Un compteur unique, quatre colocataires, un radiateur d’appoint qui tourne fenêtre ouverte, et une facture d’électricité au nom du bailleur qui double en un hiver. À l’autre bout de la chaîne, un locataire reçoit une demande de remboursement de 1 085 euros. Elle porte sur une consommation qu’il n’a jamais pu vérifier, calculée sur un sous-compteur posé par un électricien dans le local commercial du rez-de-chaussée. Les deux situations existent, et elles se règlent avec les mêmes textes.
Trois camps s’opposent ici. Le bailleur veut cesser de financer le gaspillage d’occupants qui ne voient jamais la facture. Le locataire ou le colocataire veut savoir s’il doit payer une somme qu’on lui réclame sans justificatif. Et le colocataire qui a mis le contrat d’électricité à son nom découvre qu’il est seul débiteur du fournisseur pour une consommation à quatre.
Sur ce sujet, la quasi-totalité des contenus disponibles en ligne, y compris ceux des professionnels de la gestion locative, s’appuie sur un décret abrogé depuis 2006. La règle existe bien, mais elle est ailleurs, et elle ne produit pas les mêmes effets.
Le bailleur peut-il refacturer l’électricité à son locataire ? La réponse en bref
Non, le bailleur ne peut pas refacturer au réel l’électricité à son locataire. En logement d’habitation, seule l’électricité des parties communes et des équipements collectifs figure sur la liste des charges récupérables. Cette liste est limitative et exclut la consommation du logement lui-même (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-19.418). Reste une seule voie licite, le forfait de charges : un montant fixe, sans complément ni régularisation possible (art. 8-1, V, 2° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Faire annuler la clause ne donne pas l’électricité gratuitement : l’occupant doit la valeur de ce qu’il a consommé (même arrêt).
Le texte que tout le monde cite est abrogé depuis 2006
L’argument que vous trouverez partout tient en une phrase : « toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit ». Elle figure à l’article 1er de l’annexe du décret du 23 décembre 1994 approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d’alimentation générale en énergie électrique. Sites de gestion locative, comparateurs d’énergie, forums, articles de cabinets : la citation est reprise telle quelle depuis vingt ans.
On lit souvent que ce décret interdit au bailleur de refacturer l’électricité. C’est inexact : il a été abrogé, sauf en tant qu’il concerne le territoire de la Corse, par l’article 3 du décret n° 2006-1731 du 23 décembre 2006 approuvant le cahier des charges type de concession du réseau public de transport d’électricité.
Le second défaut de la citation est plus ancien encore. Le décret du 23 décembre 1994 portait sur le réseau d’alimentation générale, c’est-à-dire le réseau de transport. Son article 1er définit le service concédé comme la fourniture aux services de distribution, aux entreprises de distribution et aux « clients directs ». Un client direct, dans ce texte, est un client raccordé directement au réseau d’alimentation générale, en haute tension. Ce n’est pas le propriétaire d’un trois-pièces alimenté en basse tension par le réseau public de distribution. Le texte le plus cité en matière de baux d’habitation n’a donc jamais visé les bailleurs d’habitation, et il n’est plus en vigueur hors de Corse.
Même sort pour l’autre référence de rigueur, l’article L. 331-1 du code de l’énergie. Il est présenté comme une interdiction. Il n’interdit rien : il dispose que tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur. C’est une règle d’ouverture du marché, et elle envisage expressément l’achat pour revente. Elle sert à fonder le droit du locataire d’avoir son propre contrat, pas à sanctionner le bailleur qui refacture.
Le régime d’autorisation, lui, figure à l’article L. 333-1 du code de l’énergie, qui soumet à autorisation administrative les fournisseurs souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals. La question de savoir si un bailleur qui répercute à l’euro près, sans marge, exerce cette activité n’a pas reçu de réponse jurisprudentielle claire.
Alors qu’est-ce qui interdit vraiment de refacturer l’électricité privative
Ce qui interdit de refacturer l’électricité privative, ce sont deux fondements distincts, qu’il faut cesser de confondre parce qu’ils n’ont ni le même domaine ni les mêmes effets. D’un côté la liste limitative des charges récupérables, de l’autre la prohibition de la rétrocession d’énergie.
La liste des charges récupérables est limitative, et l’électricité privative n’y est pas
C’est le verrou principal, et le seul dont la solidité soit certaine en logement d’habitation. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renvoie à un décret le soin de fixer la liste des charges récupérables. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 l’établit en annexe, et cette liste est d’interprétation stricte (Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16.567).
Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-19.418 en tire la conséquence directe pour l’électricité. Un bail d’habitation ne peut contrevenir au décret du 26 août 1987, « énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d’électricité relatives aux parties et équipements communs ». Le sommaire publié est plus net encore : la liste « exclut la consommation d’électricité spécifique aux locaux loués ». La clause qui contraignait le locataire à rembourser l’électricité des parties privatives est donc nulle.
Ce que l’annexe autorise, en revanche, mérite d’être lu de près, parce que la frontière n’est pas celle que l’on croit. Sont récupérables l’électricité des parties communes intérieures et des espaces extérieurs, celle des ascenseurs, et surtout, au titre II de l’annexe, les dépenses d’électricité afférentes à l’eau chaude et au chauffage collectifs, y compris pour les locaux privatifs. Autrement dit, si l’immeuble est chauffé collectivement à l’électricité, l’énergie consommée pour chauffer votre appartement est récupérable ; si votre appartement est chauffé par ses propres convecteurs sur son propre compteur, elle ne l’est pas. Ce n’est pas la destination privative qui exclut la récupération, c’est le caractère individuel de l’installation.
Une précision technique souvent mal comprise. Le dernier alinéa de l’article 23 de la loi n° 89-462 vise le contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel distribués par réseaux. Il prévoit que le coût correspond à la dépense toutes taxes comprises acquittée par le bailleur (rédaction issue de l’article 27 de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010). Ce texte dit comment se calcule une charge récupérable. Il ne dit pas ce qui est récupérable, et ne fait donc pas entrer l’électricité privative dans la liste.
La rétrocession d’électricité : un fondement en voie d’érosion
Le second fondement est la prohibition de la rétrocession, et c’est celui qui a produit les condamnations les plus lourdes, en matière commerciale.
Dans l’affaire Giat Industries contre Emitech, le bail commercial fonctionnait en deux temps. Tant que le bailleur n’aurait pas installé de compteur individuel, le preneur remboursait sa consommation d’électricité sur la base d’un forfait de 205 000 francs hors taxes par an. Une fois le compteur posé, il payait sa consommation réelle au tarif pratiqué par EDF. La cour d’appel de Versailles a annulé les clauses et condamné le bailleur à rembourser 1 102 780,54 euros. La Cour de cassation a approuvé l’annulation. L’interdiction de rétrocession n’est pas édictée au seul bénéfice d’EDF pour protéger son monopole : elle profite aussi aux tiers, qui peuvent se voir privés d’un accès direct à la fourniture à un tarif librement négocié (Cass. 1re civ., 2 octobre 2013, n° 12-24.795).
Attention à la référence : cet arrêt circule très largement sous le numéro 12-18.168, qui n’est pas le sien. Le pourvoi est le n° 12-24.795, et la décision émane de la première chambre civile, non de la troisième.
Reste à mesurer ce que cet arrêt vaut aujourd’hui pour un bail d’habitation conclu en 2026, et la réponse honnête est : moins qu’on ne le dit. Le raisonnement de la cour d’appel, reproduit dans l’arrêt, repose sur trois piliers. Le monopole de distribution institué au profit d’EDF par la loi du 8 avril 1946. L’article 24 du modèle de cahier des charges de concession de distribution. Et les conditions générales du contrat Emeraude au tarif vert qui liaient le bailleur à EDF. Or le monopole de la fourniture a disparu avec l’ouverture du marché à la concurrence. Seule demeure la mission de gestionnaire du réseau de distribution.
Il faut en tirer les conséquences : le siège de l’interdiction s’est déplacé du règlement vers le contrat. Aujourd’hui, ce qui prohibe la rétrocession, c’est d’abord la clause des conditions générales du contrat de fourniture souscrit par le bailleur. C’est là qu’il faut aller vérifier, contrat en main, avant de conclure à l’interdiction ou à la permission.
Deux lectures s’affrontent donc sur la portée résiduelle de la prohibition, et la jurisprudence n’a pas tranché. Selon la première, l’interdiction reste générale et d’ordre public : toute refacturation indexée sur la consommation réelle est nulle, quel que soit le contrat de fourniture. Selon la seconde, elle n’est plus qu’un engagement contractuel du bailleur envers son fournisseur, dont l’inexécution se règle entre eux, le locataire conservant seulement le droit de réclamer son propre contrat sur le fondement de l’article L. 331-1 du code de l’énergie. Ce qui départagerait ces deux lectures est identifiable : un arrêt statuant sur une refacturation adossée à une offre de marché, postérieure à la disparition du monopole de fourniture. Il n’existe pas à ce jour. En attendant, la prudence commande de ne jamais indexer une charge sur la consommation réelle d’un occupant.
Le point d’équilibre : ce qui est indépendant de la consommation réelle n’est pas une rétrocession
C’est la ligne de partage à retenir, et elle est utilisable immédiatement.
Dans un bail commercial portant sur une partie d’un immeuble, la clause mettait à la charge du preneur l’intégralité des charges afférentes à la surface qu’il occupait. Cette surface était estimée d’un commun accord à 75 % de la surface totale, et la clause couvrait l’eau, le gaz, l’électricité et le chauffage. La cour d’appel de Caen a refusé d’y voir une rétrocession et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. La clause instituait « une répartition des charges d’électricité en fonction de la surface utilisée par la société locataire, indépendante des consommations réelles, et non pas une rétrocession d’électricité » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-17.015).
Une réserve de lecture s’impose, et elle est décisive pour l’usage que l’on peut faire de cet arrêt : la Cour de cassation approuve « une interprétation souveraine » des juges du fond. Elle n’a pas posé une règle générale selon laquelle toute clé de répartition forfaitaire échapperait à la qualification. Elle a jugé que celle-ci y échappait. Le critère opérant reste néanmoins clair : dès que le montant réclamé varie avec ce que l’occupant a consommé, on entre dans le champ de la prohibition ; tant qu’il n’en varie pas, on en sort.
Le rapprochement avec la pratique américaine éclaire le mécanisme. Outre-Atlantique, les bailleurs disposent de deux outils distincts. Le sous-comptage facture la consommation réelle de chaque logement. Le ratio utility billing system répartit la facture globale selon une formule fondée sur la surface ou le nombre d’occupants. Le droit français, en matière d’habitation, ferme le premier et ne laisse ouvert que le second. Le prix à payer est connu : une répartition forfaitaire ne transmet aucun signal de prix à celui qui consomme.
Pourquoi la loi interdit-elle la refacturation de l’électricité
La loi interdit la refacturation de l’électricité pour deux raisons qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre. La première tient à la définition même de la charge récupérable, qui est une dépense avancée par le bailleur pour un service que le locataire ne peut pas se procurer seul. La seconde tient au statut de client final : l’occupant qui paie son bailleur au lieu d’un fournisseur perd les protections attachées au contrat de fourniture. Comprendre ces deux logiques évite de plaider à côté.
Une charge récupérable est une avance, pas une vente
Relisez la définition de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie de trois choses. Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun. Des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
Le fil conducteur de la liste annexée au décret de 1987, lu à la lumière de ce texte, apparaît alors. Le bailleur y avance des dépenses indivisibles à l’échelle de l’immeuble, que l’occupant ne pourrait ni commander ni payer seul : l’ascenseur, le gardien, la chaufferie, l’eau du compteur général, l’électricité des couloirs. Il ne vend rien. Il refacture ce qu’il a réglé pour le compte d’autrui.
L’électricité du logement n’entre pas dans ce schéma. Rien n’est indivisible, rien n’est à mutualiser, et l’occupant peut contracter lui-même. Ce n’est donc pas une exception qu’on aurait oublié d’inscrire dans la liste : c’est une dépense qui n’a jamais relevé du concept de charge récupérable. Le bailleur qui la paie ne fait pas l’avance d’un service, il paie la dette d’un autre.
Cette lecture explique une anomalie apparente de l’annexe, celle qui rend récupérable l’électricité du chauffage collectif jusque dans les locaux privatifs. La vraie frontière n’est pas privatif contre commun. Elle est : qui peut contracter. Devant une chaufferie d’immeuble, l’occupant ne le peut pas, et le bailleur avance. Devant un convecteur, il le peut, et le bailleur n’a rien à avancer.
Sans caractère limitatif, les charges deviendraient un second loyer libre
Reste à comprendre pourquoi cette liste est limitative plutôt qu’indicative. La réponse tient en une observation : le loyer est encadré de toutes parts, les charges ne le sont pas.
Le loyer principal subit la révision annuelle plafonnée par l’indice de référence (art. 17-1), l’encadrement dans les zones tendues (art. 17), la limite du dépôt de garantie calculée sur son montant (art. 22), et, en colocation, le plafonnement de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires (art. 8-1, II). Aucune de ces règles ne vise les charges. Si le bailleur pouvait y verser ce qu’il veut, il lui suffirait de maintenir le loyer au plafond réglementaire et de faire porter le reste sur une ligne libre.
Le caractère limitatif est donc le joint d’étanchéité de tout le dispositif. Il explique aussi la sanction. Les dispositions du titre Ier sont d’ordre public (art. 2), ce qui interdit d’y renoncer par contrat. La clause de refacturation est nulle même si le locataire l’a lue, comprise et signée, et même s’il a payé pendant trois ans sans protester.
Le bailleur revendeur prive l’occupant de son statut de client final
La prohibition de la rétrocession, elle, obéit à une logique entièrement différente, qui s’est déposée en trois couches successives.
La première est industrielle et date de 1946 : un occupant alimenté par son bailleur sortait du service public concédé et de sa péréquation tarifaire. Cette couche est largement éteinte depuis l’ouverture du marché de la fourniture à la concurrence.
La deuxième est concurrentielle. Depuis 2007, tout client a le droit de choisir son fournisseur, et ce droit s’exerce par site de consommation (art. L. 331-1 et L. 331-2 du code de l’énergie). Un occupant captif du contrat souscrit par son bailleur ne choisit rien, ne compare rien et ne change jamais.
La troisième est la plus concrète, et c’est celle que personne n’expose. Le droit de l’énergie ne protège pas les occupants, il protège les titulaires de contrats de fourniture. Du 1er novembre au 31 mars, ce sont les fournisseurs qui ne peuvent pas interrompre la fourniture d’électricité dans une résidence principale pour non-paiement. Hors trêve, ils doivent d’abord passer par une période de réduction de puissance d’au moins un mois (art. L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles). Le chèque énergie, lui, est attribué au vu du revenu fiscal de référence apprécié « compte tenu de la composition du foyer fiscal du titulaire du contrat de fourniture d’électricité du logement » (art. L. 124-1 du code de l’énergie). Quant au bénéfice des tarifs réglementés, il est ouvert aux consommateurs finals domestiques à leur demande (art. L. 337-7 du même code), ce qui suppose d’avoir un contrat pour le demander.
Un colocataire qui paie son électricité au propriétaire n’a aucun de ces droits. Il n’a pas de fournisseur, donc pas de trêve hivernale opposable, pas d’arbitrage possible entre tarif réglementé et offre de marché, pas de médiateur national de l’énergie, et une position brouillée au regard du chèque énergie. Il a un créancier, qui est aussi son bailleur, qui fixe seul la clé de répartition et détient seul la facture. L’affaire jugée le 9 mai 2019 montre où cela mène : plus de mille euros réclamés sans qu’une seule facture soit produite.
Ces deux logiques n’ont pas la même portée, et c’est ce qui explique le statut incertain du forfait de charges. Le forfait échappe à la première, puisqu’il ne récupère aucune dépense et fixe un prix. Il n’échappe pas à la seconde, car l’occupant reste sans contrat de fourniture. Le débat exposé plus bas sur la licéité d’un forfait couvrant l’électricité privative n’a pas d’autre origine.
La clause est nulle : le locataire va-t-il payer l’électricité gratuitement
Non, le locataire ne paiera pas l’électricité gratuitement, même si la clause du bail est annulée. C’est le piège symétrique de ce dossier, celui qui coûte cher au locataire mal conseillé qui cesse de payer en brandissant la nullité.
L’annulation d’un contrat exécuté entraîne des restitutions réciproques. Lorsque la remise en état est impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation. On ne restitue pas de l’électricité consommée. Dans l’affaire Giat Industries, c’est précisément sur ce point que l’arrêt d’appel a été cassé, la cour ayant condamné le bailleur à rembourser l’intégralité des sommes perçues (Cass. 1re civ., 2 octobre 2013, n° 12-24.795). Et dans l’arrêt du 2 mars 2017, le locataire qui avait obtenu la nullité de la clause a été condamné à payer 2 002,84 euros au titre de la prestation en nature dont il avait bénéficié.
Le locataire ne gagne donc pas la gratuité. Il gagne autre chose, qui vaut souvent davantage : le déplacement de la charge de la preuve.
Une locataire s’était vu réclamer 1 085,81 euros au titre de la consommation d’électricité de son appartement. La mesure venait d’un compteur divisionnaire posé par un électricien et branché sur le compteur général du magasin du rez-de-chaussée, EDF ne pouvant alimenter directement le logement pour des raisons techniques. Le tribunal d’instance l’avait condamnée, en lui reprochant de ne pas prouver que la consommation imputée concernait aussi d’autres occupants. Cassation : il incombait au bailleur de satisfaire aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en produisant la facture dont il demandait le paiement (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.433).
Retenez la mécanique complète, parce que c’est elle qui décide de l’issue : la clause tombe, l’indemnité reste due, mais elle n’est due qu’à hauteur de ce que le bailleur démontre, facture et mode de répartition à l’appui. Face à un sous-compteur artisanal branché sur le compteur d’un tiers, cette démonstration est rarement faite.
Colocation : comment faire en pratique
En colocation, la marche à suivre dépend d’une seule donnée : au nom de qui se trouve le contrat de fourniture. C’est la configuration où la question se pose le plus souvent, parce qu’un logement n’a qu’un point de livraison et que la colocation y installe plusieurs contractants.
Le montage qui règle le problème : le contrat au nom des colocataires
En colocation à bail unique, la seule architecture qui fasse peser le coût de la consommation sur ceux qui consomment consiste à laisser le contrat de fourniture aux colocataires. Le bailleur sort du circuit : il ne refacture rien, ne se pose aucune question de rétrocession, et le gaspillage devient une affaire interne au logement. C’est aussi le montage qui respecte le mieux l’article L. 331-1 du code de l’énergie, puisque les occupants choisissent eux-mêmes leur fournisseur.
Le bail peut l’organiser expressément.
Le logement est alimenté par un point de livraison unique. Les colocataires s’obligent à souscrire, dans les huit jours de l’entrée dans les lieux, un contrat de fourniture d’électricité à leur nom auprès du fournisseur de leur choix, et à en justifier au bailleur par la production du contrat. Ils s’obligent à en maintenir la souscription pendant toute la durée du bail et à ne le résilier qu’à effet de la date de restitution des clés.
Contrôlez l’exécution de cette clause en cours de bail, et pas seulement à l’entrée. Un contrat résilié en cours de route bascule le point de livraison sur le propriétaire, qui découvre la situation à réception de la facture.
Le contrat au nom d’un seul colocataire : le vrai angle mort
Un seul colocataire souscrit, les autres lui remboursent leur part. C’est ce qui se passe dans l’immense majorité des colocations, et c’est là que le contentieux se noue au départ de l’un d’eux.
Le point à comprendre est que le contrat d’électricité n’est pas le bail. La solidarité organisée par l’article 8-1, VI, de la loi n° 89-462 ne joue qu’entre colocataires et bailleur, et pour les seules obligations nées du bail. Elle prend fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après. Elle ne rend en revanche personne solidaire envers le fournisseur d’énergie, qui n’a qu’un seul cocontractant : le titulaire du contrat.
Celui-ci n’est donc pas démuni, mais il agit sur d’autres fondements, et à ses risques : la convention de colocation lorsqu’elle existe, à défaut la gestion d’affaires ou l’enrichissement injustifié (art. 1301 et 1303 du code civil). La jurisprudence publiée sur ce point précis est rare. Dans le doute, ne laissez pas la répartition à l’usage : signez entre colocataires un écrit d’une page.
Le contrat de fourniture d’électricité du logement est souscrit au nom de [nom]. Chaque colocataire lui rembourse une part égale de chaque facture, dans les quinze jours de sa communication par tout moyen écrit. Le colocataire qui quitte le logement reste tenu des consommations antérieures à la date de restitution de ses clés, une relève de compteur contradictoire étant effectuée à cette date.
Le forfait de charges, seul mode de récupération licite quand le compteur reste au bailleur
Quand le logement est loué par chambres, avec plusieurs baux, ou meublé pour de courtes durées, mettre le compteur au nom de chaque occupant est juridiquement impossible, et pas seulement matériellement : l’article L. 331-2 du code de l’énergie précise que le consommateur final exerce son droit de choisir son fournisseur par site de consommation. Un logement, un point de livraison, un contrat, quel que soit le nombre de baux. Le bailleur conserve alors le contrat, et la loi lui ouvre une seule voie : le forfait.
L’article 8-1, V, de la loi n° 89-462 laisse les parties choisir. Soit les provisions sur charges de l’article 23. Soit un forfait « versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Le même mécanisme existe pour le logement meublé (art. 25-10) et devient obligatoire pour le bail mobilité (art. 25-18).
Trois contraintes en découlent, et elles décident de tout.
Le forfait ne se rattrape pas. Aucun complément, aucune régularisation, quelle que soit la consommation constatée. Un hiver rigoureux ou un colocataire qui chauffe à 24 degrés reste au risque du bailleur.
Le forfait ne se réévalue qu’au rythme du loyer. Il « peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal », donc selon l’indice de référence des loyers. Lorsque le prix de l’énergie progresse plus vite que l’indice, l’écart n’est pas rattrapable avant la relocation.
Le forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire s’est acquitté. Le bailleur qui le fixe haut doit donc pouvoir produire les factures qui le justifient.
Tout se joue par conséquent avant la signature. Prenez les factures des douze derniers mois, calculez la moyenne mensuelle, ajoutez une marge de sécurité justifiable par l’occupation prévue, et conservez le calcul dans le dossier. C’est le seul moment où vous pouvez agir.
Le forfait peut-il légalement couvrir l’électricité privative
Le forfait de charges peut-il légalement couvrir l’électricité privative ? La question est plus délicate qu’il n’y paraît, et je n’ai trouvé aucune décision publiée qui la tranche.
Tous les contenus disponibles répondent oui sans discuter. L’argument est solide : un forfait est par construction déconnecté des consommations réelles, donc étranger à la rétrocession prohibée, ce qui rejoint exactement le critère retenu par l’arrêt du 7 septembre 2017.
L’argument contraire mérite pourtant d’être connu, parce qu’un adversaire bien conseillé le soulèvera. L’article 8-1, V, 2° dispose que le montant du forfait « est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 ». Or l’article 23 ne rend exigibles que les charges figurant sur la liste limitative, dont l’électricité privative est exclue depuis l’arrêt du 2 mars 2017. Lu à la lettre, le forfait changerait le mode de calcul de la récupération, pas son assiette, et un locataire pourrait soutenir que le forfait est manifestement disproportionné à hauteur de la part correspondant à une charge non récupérable.
Les deux lectures se départagent sur un point vérifiable : la première fait du forfait un mode autonome de fixation d’un accessoire du loyer, la seconde en fait un simple mode de calcul d’une charge récupérable. En l’état, ma position est la suivante. Stipulez un forfait de charges global, couvrant l’ensemble des charges et fournitures du logement, sans ventilation ligne à ligne qui identifierait une part d’électricité privative comme telle, et conservez à part le détail de votre calcul. Le conseil inverse circule beaucoup : mentionner expressément que le forfait couvre l’abonnement et la consommation d’électricité. Il a un avantage, éviter toute discussion sur l’objet du forfait. Il a un inconvénient, inscrire dans le bail la récupération nommée d’une charge que le décret du 26 août 1987 exclut.
Les charges locatives sont récupérées sous la forme d’un forfait mensuel de [montant] euros, versé simultanément au loyer, couvrant l’ensemble des charges, fournitures et prestations attachées à l’occupation du logement. Conformément à l’article 8-1, V, 2° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce forfait ne peut donner lieu à complément ni à régularisation ultérieure. Il est révisable chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
Ce qui ne marche pas, et qu’il faut cesser d’écrire dans les baux
Le sous-compteur par chambre refacturé au réel cumule les deux fondements de nullité : il récupère une charge non récupérable et il indexe la somme réclamée sur la consommation réelle. C’est le montage exact qui a été censuré en 2019.
La clause de forfait assortie d’un complément en cas de dépassement d’un seuil viole frontalement le texte, qui exclut tout complément. Elle est très répandue dans les baux de colocation étudiante.
Le loyer « charges comprises » ne règle rien, et il crée un risque supplémentaire à Paris comme dans les autres zones d’encadrement. L’article 8-1, II, plafonne la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires au loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Le forfait de charges, lui, reste hors de cette assiette. Faire glisser l’énergie dans le loyer revient donc à consommer sa marge d’encadrement pour rien. Sur la mécanique du plafond et sa contestation, voyez l’encadrement des loyers.
Enfin, la retenue sur dépôt de garantie au titre d’une surconsommation est vouée à la restitution avec intérêts si le bail prévoit un forfait, puisque rien n’est dû au-delà. Les règles de la retenue sur le dépôt de garantie ne créent pas de créance, elles permettent seulement d’imputer une créance qui existe.
Les leviers qui fonctionnent vraiment contre le gaspillage
Puisque la facture ne peut pas discipliner la consommation, le pilotage passe par le contrat et par la technique.
La puissance souscrite est l’outil le plus efficace et le moins utilisé. Calibrée au plus juste, elle fait disjoncter l’installation lorsque tout fonctionne simultanément. Elle est brutale, elle est légale, elle ne se discute pas. Une réserve toutefois : le logement décent doit comporter un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne (art. 3, 6°, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Une puissance sous-dimensionnée au point de rendre l’usage normal impossible engagerait donc l’obligation de délivrance du bailleur.
Les thermostats à consigne plafonnée et programmée règlent la plus grosse ligne de consommation d’un logement. Les données de consommation du compteur communicant, accessibles au titulaire du contrat, permettent de documenter une dérive et d’en discuter avec les occupants avant l’échéance du bail.
Le bail peut enfin interdire certains usages.
Le locataire s’oblige à n’installer dans le logement aucun appareil de chauffage d’appoint ni climatiseur mobile, ni aucun appareil dont la puissance excéderait celle de l’installation. Il s’oblige à ne pas laisser fonctionner les appareils de chauffage fenêtres ouvertes.
Ne surestimez pas la portée de ces clauses. Elles fondent une demande de dommages-intérêts et, en cas de manquement grave et répété, une résiliation, mais elles ne créent aucune créance de consommation et elles supposent une preuve que le bailleur, à distance, réunit rarement. Leur meilleur usage est dissuasif, et lors du choix de ne pas renouveler.
Et l’eau, le gaz, le chauffage, internet
L’eau, le gaz, le chauffage et internet ne suivent pas le même régime que l’électricité privative. Le raisonnement ne se transpose pas mécaniquement, parce que la liste du décret du 26 août 1987 traite ces postes différemment.
L’eau froide et l’eau chaude des locataires sont expressément récupérables, taxes et redevance d’assainissement comprises. Le chauffage collectif l’est également, y compris pour les locaux privatifs, qu’il s’agisse d’électricité, de combustible ou de fourniture d’énergie quelle qu’en soit la nature. Pour les installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude, seules les dépenses d’alimentation commune de combustible sont récupérables, ce qui vise la citerne collective, pas l’électricité du convecteur.
L’abonnement internet ne figure nulle part dans la liste. Il n’est donc pas récupérable, et la seule voie licite reste ici encore le forfait. Le seul poste de télécommunications mentionné par l’annexe est l’abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires, au titre des équipements du bâtiment.
Le point aveugle : la loi interdit le seul signal qui ferait baisser la consommation
Reprenez la colocation de quatre chambres avec un forfait de charges. Pour l’occupant, le coût marginal du kilowattheure est nul : le radiateur d’appoint qui tourne la nuit fenêtre entrouverte ne lui coûte rien, ni ce mois-ci, ni à la régularisation, puisqu’il n’y en aura pas. Pour le bailleur, il coûte tout, sans qu’il puisse ni le mesurer, ni le facturer, ni le sanctionner autrement que par un procès dont la preuve lui échappe. Aucune des deux parties n’a d’intérêt personnel à la sobriété, et l’une des deux paie.
L’incohérence saute aux yeux dès qu’on met deux textes côte à côte. L’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation vise tout bâtiment collectif d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage. Il impose d’y installer, quand la technique le permet, un équipement permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur fournie à chaque local privatif. Il ajoute, « nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires », que les frais mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités ainsi calculées. Le manquement est puni d’une sanction administrative pouvant atteindre 1 500 euros par logement et par an, renouvelable jusqu’à mise en conformité (art. L. 185-2 à L. 185-4 du même code).
Autrement dit, pour la chaleur produite par une chaudière collective, mesurer la consommation privative et la facturer au réel est une obligation sanctionnée. Pour la même chaleur produite par un convecteur dans le même logement, la facturer au réel est prohibé. Le régime bascule selon le trajet physique du kilowattheure, pas selon son effet.
La contradiction va plus loin qu’une simple divergence de politiques. Un forfait de charges couvrant le chauffage collectif se heurte de front à la formule « nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires » de l’article L. 174-2. Deux lectures sont possibles et la question n’a pas été tranchée. Ou bien l’article 8-1, V, texte spécial à la colocation, écarte l’individualisation pour ces logements. Ou bien l’article L. 174-2, texte impératif visant expressément toute convention contraire, interdit d’inclure le chauffage collectif dans un forfait. Ce qui les départagerait est identifiable : une décision statuant sur un forfait de colocation dans un immeuble soumis à l’individualisation. Elle n’existe pas à ma connaissance. La prudence commande, dans un immeuble à chauffage collectif individualisé, de laisser cette ligne hors du forfait et de la traiter en provisions.
L’explication de cette incohérence tient au fait que l’arbitrage n’a jamais été posé comme tel. Le décret du 26 août 1987 a fixé sa liste quand la maîtrise de la consommation n’était pas un objectif du droit des baux, et cette liste n’a pas été rouverte sur ce point depuis. La prohibition de la rétrocession, elle, protégeait un monopole industriel de 1946. Ni l’une ni l’autre n’a été écrite en pensant à l’énergie.
Deux textes récents empêchent toutefois de s’en tenir à la sédimentation. L’article 8-1, V, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ouvre le forfait en colocation. L’article 25-18, créé par l’article 107 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le rend obligatoire pour le bail mobilité : dans ce contrat, la loi supprime le signal-prix, elle ne se contente pas de le permettre. Le législateur de 2014 et de 2018 savait ce qu’il faisait, et il a préféré la simplicité de gestion et la protection du locataire contre une facturation invérifiable.
Ce choix a sa logique, et il faut la reconnaître avant de la critiquer. Le forfait fait peser le coût de l’énergie sur la seule personne qui peut agir sur le bâti. Le colocataire ne peut pas isoler les combles ; le propriétaire, si. Mettre la facture à sa charge l’incite aux travaux plutôt qu’à la réclamation. Et la jurisprudence montre pourquoi la méfiance envers la refacturation n’est pas paranoïaque : dans l’affaire jugée le 9 mai 2019, le bailleur réclamait plus de mille euros sans produire une seule facture. Ce qui départage cette lecture de la précédente est une donnée que je n’ai pas : le poids respectif du comportement de l’occupant et de la qualité du bâti dans la consommation d’une colocation. Sans elle, le débat reste une préférence, pas une démonstration.
Le vrai défaut n’est donc pas d’avoir préféré le locataire, c’est d’avoir supprimé le signal des deux côtés à la fois. Le forfait rend le bailleur payeur sans le rendre décideur. Une règle cohérente autoriserait, à l’intérieur d’un même logement, la répartition au coût réel entre colocataires, ce qui ne prive personne du libre choix du fournisseur puisque ce droit s’exerce par site de consommation (art. L. 331-2 du code de l’énergie) et que le logement n’a qu’un point de livraison, tout en maintenant l’interdiction de toute marge et l’obligation de produire la facture à l’appui de chaque demande. Le verrou utile est la transparence, pas l’interdiction.
Bail commercial et bail professionnel : la même question, une autre réponse
En bail commercial, la liste limitative n’existe pas. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances, et, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la mention de la répartition entre eux en fonction de la surface exploitée. Ce n’est pas une interdiction de récupérer l’énergie, c’est une obligation de transparence contractuelle.
Le seul verrou de fond y demeure la prohibition de la rétrocession, avec la ligne de partage tracée en 2017. Une répartition à la surface passe. Un remboursement de la consommation réelle au tarif du fournisseur ne passe pas. Les deux arrêts les plus lourds sur le sujet, celui de 2013 et celui de 2017, sont d’ailleurs des affaires de baux commerciaux. Pour le reste de la mécanique, voyez la répartition des charges du bail commercial.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes bailleur et vous financez le gaspillage
Vérifiez d’abord au nom de qui est le contrat de fourniture, et lisez la clause de rétrocession de vos conditions générales : c’est aujourd’hui le siège de l’interdiction. Si le logement peut être alimenté par un contrat au nom des occupants, basculez-le, c’est la seule solution qui règle le problème au fond. Si le compteur doit rester au vôtre, passez au forfait à la première relocation, chiffré sur les factures des douze derniers mois et documenté. Laissez-en dehors le chauffage collectif lorsque l’immeuble est soumis à l’individualisation des frais. En cours de bail, vous ne pouvez pas transformer une provision en forfait unilatéralement : le contrat ne se modifie que du consentement des parties (art. 1193 du code civil), donc par avenant signé. Ne comptez ni sur une régularisation, ni sur le dépôt de garantie, ni sur une clause de dépassement.
Vous êtes locataire ou colocataire et on vous réclame une consommation
Demandez la facture du fournisseur et le mode de répartition, par écrit : le bailleur doit les produire, la charge de la preuve lui incombe (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.433). Vérifiez ensuite le régime de vos charges dans le bail : si elles sont au forfait, aucun complément n’est dû, quel que soit le décompte présenté. Si elles sont en provisions, l’électricité privative n’est pas récupérable et la clause qui l’impose est nulle. Ne cessez pas de payer pour autant : vous resterez redevable de la valeur de l’électricité effectivement consommée, et un impayé vous expose à la résiliation. Le bon réflexe est de consigner ou de payer sous réserve expresse, puis de discuter le montant. Si c’est la facture elle-même qui est aberrante, le contentieux est ailleurs, avec ses propres règles de preuve : voyez la contestation d’une facture d’énergie.
Vous êtes le colocataire au nom de qui est le contrat
Vous êtes seul débiteur du fournisseur, la solidarité du bail ne vous protège pas. Faites une relève contradictoire à chaque départ, gardez la trace écrite des demandes de remboursement, et résiliez à la date de votre propre restitution des clés, pas avant. Si vous partez le premier, ne laissez pas le contrat à votre nom en comptant sur la bonne foi de ceux qui restent.
Vous êtes agence ou gestionnaire
Le risque est chez vous : les baux types de colocation en circulation contiennent massivement des clauses de forfait avec régularisation, et la nullité se retourne contre le mandant qui vous l’a laissée rédiger. Purgez vos modèles, et documentez le chiffrage de chaque forfait au dossier, car c’est le seul élément qui fera obstacle au grief de disproportion manifeste.
Location d’habitation : les techniques pour échapper aux règles
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il couper l’électricité en cas d’impayé
Non, le bailleur ne peut pas couper l’électricité en cas d’impayé. Celui qui détient le contrat de fourniture n’a aucun pouvoir de sanction sur l’occupant. La suspension de la fourniture caractérise un manquement à son obligation de délivrance et un trouble manifestement illicite. Le juge des contentieux de la protection, juge du bail d’habitation, peut la faire cesser en référé sous astreinte (art. 835 du code de procédure civile, qui vise expressément ce magistrat dans les limites de sa compétence). Lorsqu’elle tend à contraindre l’occupant à partir, elle est en outre susceptible de relever de l’article 226-4-2 du code pénal.
Une chambre louée chez l’habitant suit-elle les mêmes règles
La chambre louée chez l’habitant suit les mêmes règles, sous une réserve pratique. Lorsqu’elle constitue la résidence principale du locataire, cette location relève du titre Ier bis de la loi n° 89-462, avec la possibilité du forfait de charges de l’article 25-10. La séparation physique des consommations étant impossible par hypothèse, le forfait est ici la seule solution praticable, et son montant doit refléter l’occupation réelle.
Et pour une location saisonnière ou un meublé de tourisme
La location saisonnière et le meublé de tourisme échappent à ces règles. Le bail saisonnier n’entre pas dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui suppose que le logement constitue la résidence principale du preneur, c’est-à-dire qu’il soit occupé au moins huit mois par an (art. 2 pour le logement vide, art. 25-3 pour le meublé, qui renvoie à la même définition). Le prix y est global et librement fixé, l’énergie y est comprise sans qu’aucune question de charge récupérable se pose. Le seul risque tient aux suppléments réclamés au départ pour surconsommation, qui doivent avoir été annoncés dans l’offre et calculés selon une méthode contractuellement définie, sauf à être contestés comme clause abusive.
Ce que la règle ne dit pas
Un bail se juge sur ses stipulations réelles, une refacturation sur les pièces qui la soutiennent, et la même clause peut être défendue ou attaquée selon la façon dont le dossier a été constitué avant le litige. C’est précisément là que se joue le résultat, et c’est là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
