La facture arrive six mois après l’enterrement, pour un acte que personne ne vous a expliqué. Elle porte un nom neutre, attestation immobilière, et un montant calculé en pourcentage de la valeur des biens. Sur une maison de 400 000 €, cela se compte en milliers d’euros.
Cet acte est obligatoire dans la plupart des successions. Il existe pourtant une dispense, et elle tient à une seule chose : la vitesse. Passé un délai, elle est perdue, définitivement, et l’attestation devra être établie et payée.
Cet article est écrit pour l’héritier, celui qui paie l’acte et celui que son absence bloque. Il complète l’article consacré au droit de partage, avec lequel le calendrier se recoupe.
L’attestation notariée est-elle obligatoire après un décès ? La réponse en bref
Oui, l’attestation notariée est obligatoire dès qu’une succession comprend un immeuble : toute transmission par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée, publiée au service de la publicité foncière (article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Une seule dispense existe : il n’est pas établi d’attestation si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès (même article, dernier alinéa). Ce délai de dix mois court du décès, pas de la saisine du notaire : c’est dans les premières semaines que l’économie se décide.
Ce que l’attestation fait, et ce qu’elle ne fait pas
L’attestation ne réalise pas la transmission. Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. Les légataires et donataires universels le sont dans les conditions qui leur sont propres (article 724 du code civil). L’attestation constate cette transmission et la rend publique. Le texte impose d’y indiquer si les successibles ou légataires ont accepté, et de préciser les modalités de cette acceptation (article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
Elle joue en revanche un rôle que peu d’héritiers anticipent, et qui est le vrai sujet.
Aucun acte sujet à publicité ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant n’a pas été préalablement publié (article 3 du même décret). Tant que l’attestation n’est pas publiée, aucune vente, aucune hypothèque, aucun bail de longue durée portant sur le bien ne peut donc être publié.
L’attestation n’est pas une formalité administrative : c’est la clé qui ouvre le fichier immobilier. Sans sa publication, la chaîne de propriété est interrompue, et aucun acte soumis à publicité ne peut être publié avant régularisation.
Ce qui est bloqué, c’est la publication, non la propriété ni la négociation. La troisième chambre civile l’a jugé dans une affaire où l’attestation n’avait été établie qu’en février 2015 pour un compromis signé en janvier 2012 : la publicité foncière ne constitue pas la preuve du droit de propriété, et les vendeurs étaient seuls propriétaires par l’effet de la dévolution successorale (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-10.587). Le notaire avait prévu de faire signer le titre constatant la dévolution immédiatement avant la réitération de la vente. Une régularisation tardive reste donc possible, mais elle se fait dans l’urgence de la vente, et son coût ne disparaît pas.
Le texte prévoit aussi une seconde dispense, moins connue. Une attestation rectificative doit être établie lorsque la dévolution est modifiée, ou lorsque les successibles exercent ou modifient leur option après la publicité de l’attestation. Mais la publication, au même service, d’un acte de disposition par les successibles les dispense d’en faire établir et publier une (article 29, alinéas 2 et 3).
Un point mérite attention en présence d’un testament. Les clauses de restitution et les restrictions au droit de disposer, ainsi que toutes les clauses susceptibles d’entraîner la révocation des transmissions, doivent être reproduites littéralement dans l’attestation relative aux immeubles grevés (article 29). Ce qui figure dans l’attestation devient donc opposable, et ce qui y est mal reproduit se paie plus tard.
Quatre actes que tout le monde confond
Les héritiers reçoivent quatre factures et croient payer quatre fois la même chose. Ce sont quatre actes distincts, aux fonctions différentes.
L’acte de notoriété établit qui sont les héritiers et leurs droits. Il ne dit rien des immeubles.
L’attestation notariée constate la transmission des immeubles et la publie au fichier immobilier. Elle ne partage rien.
La déclaration de succession est une formalité fiscale, adressée à l’administration, qui liquide les droits de mutation par décès. Lorsqu’une attestation a été établie, les héritiers peuvent se dispenser d’y détailler les immeubles. Il leur suffit d’y annexer une copie de l’attestation, à laquelle ils se réfèrent expressément (article 69, 5, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
Le partage met fin à l’indivision et attribue les lots. C’est lui, et lui seul, qui supporte le droit de partage.
Une seule de ces opérations dispense d’une autre : le partage publié dans les dix mois dispense de l’attestation.
Trois délais, qu’il ne faut surtout pas confondre
C’est ici que la plupart des explications disponibles trompent le lecteur, en donnant un seul chiffre pour trois règles différentes.
Quatre mois pour publier. La formalité s’accomplit dans les quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis (article 33, A, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Le point de départ n’est pas le décès, mais la saisine de l’étude.
Six mois pour requérir le notaire. La responsabilité des successibles peut être engagée si le notaire est requis plus de six mois après le décès (même article). Ce délai de six mois court du jour du décès. Il est reporté pour les successibles appelés plus tard, et pour les attestations rectificatives (article 69, 3, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
Ce n’est ni une forclusion ni une amende : c’est un risque de responsabilité, qui suppose un préjudice. La ligne de partage est ailleurs. Avant la réquisition, le retard expose les successibles. Après, l’obligation de publier dans les quatre mois pèse sur le notaire (articles 32 et 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), qui répond de sa propre inertie.
Dix mois pour échapper à l’acte. La dispense suppose un partage dressé et publié dans les dix mois du décès (article 29). Ce délai court du décès et ne se proroge pas.
Une erreur courante est de penser que le notaire dispose de dix mois pour agir. Le notaire dispose de quatre mois à compter de sa réquisition, et c’est le partage, non l’attestation, qui doit intervenir dans les dix mois du décès.
La dispense : trois conditions cumulatives, et aucune tolérance
L’article 29 énonce la dispense en une phrase, mais elle contient trois conditions qui se contrôlent une par une.
Un partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires. Un partage qui ne porte que sur une partie des immeubles ne suffit pas : si la succession en comprend deux et que les héritiers n’en partagent qu’un, l’attestation reste due. Le texte vise en revanche les seuls immeubles, non la succession entière : des liquidités ou des valeurs mobilières peuvent rester indivises sans faire perdre la dispense.
Un acte dressé et publié. La signature ne suffit pas. Il faut que la formalité de publicité soit accomplie, ce qui suppose que l’acte soit complet, que les pièces d’état civil soient réunies et que les désignations cadastrales soient exactes. Un acte signé le neuvième mois et publié le onzième ne dispense de rien.
Dans les dix mois du décès. C’est une date, pas une durée raisonnable.
Lorsqu’un partage complet des immeubles est réellement programmé dans les dix mois, l’étude peut organiser les formalités pour bénéficier de la dispense. Plus l’issue ou le calendrier du partage est incertain, moins cette voie est prudente. C’est ce qui explique que deux études traitent différemment deux successions comparables : la divergence porte sur le pronostic de calendrier, pas sur la règle.
En succession conflictuelle, le pronostic est vite fait. Dix mois pour se mettre d’accord sur la valeur, la répartition, les soultes, puis signer et publier, cela n’arrive presque jamais. La dispense de l’article 29 est une règle écrite pour les successions paisibles ; en contentieux, elle est perdue avant d’avoir été discutée.
Une précision s’impose, et elle change le raisonnement. Cette dispense n’est une économie que si le partage était de toute façon prévu à brève échéance. Provoquer un partage pour éviter l’attestation coûte en principe davantage : le partage supporte le droit de partage de 2,50 % sur l’actif net partagé (article 746 du code général des impôts), plus ses propres émoluments. L’attestation coûte moins qu’un partage anticipé sans raison.
Ce que l’attestation coûte réellement
Trois postes se cumulent.
Les émoluments du notaire, d’abord. L’attestation notariée donne lieu à un émolument proportionnel, selon un barème à quatre tranches : 1,935 % jusqu’à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 à 30 000 €, puis 0,532 % au-delà (article A. 444-59 du code de commerce). La taxe sur la valeur ajoutée s’ajoute.
Ce tarif est réglementé, mais il n’est pas intouchable. Les notaires peuvent consentir une remise, dans la limite de 20 % de la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 € (article A. 444-174, 2°, du code de commerce). Sur un immeuble de 400 000 €, la remise porte donc sur la plus grosse partie de l’émolument. Elle se demande.
La contribution de sécurité immobilière, ensuite, liquidée au taux unique de 0,10 % sur la valeur des immeubles publiés (article 881 K du code général des impôts). Cette valeur ne peut être inférieure à celle servant de base à la taxe de publicité foncière ou aux droits d’enregistrement.
Les frais et débours enfin, dont les demandes d’état civil et les documents d’urbanisme.
Ces frais sont en pratique supportés par la succession, donc par les héritiers selon leurs droits, sauf convention contraire entre eux ou stipulation de l’acte de partage. Celui qui refuse de signer quoi que ce soit en supporte donc sa part, ce qui constitue un argument concret dans une négociation qui s’enlise. Vérifiez toutefois ce que prévoit le projet, certaines rédactions mettant l’ensemble des frais à la charge d’un seul attributaire au titre du passif.
Pourquoi votre avocat ne vous en a pas parlé
Il arrive que personne n’en parle avant la facture. Cet acte n’apparaît sur aucune facture d’avocat, il relève du notaire, et il tombe pendant que le contentieux se prépare. Le délai dépend en outre de deux matières à la fois, le règlement successoral et la publicité foncière, alors que le contentieux successoral se concentre sur la dévolution, les comptes et le partage. Chacun suppose que l’autre a regardé le calendrier, et les dix mois s’éteignent sans que personne ne les ait invoqués.
Le raisonnement vaut au-delà de cet acte. Réquisition du notaire, calendrier du partage, contenu de l’attestation, assiette du droit de partage : quand le dossier arrive devant le juge, ces arbitrages sont derrière nous.
Les frais d’une succession se décident dans les six premiers mois, pas à l’audience.
La question à poser à l’étude, dès le premier rendez-vous, tient en une ligne.
« Je vous prie de me confirmer la date à laquelle vous avez été requis, celle à laquelle l’attestation notariée sera publiée, et si un partage portant sur la totalité des immeubles peut être dressé et publié dans les dix mois du décès. »
La phrase à ne jamais laisser passer sans réagir. « Nous verrons l’attestation plus tard, quand la succession sera débloquée. »
Plus tard, c’est après le dixième mois : la dispense est perdue et l’acte devra être payé, en plus du droit de partage qui suivra.
Succession bloquée : qui peut faire établir l’attestation ?
Un seul successible peut faire établir l’attestation : le refus des autres de signer ne la bloque pas nécessairement. Les notaires sont tenus de faire publier les attestations lorsqu’ils sont requis par les parties de les établir. Ils ont la même obligation lorsqu’ils sont requis d’établir un acte concernant la dévolution de tout ou partie d’une succession. Les successibles doivent alors leur fournir tous renseignements et justifications utiles (article 32 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
Le décret d’application le confirme.
Le notaire requis par l’un des successibles d’établir un acte de notoriété, un inventaire ou un certificat de propriété doit informer ce requérant de son obligation de faire constater la transmission dans une attestation. Il lui est même interdit d’établir un tel acte s’il ne lui est pas justifié que l’attestation a été publiée. Sauf si le requérant le charge en même temps de l’établir (article 69, 4, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
Deux conséquences pratiques. La réquisition par un seul successible est expressément envisagée par le texte. Et il est vain d’espérer obtenir un acte de notoriété en laissant l’attestation de côté : les deux sont liés.
L’article 815-2 du code civil conforte cette initiative individuelle : tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans urgence, et obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
La difficulté véritable n’est donc pas l’unanimité. Elle tient à ce que le notaire doit pouvoir établir avec certitude la dévolution, l’option de chacun et la consistance des immeubles. Lorsqu’un successible n’a pas opté, la sommation d’opter est le préalable utile : l’héritier ne peut être contraint d’opter avant quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais il peut être sommé ensuite, par acte extrajudiciaire, à l’initiative d’un cohéritier (article 771 du code civil).
Ce que l’absence d’attestation coûte à terme
Le décret, dans sa rédaction en vigueur, n’attache au retard aucune sanction pécuniaire. Il produit en revanche deux effets, plus lourds qu’une amende.
Le blocage, d’abord : rien ne peut être publié sur l’immeuble tant que le titre des héritiers ne l’est pas (article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). La vente négociée dans l’urgence attendra la régularisation.
La responsabilité, ensuite. Toute personne intéressée qui a publié son propre droit peut demander des dommages et intérêts. Elle doit prouver un préjudice causé par le défaut de publication dans le délai légal, ou par une publicité incomplète ou irrégulière (article 30, 4, du même décret). Le légataire particulier de droits immobiliers dispose d’une règle propre au même endroit : il peut se prévaloir de la publication de l’attestation à l’égard des ayants cause du défunt qui n’ont pas publié antérieurement des droits concurrents.
Questions fréquentes
L’attestation notariée vaut-elle titre de propriété ?
L’attestation notariée vaut titre de propriété publié, sans créer la propriété elle-même : les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit dès le décès (article 724 du code civil). C’est elle qui rend la transmission opposable aux tiers et qui permet la publication des actes ultérieurs sur l’immeuble (articles 3 et 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Un héritier sans attestation publiée reste propriétaire, mais son droit n’est pas opposable dans le fichier immobilier.
Faut-il une attestation si le bien est vendu tout de suite ?
Oui, une attestation reste nécessaire si le bien est vendu tout de suite. La vente ne peut être publiée tant que le titre des héritiers ne l’est pas (article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). La seule dispense prévue par le texte concerne le partage de la totalité des immeubles publié dans les dix mois, non la vente à un tiers. En pratique, l’attestation et la vente se publient alors à la suite.
Qui paie l’attestation notariée entre héritiers ?
Le coût de l’attestation est en pratique supporté par les héritiers selon leurs droits dans la succession, comme les autres frais de règlement, sauf accord entre eux ou stipulation de l’acte de partage. Un héritier qui bloque le partage ne fait donc pas peser l’acte sur les autres seulement : il en paie sa part.
Avant le dixième mois
Ce que la règle ne dit pas, c’est si votre succession peut encore tenir le calendrier. Le coût réel dépend de trois dates : celle du décès, celle de la réquisition du notaire, et celle à laquelle un partage complet pourrait être publié. Les faits comptent autant que le droit, et c’est là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
==À VÉRIFIER AVANT PUBLICATION, SUPPRIMER CETTE LIGNE : le lien de l’introduction pointe vers l’article sur le droit de partage, qui n’est pas encore en ligne. Confirmer le slug retenu par WordPress avant de publier.==
