Vous payez des charges depuis cinq ans. Un jour, en relisant votre bail, vous constatez qu’aucun inventaire des charges n’y figure — juste une clause noyée page 14 qui vous met « tous les frais » sur le dos. Question : ces sommes étaient-elles dues ? Et, plus intéressant encore, pouvez-vous en récupérer une partie ?
Symétriquement, côté bailleur : vous avez refacturé la taxe foncière et le ravalement pendant des années, votre locataire conteste, et le juge vous oppose un texte d’ordre public que personne n’avait lu de près. La répartition des charges en bail commercial est l’un des rares terrains où une erreur de rédaction se paie cash — par le réputé non écrit, la répétition de l’indu, ou la mainlevée d’une saisie. Il n’existe aucune définition légale de la notion de « charges ». Tout se joue dans le bail, dans l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, et dans une jurisprudence du fond qui se durcit.
Charges ou travaux : la distinction qui décide de tout
Avant même de parler répartition, il faut trancher une question que la plupart des baux confondent : s’agit-il d’une charge, ou d’un travail à la charge du preneur ? Les deux n’obéissent pas au même régime, et la confusion coûte cher au bailleur.
Une dépense du bailleur que le preneur rembourse
Les charges sont des dépenses exposées par le bailleur que le preneur lui rembourse. Elles relèvent d’une obligation de paiement. Cela recouvre trois familles : les charges locatives proprement dites (charges de copropriété ou, en monopropriété, chauffage, électricité des communs, gardiennage, nettoyage, honoraires de gestion, assurance de l’immeuble) ; les impôts, taxes et redevances (taxe foncière et ses composantes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les bureaux, etc.) ; et le coût des travaux supportés par le bailleur (ravalement, remplacement des gros équipements, entretien, réparations, travaux d’économie d’énergie).
Ce que le preneur paie au titre de ses propres travaux n’est pas une charge
Les travaux qui incombent au preneur en vertu du bail relèvent d’une obligation de faire, pas d’une obligation de paiement. Ce ne sont donc pas des charges. La conséquence est tranchante : une clause générale d’entretien et de réparations ne suffit pas à mettre à la charge du preneur les travaux qui affectent l’immeuble lui-même — ravalement, réfection de toiture, chauffage collectif —, lesquels ne peuvent lui être transférés que par une stipulation expresse (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331).
Il faut séparer strictement deux blocs de clauses. Les stipulations « charges » visent les dépenses exposées par le bailleur dans l’immeuble et, le cas échéant, dans les locaux loués. Les stipulations « entretien – réparations » visent les obligations propres du preneur dans les locaux loués. Le bailleur qui tente de récupérer une charge en s’appuyant sur la clause d’entretien fait un contresens juridique que les juges sanctionnent.
Ce point a une portée pratique sous-estimée. Dans un immeuble multi-occupants, c’est souvent l’article « Charges » qui concentre les obligations financières les plus lourdes du preneur. À l’inverse, pour un preneur mono-occupant, l’essentiel pèse dans l’article « Entretien – Réparations » : il ne supporte alors que peu de charges, parfois réduites à l’assurance du bailleur et aux frais de gestion. Lire le bon article du bail change tout au moment de chiffrer ce que vous devez.
Grosses réparations ou entretien : la frontière de l’article 606
Toute la mécanique repose sur une ligne de partage héritée de l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En clair : le gros œuvre d’un côté (façades porteuses, murs porteurs, planchers porteurs, charpente, toiture), le second œuvre de l’autre (cloisons, sanitaires, peintures, électricité, chauffage).
L’enjeu est financier. Depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l’article 606 ne peuvent plus être transférées au preneur dans les baux conclus ou renouvelés après cette date. Tout ce qui n’en relève pas peut, lui, être mis à sa charge par une clause précise.
La frontière n’est pas toujours nette, et c’est là que naissent les litiges. Le ravalement de façade en est l’illustration : un simple nettoyage ou une remise en peinture relève de l’entretien ; une reprise lourde de pierres de taille ou de briques, avec techniques complexes, est généralement rangée dans l’article 606. Le désamiantage est presque toujours une grosse réparation ; l’installation d’une climatisation n’en devient une que si elle affecte le gros œuvre. Dans le doute, le juge tranche le plus souvent en faveur du locataire — un réflexe constant qu’il faut intégrer avant d’engager le contentieux.
Le piège du ravalement prescrit par l’administration
L’illustration la plus parlante vient du ravalement imposé par l’autorité administrative. Un bail mettait à la charge du preneur « les charges communes » et « les frais de ravalement de façade », et l’obligeait à réaliser à ses frais les travaux ordonnés par l’administration pour mise aux normes. Quand l’injonction de ravalement est tombée, le bailleur a voulu la refacturer. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a débouté, le 2 octobre 2025 : la clause ne visait que la mise aux normes des locaux loués, pas le ravalement de l’immeuble prescrit par l’administration. À défaut de clause claire et non équivoque mettant ce ravalement-là à la charge du preneur, le coût reste au bailleur.
La leçon est généralisable : une clause qui met « le ravalement » à la charge du preneur ne couvre pas le ravalement imposé par arrêté administratif si elle ne le dit pas expressément. Ce cas mérite une stipulation dédiée.
Ravalement et bail commercial : qui doit payer ?
L’inventaire des charges : sans lui, le bailleur ne récupère rien
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’article L. 145-40-2 impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Ce texte est d’ordre public. Le manquer, c’est s’exposer à ne rien pouvoir refacturer.
Un inventaire « précis et limitatif » des catégories
La loi impose un inventaire des catégories de charges, pas un inventaire des charges elles-mêmes. La pratique retient des catégories comme : fluides, travaux et réparations, entretien, mise en conformité, assurances, déchets, frais et honoraires de prestataires, impôts et taxes.
Le mot « catégorie » est large par nature. Or la loi exige un inventaire « précis », et la jurisprudence antérieure réclamait déjà des clauses de transfert claires et précises. La précision a un but assumé : permettre au preneur d’anticiper et de provisionner les charges qui lui seront imputées. Se contenter de répartir des catégories génériques entre bailleur et preneur ne suffit donc pas.
Mettre « entretien et réparations » à la charge du preneur, par exemple, ne transfère pas pour autant les dépenses de vétusté : celles-ci incombent au bailleur sauf clause expresse (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415). D’où le recours, dans les baux sérieux, à des sous-catégories ou à des listes détaillant le contenu de chaque catégorie, indispensables pour transférer valablement au preneur ce qui incombe légalement au bailleur — vétusté, force majeure, mise aux normes, grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ce dernier transfert n’étant possible que par une clause claire et précise (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598).
Le paradoxe est rarement exploité. À force de développer des inventaires au contenu foisonnant mais non spécifique au bail signé, la pratique respecte l’exigence de précision tout en ruinant l’objectif de prévisibilité : le preneur lit des pages de catégories sans comprendre ce qu’on lui refacturera réellement. C’est une zone de contestation. Certains baux préfèrent indiquer un montant prévisionnel de charges au mètre carré, hors impôts et taxes — bien plus parlant qu’un inventaire hétéroclite, et bien plus difficile à attaquer.
Le forfait est mort, le plafond survit
L’exigence d’un inventaire précis et limitatif a un effet collatéral : elle prohibe le forfait de charges, par nature exclusif de toute précision sur son contenu. En revanche, rien n’interdit de plafonner des charges qui ont fait l’objet d’un inventaire régulier — un plafond que l’on peut utilement indexer. Si votre bail prévoit un forfait de charges, sa validité est sérieusement discutable.
Annexe ou corps du bail : la forme est libre, la dispersion est sanctionnée
Ni la loi ni le décret n’imposent de forme. L’inventaire peut figurer dans le corps du bail ou en annexe — la pratique préfère l’annexe, et la jurisprudence admet les deux. Ce qui est sanctionné, c’est la dispersion.
La règle s’est dessinée en deux temps. Première hypothèse : pas d’inventaire, mais des clauses éparses imputant des charges au preneur. La cour d’appel de Versailles a jugé, le 7 mars 2024, que ces clauses isolées ne peuvent pas pallier l’absence d’inventaire : elles contournent une exigence d’ordre public et sont, à ce titre, réputées non écrites. Les charges mentionnées de façon dispersée ne peuvent alors pas être imputées au preneur. Seconde hypothèse : un inventaire existe et le bail comporte par ailleurs des clauses récupérant d’autres charges. La cour d’appel de Rennes a jugé, le 27 novembre 2024, que rien n’interdit de lister des catégories en annexe et d’autres charges récupérables dans une clause du bail, dès lors que l’ensemble reste clair et explicite.
La ligne est donc la suivante : en présence d’un inventaire, des clauses complémentaires claires peuvent être rattachées aux catégories et produire effet ; en l’absence d’inventaire, les clauses éparses tombent. Une clause du bail qui liste précisément les catégories de charges et leur répartition vaut d’ailleurs inventaire, sans qu’une annexe distincte soit exigée : la contestation fondée sur le seul défaut d’annexe séparée échoue si le texte du bail satisfait lui-même à l’exigence de précision. La prudence commande malgré tout de regrouper toutes les catégories dans un instrument unique, idéalement une annexe dédiée.
Les charges nouvelles et les charges exorbitantes
En cours de bail, le bailleur doit informer le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Ces charges ne sont pas imputables de plein droit. En pratique, la seule solution viable consiste à prévoir au bail que les charges nouvelles suivront la répartition de leur catégorie de rattachement, voire qu’elles seront imputables au preneur — faute de quoi leur affectation devient un casse-tête, notamment quand l’inventaire répartit certains impôts au preneur et d’autres au bailleur.
Quant aux stipulations exorbitantes du droit commun — celles qui dérogent à la répartition légale en mettant à la charge du preneur des obligations pesant normalement sur le bailleur —, l’exigence d’une clause claire et précise, d’interprétation stricte, demeure (Cass. 3e civ., 6 nov. 2001, n° 00-13.679). À défaut de mention claire, en principe au sein de l’inventaire, elles ne peuvent pas être refacturées. La jurisprudence récente va même plus loin : l’exigence d’une clause expresse ne se limite plus aux seules charges exorbitantes, la Cour de cassation ayant reproché à des juges du fond de ne pas avoir vérifié si des frais courants — dératisation, désinfection, entretien des ascenseurs, taxe de voirie — avaient été mis à la charge du preneur par une stipulation expresse (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981).
Répartition entre bailleur et preneur : l’inventaire doit montrer les deux colonnes
L’erreur la plus répandue est aussi l’une des plus rentables à soulever pour un preneur. L’article L. 145-40-2 exige que l’inventaire indique la répartition des catégories « entre le bailleur et le locataire ». Un inventaire qui se contente de lister les charges mises à la charge du seul preneur ne respecte pas le texte.
La cour d’appel de Bordeaux l’a jugé clairement (CA Bordeaux, 4e ch. civ., 2 mars 2022, n° 18/04413) : l’énumération des seules charges incombant au preneur ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens du texte, faute de permettre au preneur d’avoir une visibilité, dès la conclusion, sur ce qu’il devra assumer. L’inventaire doit donc afficher les deux colonnes — ce qui revient au preneur, et ce qui reste au bailleur, même si cette dernière part se limite aux charges que l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de transférer. Concrètement, la répartition s’opère rarement au niveau des grandes catégories : elle se joue dans le détail des sous-catégories.
Ce que le bailleur ne peut jamais vous refacturer
Au-delà de la rédaction du bail, certaines dépenses sont par nature exclues du transfert. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce dresse une liste fermée de cinq catégories que le bailleur ne peut jamais imputer au preneur :
- les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;
- les travaux de vétusté ou de mise en conformité, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 ;
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur — au premier rang desquels la contribution économique territoriale —, à l’exception notable de la taxe foncière, de ses taxes additionnelles, et des taxes liées à l’usage du local ou à un service dont le preneur bénéficie ;
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
- dans un ensemble immobilier, les charges et le coût des travaux afférents à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Toute clause qui tente de franchir cette liste est privée d’effet. À l’inverse, tout ce qui n’y figure pas peut être transféré au preneur par une clause précise : consommations d’eau et d’énergie du local et des communs, entretien courant, travaux de mise en conformité ne relevant pas des grosses réparations, assurances du local, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ce dispositif ne vise que les baux conférant la propriété commerciale : les baux dérogatoires et les conventions d’occupation précaire y échappent.
Les juges du fond traquent les dépenses qui relèvent en réalité de l’exploitation propre du bailleur, même lorsque la clause de charges est large. La cour d’appel d’Amiens a ainsi écarté, en 2025, des postes que le bailleur tentait de refacturer : l’électricité d’une cellule qu’il occupait lui-même, ses fournitures de bureau, les honoraires de son comptable, la location d’un photocopieur, l’assurance et l’entretien de sa flotte de véhicules, la location d’un hangar, ou encore des frais de « gestion administrative ». Aucun de ces postes n’a de lien avec l’entretien des parties communes ; tous relèvent du fonctionnement de l’entreprise du bailleur, et ne peuvent donc être mis à la charge du preneur.
Taxe foncière, ordures ménagères, CFE : ne pas confondre
Trois impôts reviennent dans presque tous les litiges, avec des régimes distincts. La taxe foncière peut être refacturée au preneur, mais seulement si une stipulation expresse et claire le prévoit : une clause générale visant « les charges et taxes », ou un loyer stipulé « net de toutes charges », a été jugée insuffisante. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères obéit à la même exigence d’une clause claire et précise : un bail qui ne la vise pas expressément ne permet pas de la refacturer, quand bien même une clause générale de remboursement de charges figurerait au contrat (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-17.197 ; Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830). La contribution économique territoriale (CFE et ex-CVAE), en revanche, n’est pas une charge du bailleur que l’on refacture : c’est un impôt de l’exploitant, dû directement par le preneur au titre de son activité. La confondre avec la taxe foncière est une erreur fréquente, dans les deux sens.
Les baux antérieurs au 5 novembre 2014
Le verrou de l’article R. 145-35 ne joue que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Un bail plus ancien peut donc valablement mettre à la charge du preneur les grosses réparations, voire la quasi-totalité des charges — c’est la logique des baux dits « triple net » (impôt foncier, assurance, grosses réparations transférés au locataire). Tant que le bail se poursuit par tacite reconduction, sans renouvellement formel, ce régime de liberté survit. Le moment qui déclenche l’application du verrou est la prise d’effet du bail renouvelé, et non la date de signature ni celle de la fixation du loyer (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844).
D’où une stratégie connue des bailleurs détenteurs d’un bail ancien favorable : différer le plus longtemps possible le renouvellement pour conserver le transfert intégral des charges, sauf lorsque c’est le preneur qui en prend l’initiative. Symétriquement, le preneur enfermé dans un bail « triple net » a tout intérêt à provoquer le renouvellement pour basculer sous la protection de la loi Pinel.
Sur ces baux anciens, la jurisprudence a même admis qu’une clause « balai » — le preneur acquittant tous impôts « de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété » — puisse inclure la taxe foncière sans la nommer, dès lors que sa rédaction est claire. Une telle clause serait aujourd’hui insuffisante : pour un bail conclu ou renouvelé depuis la loi Pinel, la taxe foncière exige une mention expresse.
Répartition entre locataires : le piège de l’immeuble en copropriété
Dans un ensemble immobilier à plusieurs locataires, le bail doit aussi préciser la répartition des charges entre preneurs. C’est ici que se cachent les contentieux les plus techniques — et les angles morts du texte.
Surface exploitée pour les charges, local occupé pour les impôts
L’article L. 145-40-2 prévoit que la répartition des charges et travaux est « fonction de la surface exploitée », tandis que le montant des impôts, taxes et redevances imputé au locataire « correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée ».
Le texte emploie donc deux notions distinctes, et ce choix n’est pas neutre. La « surface exploitée » pourrait exclure les surfaces étrangères à l’exploitation — ce qui écarterait, par exemple, le recours aux surfaces GLA dans les centres commerciaux. La répartition des charges et celle des impôts ne donnent dès lors pas nécessairement la même quote-part, puisque la seconde intègre une part de parties communes que la première ignore.
Quand l’immeuble est en copropriété, surface ou tantièmes ?
La loi a oublié un cas pourtant massif : l’immeuble en copropriété. Les tantièmes attachés à chaque lot dépendent de la surface, mais pas seulement. Une répartition fondée sur les tantièmes n’est donc pas, à la lettre, « fonction de la surface exploitée ».
La jurisprudence du fond hésite, et l’enjeu est réel. La cour d’appel de Paris a réputé non écrite, le 21 décembre 2023, une clause « charges – impôts » qui ne permettait pas de s’assurer d’une répartition aux millièmes de copropriété ni de vérifier la conformité des sommes réclamées à la surface louée. Dans une affaire de 2025, alors que le bail ne disait rien de la répartition entre locataires d’un immeuble en copropriété, la même cour a jugé, le 4 septembre 2025, que la répartition devait être « fonction de la surface exploitée » — au mépris apparent de la logique des tantièmes. À l’inverse, la cour d’appel de Dijon a validé, le 9 octobre 2025, une clause répartissant le coût des travaux « au prorata soit des surfaces exploitées, soit des tantièmes de copropriété » (CA Dijon, 2e ch. civ., 9 oct. 2025, n° 25/00022) — solution pragmatique, mais juridiquement audacieuse au regard du texte.
La jurisprudence n’a pas tranché cette contradiction avec constance, et la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée. Dans le doute, on recommande de rédiger une clé fondée sur la surface des locaux — quitte à la rapprocher des tantièmes — plutôt que sur les seuls tantièmes : c’est aujourd’hui la position la moins exposée au réputé non écrit. Pour un preneur qui conteste, l’argument inverse est tout aussi mobilisable : une répartition aux seuls tantièmes n’est pas, littéralement, fonction de la surface exploitée.
La quote-part du preneur doit-elle être chiffrée ?
Le bail doit logiquement indiquer la quote-part du preneur, sans quoi celui-ci ne peut pas anticiper ce qu’il devra payer. Plusieurs cours de fond l’exigent, et de nombreux baux sont défaillants sur ce point précis (CA Nîmes, 4e ch. com., 30 janv. 2026, n° 23/03877). La sanction n’est pas le réputé non écrit — on ne répute pas non écrit ce qui n’existe pas — mais l’impossibilité, pour le bailleur, de justifier une créance déterminée.
Une cour d’appel a pourtant jugé l’inverse, estimant que le Code de commerce n’exige pas qu’une proportion chiffrée figure au bail (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025). Cette position appelle les plus grandes réserves : sans quote-part chiffrée, le preneur ne peut pas appréhender la part qui lui revient, ce qui heurte l’esprit du texte. Pour le bailleur, la prudence est donc d’inscrire noir sur blanc la quote-part applicable au local loué. Pour le preneur, l’absence de quote-part chiffrée est une faille à exploiter.
Comptes de charges : état récapitulatif, justificatifs et régularisation
Imputer des charges au preneur ne suffit pas : encore faut-il les justifier, chaque année, pièces à l’appui. C’est l’angle le plus concret pour un preneur qui veut vérifier ce qu’on lui réclame — et le plus négligé par les bailleurs.
L’état récapitulatif annuel et ses délais
Le bailleur doit adresser au preneur un état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi (art. R. 145-36). Pour un immeuble en copropriété, le délai est différent : trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice. À la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique également un état prévisionnel des travaux envisagés et un récapitulatif des travaux réalisés (art. R. 145-37).
Votre droit d’exiger les justificatifs
À votre demande, le bailleur doit vous communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts et taxes imputés (art. L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce). La Cour de cassation a verrouillé la portée de cette obligation : le bailleur doit vous adresser les justificatifs que vous réclamez, sans pouvoir seulement les tenir à votre disposition (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Laisser des factures consultables dans un classeur ou renvoyer le preneur vers le syndic ne suffit donc plus.
Concrètement, les pièces utiles sont la copie de l’avis de taxe foncière, le décompte du syndic, les factures des prestataires. Un appel de charges présenté en bloc — « charges diverses » ou « quote-part de l’immeuble » — sans justificatif transmis ne vous engage pas. C’est un levier que peu de preneurs activent, alors qu’il déplace la charge de la preuve sur le bailleur.
Contester au moment de la régularisation
La régularisation annuelle est le moment stratégique pour vérifier et, le cas échéant, contester. C’est là que se repèrent les erreurs de refacturation les plus courantes : charge non prévue au bail, quote-part erronée, dépense relevant de l’article R. 145-35. Une nuance toutefois : le manquement du bailleur à son obligation d’information sur les travaux prévisionnels ne le prive pas, à lui seul, du droit de refacturer des travaux clairement mis à la charge du preneur et ne relevant pas des grosses réparations (CA Dijon, 2e ch. civ., 9 oct. 2025, n° 25/00022). En revanche, une charge réclamée sans justificatif, ou hors inventaire, ouvre la voie à la répétition de l’indu.
La charge de la preuve, ici, pèse entièrement sur le bailleur. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (art. 1353 du Code civil) : faute de démontrer l’existence et le montant exact des charges, le bailleur doit restituer les provisions encaissées. En l’absence de régularisation annuelle conforme, les provisions appelées sont en principe sans cause, et le preneur peut en demander la restitution — à moins que le bailleur ne justifie a posteriori, pièces à l’appui, des charges réellement récupérables.
Une mise en garde, en sens inverse, pour le preneur : contester les charges n’autorise pas à suspendre le loyer principal. Loyer et charges sont des créances distinctes ; le loyer reste dû à l’échéance, même pendant un litige sur les charges, et le retenir vous expose à un commandement de payer et à la résiliation. La bonne pratique est de payer le loyer, de réclamer par écrit les justificatifs des charges, puis de contester ces dernières — voire d’en demander la restitution.
Un point que presque aucun bail n’anticipe : le dégrèvement. Si le bailleur obtient un dégrèvement de taxe foncière et que le bail ne prévoit pas son reversement au preneur, il peut en principe le conserver. Côté preneur, la clause de répercussion des dégrèvements se négocie à la signature, pas après.
Ce que vous risquez, et ce que vous pouvez récupérer
C’est la partie qui transforme la théorie en argent. Les sanctions du non-respect de l’article L. 145-40-2 sont sévères, et elles jouent dans les deux sens : le bailleur perd son droit à refacturation, le preneur peut récupérer l’indu.
Réputé non écrit, créance non liquide, mainlevée de saisie
Trois sanctions se combinent selon les situations. D’abord, le réputé non écrit : des clauses de charges éparses, en l’absence d’inventaire conforme, sont privées d’effet, et toute catégorie non mentionnée dans l’inventaire échappe à la refacturation. C’est la sanction la plus radicale — le bailleur perd purement et simplement le droit de récupérer.
Ensuite, le paiement spontané ne sauve rien. Le fait d’avoir payé les charges pendant des années ne pallie pas l’absence de stipulation valable les imputant (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.978). C’est le point que peu de preneurs connaissent : avoir réglé sans broncher n’éteint pas le droit de contester, ni de réclamer la répétition de l’indu. Si votre bail est dépourvu d’inventaire conforme, les sommes versées ouvrent potentiellement droit à restitution, dans la limite de la prescription.
Enfin, la créance de charges peut être jugée ni déterminée ni déterminable, donc non liquide. La cour d’appel de Douai a ordonné, le 14 mars 2024, la mainlevée d’une saisie-attribution pratiquée pour des charges dont la clé de répartition n’était pas précisée au bail, alors même que le bailleur disposait d’un bail notarié valant titre exécutoire. Le titre ne suffit pas : sans créance liquide, la saisie tombe. Un bailleur muni d’un bail écrit peut certes engager une mesure conservatoire sans autorisation préalable, mais cet avantage procédural ne le dispense pas de justifier une créance chiffrable.
Le délai pour contester, et celui pour récupérer
Deux délais à ne jamais confondre. L’action qui tend à faire déclarer une clause de charges réputée non écrite — clause contournant l’inventaire, ou imputant une charge prohibée par l’article R. 145-35 — n’est enfermée dans aucun délai : elle est imprescriptible (art. L. 145-15 du Code de commerce). On peut donc faire constater à tout moment que la clause est censée n’avoir jamais existé.
La restitution des sommes déjà versées, elle, se heurte à la prescription. L’action en répétition des charges indûment payées se prescrit par cinq ans (art. 2224 du Code civil), le délai courant à compter du jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir — en pratique, le plus souvent, la régularisation annuelle qui révèle l’anomalie. La conséquence est concrète : même quand la clause tombe pour l’avenir, vous ne récupérez au mieux que cinq années de trop-versé. D’où un réflexe payant — réclamer les justificatifs et contester exercice après exercice, sans laisser filer les années, plutôt que de découvrir trop tard qu’une partie de la créance de restitution est prescrite.
Le commandement de payer fondé sur des charges indues
Une arme défensive reste trop peu utilisée. Quand le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des charges qui ne figurent pas dans un inventaire conforme, il poursuit le recouvrement de sommes qui ne sont pas dues. La cour d’appel de Versailles, dans sa décision du 7 mars 2024, a précisément jugé qu’un tel commandement était délivré de mauvaise foi. Or la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que de bonne foi (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 23-10.384) : un commandement de mauvaise foi est privé d’effet, et l’acquisition de la clause résolutoire tombe avec lui. Pour un preneur menacé de résiliation et d’expulsion, contester la réalité de la dette de charges n’est pas un argument accessoire — c’est parfois ce qui sauve le bail.
Le même résultat s’obtient par une autre voie, devant le juge des référés. Lorsque la régularisation mêle des postes prohibés par l’article R. 145-35 ou des charges non justifiées, la créance de charges devient sérieusement contestable — et une créance sérieusement contestable ne peut fonder ni une condamnation provisionnelle, ni l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel d’Amiens a ainsi neutralisé, en 2025, des procédures fondées sur des soldes de charges gonflés de dépenses non récupérables. La leçon pour le preneur : un commandement de payer des charges se conteste poste par poste, pas seulement dans son principe.
Le juge ne refait pas la répartition à votre place
Une limite échappe à beaucoup de bailleurs. En copropriété, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 permet au juge qui répute non écrite une clause de répartition de procéder lui-même à une nouvelle répartition. Aucun texte équivalent n’existe en matière de baux commerciaux. Le juge n’a donc pas, en principe, vocation à recalculer à la place du bailleur une répartition que le bail a omis de prévoir, et certaines cours refusent expressément de se livrer à ce calcul. Quelques décisions récentes s’en écartent toutefois en appliquant directement la clé légale de la surface, ou en recalculant la taxe foncière sur la base des surfaces lorsque le critère du revenu cadastral retenu par le bailleur est écarté. Le silence du bail reste donc un risque majeur pour le bailleur : il ne peut pas compter sur le juge pour réparer sa propre carence rédactionnelle.
Dernier réflexe, souvent négligé : les charges transférées au preneur pèsent sur la valeur locative. L’article R. 145-8 du Code de commerce prévoit que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Un bailleur qui charge lourdement le preneur peut donc se retrouver, au renouvellement, avec un loyer révisé à la baisse : la charge transférée se paie en moindre loyer.
Comment faire baisser le loyer d’un local commercial ?
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière si je reprends un bail commercial en cours d’année ?
Le redevable légal de la taxe foncière reste toujours le propriétaire (art. 1400 du Code général des impôts), la situation étant appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition ; le locataire ne la verse jamais directement à l’administration. Si le bail prévoit sa refacturation, le bailleur la réclame au preneur en place. En cas de reprise du bail ou du fonds en cours d’année, la part de taxe foncière refacturée se répartit au prorata du temps d’occupation entre l’ancien et le nouveau preneur. Cette répartition se règle dans l’acte de cession : à défaut, le repreneur risque de payer pour une période qu’il n’a pas occupée.
La taxe foncière refacturée entre-t-elle dans le calcul du loyer plafonné ?
Non. La taxe foncière refacturée est une charge distincte du loyer. Elle n’entre pas dans l’assiette du loyer soumis au plafonnement (art. L. 145-34 du Code de commerce), et le bailleur ne peut pas s’en servir pour contourner ce plafond au renouvellement. En sens inverse, son transfert au preneur pèse sur la valeur locative et peut justifier une minoration du loyer.
Le bailleur peut-il ajouter la TVA à la taxe foncière qu’il me refacture ?
Si le bailleur a opté pour l’assujettissement de son bail à la TVA, la taxe foncière refacturée est traitée comme un complément de loyer et supporte la TVA au taux de 20 %. Le preneur lui-même assujetti récupère alors cette TVA. Si le bail n’est pas soumis à la TVA, la refacturation s’effectue hors taxe. Vérifiez l’option TVA mentionnée au bail avant d’accepter une facture majorée.
De la règle à votre dossier
Tout, ici, dépend de la lettre exacte de votre bail : la rédaction de l’inventaire, l’emplacement des clauses, la mention ou non d’une quote-part chiffrée, la date du contrat et de son dernier renouvellement. Deux baux qui se ressemblent peuvent produire des résultats opposés selon un mot près. C’est précisément sur cette analyse de détail que se gagne ou se perd une contestation de charges — qu’il s’agisse de récupérer plusieurs années d’indu ou de sécuriser une refacturation menacée.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
