet sont le Cerema, le laboratoire LOCIE et les deux industriels fabricants des systèmes étudiés, Aereco et Anjos.
Performance 2 démontre donc la faisabilité technique du système dans des conditions maîtrisées et suivies dès la construction. Elle ne démontre pas sa robustesse statistique sur le parc ordinaire.
Or, sur le parc ordinaire, l’État a compté. Le Cerema a exploité environ 300 contrôles du respect des règles de construction menés en 2017 et 2018, dont 250 en maisons individuelles. Les opérations contrôlées étaient en majorité équipées de VMC simple flux hygro B. Le taux de non-conformité en ventilation atteint environ 75 % des opérations visitées. Les défauts portent notamment sur les équipements et leur configuration d’installation, sur les pressions des systèmes hygroréglables, sur les réseaux, sur la circulation de l’air et sur les entrées d’air (Cerema, bilan des contrôles 2017-2018).
La meilleure réfutation de l’argument « l’installation est réglementaire » est donc venue de la réglementation elle-même. Après avoir constaté ces taux, l’État a rendu obligatoire, sous RE2020, la vérification des systèmes de ventilation à l’achèvement des travaux dans le résidentiel neuf. L’exigence vaut pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2022 (Cerema, septembre 2022). Autrement dit, aller sur place et vérifier que l’air circule réellement.
Le débat porte donc sur la robustesse. La performance de l’hygro B dépend simultanément de huit paramètres. Le dimensionnement des entrées d’air, leur référence exacte, leur implantation, l’étanchéité du réseau, la pression disponible, le détalonnage des portes, le réglage du caisson et le maintien de composants hygrosensibles pendant dix ans. C’est une technologie exigeante. Trois opérations contrôlées sur quatre présentaient un défaut. L’écart entre le système théorique et le système livré n’est pas marginal.
Il faut ajouter ce que le capteur ne voit pas. Une bouche hygroréglable ne mesure ni le dioxyde de carbone, ni les composés organiques volatils, ni les particules. Elle pilote sur l’humidité, ce qui est précisément son avantage industriel, puisque le système fonctionne sans capteur électronique. Deux personnes qui dorment huit heures dans une chambre produisent pourtant du dioxyde de carbone sans produire beaucoup d’humidité. Sur ce point, Performance 2 apporte une nuance honnête : les niveaux élevés de polluants relevés dans les logements suivis correspondaient à des sources intérieures importantes, tabac, encens ou parfums d’ambiance, et non à la performance de la ventilation.
Pourquoi ce système équipe-t-il l’essentiel du logement neuf ?
Parce que la réglementation thermique lui a donné un avantage de calcul, et que l’industrie qui le produit est française.
L’avantage est d’abord énergétique. Moins renouveler l’air quand le système estime le besoin faible, c’est moins chauffer d’air extérieur, et c’est ce qui procure au système son intérêt dans le calcul réglementaire. Le président de l’AICVF le formulait sans détour : la RT 2012 excluait indirectement le double flux et l’insufflation, parce que l’hygro B permettait de gagner des points à moindre coût (Génie Climatique Magazine, 12 juin 2019). Le problème apparaît quand le moyen devient la fin, et que le débit minimal admis par le calcul finit par tenir lieu de preuve qu’il suffit au logement réel.
Le même article ajoute une donnée que la suite a confirmée : les avis techniques sont construits sur un scénario réglementaire supposant le logement inoccupé la journée, alors que les relevés sur site montraient une variation de débit journalière bien plus faible qu’annoncé. Cela met en cause l’économie d’énergie calculée. Cela ne démontre pas, à soi seul, un désordre d’humidité, et il faut se garder de mélanger les deux sujets.
L’histoire industrielle est publique. La ventilation hygroréglable a été inventée par la société Aereco, fondée en 1983 par un ancien ingénieur du CSTB. L’arrêté du 28 octobre 1983 avait ouvert la voie en autorisant la modulation automatique des débits (aereco.fr, batirama.com). Ces systèmes sont soumis à un avis technique délivré par le CSTB. Aereco a été rachetée en juillet 2022 par le groupe Aldes, dont elle était le partenaire et le fournisseur en France depuis 1984. Le même groupe s’exprime dans le débat réglementaire au nom du syndicat professionnel Uniclima. Celui-ci redoutait publiquement en 2018 que la loi ELAN ne fasse évoluer la réglementation ventilation dans un sens défavorable (thermpresse, février 2018).
Cette singularité n’autorise à conclure à aucun conflit d’intérêts. Elle autorise une question de politique technique : comment une solution qui présente un avantage majeur dans le calcul énergétique est-elle devenue la solution réflexe du logement neuf ? Les alternatives y sont examinées non pour la qualité d’air qu’elles procurent, mais pour le surcoût qu’elles imposent.
Une erreur courante est de présenter l’hygroréglable comme une technologie abandonnée partout ailleurs en Europe. C’est inexact, et l’écrire dans un dire vous décrédibilise. La Belgique promeut toujours le système C+, dont les débits sont pilotés par l’humidité ou par le dioxyde de carbone. Le fabricant français revendique par ailleurs des positions de premier plan en Allemagne et en Pologne (batiweb.com, juillet 2022). La particularité française n’est pas l’existence du système, c’est son quasi-monopole : ailleurs, la modulation se fonde plus souvent sur l’occupation ou sur le dioxyde de carbone (Air Infiltration and Ventilation Centre, aivc.org).
Ce qu’il faut faire constater par l’expert
L’expertise se demande avant tout procès, en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Depuis le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente pour une mesure d’instruction portant sur un immeuble. Le référé expertise se prépare sur pièces, et la rédaction de la mission commande le résultat.
L’erreur de méthode consiste à faire porter l’expertise sur la bouche visible, alors que le désordre naît presque toujours du système complet. Les investigations à solliciter :
- mesure des débits extraits et des débits d’air neuf, pièce par pièce, en période de chauffe et fenêtres fermées ;
- pressions disponibles aux bouches et réglage du caisson d’extraction ;
- référence exacte de chaque bouche et de chaque entrée d’air, et conformité de l’ensemble à l’avis technique dont le constructeur se prévaut ;
- dimensions des mortaises des menuiseries et implantation des entrées d’air par rapport aux émetteurs de chaleur ;
- détalonnage de chaque porte et vérification du balayage des pièces principales vers les pièces de service ;
- état du réseau aéraulique, gaines écrasées, encrassées ou non isolées en volume non chauffé, et rejet extérieur ;
- obstruction ou encrassement des terminaux, et mobilité résiduelle des éléments hygrosensibles ;
- perméabilité à l’air de l’enveloppe mesurée à la réception, confrontée aux débits relevés ;
- températures superficielles des parois et recherche des ponts thermiques ;
- relevé continu de l’humidité relative, de la température et du dioxyde de carbone dans les pièces sinistrées et dans les chambres ;
- date d’apparition des désordres et chiffrage des reprises.
Deux réflexes de calendrier. Faites programmer les mesures en hiver, chauffage en service, puisque c’est la configuration dans laquelle le système module le plus. Et ne remplacez ni les bouches ni les entrées d’air avant les opérations, car vous supprimeriez la preuve du fonctionnement réel de l’installation.
La question du nettoyage se traite autrement. Avant tout traitement, constituez une preuve complète du désordre : photographies datées, constat de commissaire de justice, relevés. Lorsque l’ampleur des moisissures le justifie, demandez contradictoirement si des prélèvements doivent être réalisés avant traitement. Conserver des moisissures pendant des mois pour les besoins d’une expertise n’est pas une stratégie, c’est un risque sanitaire.
Le projet de reprise : ne jamais accepter un remplacement à l’identique sans démonstration
C’est le moment décisif de l’expertise, et celui que les parties négligent. Une fois le désordre constaté, l’expert chiffre une solution de reprise. Si personne ne discute ce chiffrage, la solution retenue sera le remplacement par un système de même principe. C’est la moins chère, et c’est celle que proposera l’assureur du constructeur.
Après un sinistre de condensation ou de moisissures, une hygro B ne doit jamais être reposée à l’identique par simple présomption que le système était réglementaire. Celui qui propose la même technologie doit démontrer pourquoi elle produira cette fois un résultat différent : quelle cause précise a été identifiée, quelle modification la supprime, quels débits seront obtenus en régime hivernal, et comment leur pérennité sera contrôlée. À défaut de cette démonstration, le remplacement à l’identique n’est pas une réparation, c’est la répétition de l’expérience.
Cette exigence a un fondement. Le principe de réparation intégrale impose de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée sans le désordre. Les juges du fond ne peuvent donc refuser d’indemniser des réfections dont ils constatent qu’elles sont le seul moyen d’éviter la réapparition des désordres. L’indemnité n’a pas davantage à être réduite au titre de la plus-value procurée par ces travaux (Cass. 3e civ., 16 juin 1993, n° 92-10.636). Lorsque le traitement du désordre suppose des ouvrages non prévus au marché initial, les travaux supplémentaires doivent être indemnisés, sans enrichissement sans cause du maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 19-10.038).
La conséquence est nette, et elle doit être formulée avec sa condition. Si seule une solution technique différente garantit l’absence de réapparition du désordre, son surcoût relève de la réparation du dommage. Si elle apporte au logement un agrément supplémentaire qui n’était pas nécessaire à cette fin, cette part d’amélioration reste à la charge du maître d’ouvrage. Le dire doit donc porter sur la nécessité technique, jamais sur la préférence.
Formulation à insérer dans le dire :
Le concluant demande à l’expert de dire si le système de ventilation posé est en mesure d’assurer les débits réglementaires en période de chauffe, compte tenu de la perméabilité à l’air de l’enveloppe relevée à la réception, puis d’indiquer, pour chaque solution de reprise envisagée, la cause du désordre qu’elle supprime, les débits attendus en régime hivernal et les vérifications permettant d’en contrôler la pérennité.
Formulation à ne jamais écrire :
Le concluant s’en rapporte à l’expert sur les modalités techniques de reprise du système de ventilation.
Si vous écrivez la seconde, le chiffrage retenu sera celui du remplacement à l’identique, et vous financerez vous-même la reprise du même désordre dans dix ans.
Locataire : la ventilation relève aussi de la décence du logement
Le locataire dispose d’un fondement propre, qui ne suppose ni réception ni constructeur. Le logement doit permettre une aération suffisante. Ses dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air ainsi qu’une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale. C’est l’article 2, 6° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.
Une erreur courante est de citer l’article 3 de ce décret, qui traite des équipements de confort. L’exigence d’aération et d’évacuation de l’humidité figure à l’article 2, celui qui vise la sécurité physique et la santé des locataires. La différence n’est pas cosmétique : c’est le fondement sanitaire qui donne sa force à la demande de mise en conformité et à la réduction du loyer.
Ce que la règle ne dit pas
Dans le logement, la ventilation bénéficie d’une présomption visuelle singulière. Une bouche au plafond et une grille sur la fenêtre suffisent souvent à faire dire que la VMC fonctionne. Personne n’accepterait ce raisonnement pour un chauffage qui ne chauffe pas. En ventilation, la présence du matériel est encore confondue avec la performance du système.
La règle ne dit pas comment elle s’applique à votre logement, à votre calendrier de réception et à la police d’assurance de votre constructeur. Ce sont les débits relevés, la mission de l’expert et le dire sur le projet de reprise qui décident de l’issue, bien avant les conclusions au fond.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
