Un studio parisien parfaitement conforme au décret sur le logement décent peut néanmoins être jugé non décent par un tribunal au motif qu’il ne respecte pas le règlement sanitaire du département de Paris, plus rigoureux que la loi nationale. Un propriétaire qui pense être tranquille parce qu’il respecte la loi de 1989 reçoit un recommandé lui enjoignant, sur le fondement de l’article 42 du règlement sanitaire, de déposer en urgence son WC au motif d’une mauvaise séparation des eaux usées. Le sanibroyeur qu’un autre a installé pour gagner une salle d’eau supplémentaire devient, du jour au lendemain, un obstacle à la location. Et le restaurateur au rez-de-chaussée, convaincu de respecter les règles, découvre qu’en l’absence d’extraction conforme, son bailleur engage sa responsabilité au titre de l’obligation de délivrance — et qu’il risque, lui, une contravention et une fermeture administrative.
Tout le monde cite ce règlement. Personne ne sait vraiment à qui il s’applique, ce qu’il contient, ni dans quelles limites il produit ses effets. Les conséquences sont pourtant lourdes : travaux d’office aux frais du propriétaire, contraventions, indemnisation de troubles de jouissance, fermeture administrative d’exploitations commerciales, prorogation automatique des baux, refus de location.
Derrière l’appellation neutre de « règlement sanitaire départemental » se cache un texte préfectoral de 1979, très souvent modifié depuis, toujours en vigueur, et qui produit à Paris des effets concrets auxquels propriétaires, occupants, exploitants, syndics et copropriétés sont quotidiennement exposés. Cet article fait l’inventaire.
Un arrêté préfectoral de 1979 toujours vivant, et pourquoi
Le règlement sanitaire du département de Paris résulte d’un arrêté interpréfectoral du 20 novembre 1979, pris conjointement par le préfet de Paris et le préfet de police, qui a remplacé le règlement sanitaire départemental du 10 avril 1965 et les arrêtés ayant modifié ce dernier. Ce texte n’est pas figé dans le temps : il a été modifié à de nombreuses reprises depuis sa publication, de sorte que sa version consolidée en vigueur ne correspond pas au texte d’origine. Sa date officielle reste cependant le 20 novembre 1979, ce qui explique la confusion fréquente sur son actualité.
La base légale du règlement se trouve aux articles L. 1311-1 et L. 1311-2 du code de la santé publique. Le premier prévoit que des décrets en Conseil d’État fixent les règles générales d’hygiène et les mesures propres à préserver la santé — notamment en matière de salubrité des habitations, d’alimentation en eau, d’assainissement, de déchets, de lutte contre le bruit et la pollution atmosphérique d’origine domestique. Le second autorise le préfet et le maire à compléter ces décrets par arrêtés, pour édicter des prescriptions particulières de protection de la santé publique dans le département ou la commune.
C’est sur ce fondement que l’arrêté parisien a été pris et qu’il tient encore debout quarante-cinq ans après sa publication. La Cour de cassation a eu l’occasion, à deux reprises, de trancher expressément la question de sa validité : elle juge que l’arrêté du 20 novembre 1979 a été pris conformément aux dispositions alors en vigueur du code de la santé publique et que les articles L. 1311-1 et L. 1311-2, issus de l’ordonnance de 2000, ont confirmé la compétence du préfet de Paris et n’ont pas abrogé le règlement (Cass. crim., 28 juin 2005, n° 05-80.551 ; Cass. crim., 21 février 2006, n° 05-82.140). Tant que les décrets nouveaux n’ont pas été publiés pour remplacer ses prescriptions, les textes antérieurement applicables demeurent en vigueur.
Le Conseil d’État avait, plus tôt, pris soin de distinguer ce qu’est vraiment un règlement sanitaire : un arrêté préfectoral départemental, seul à avoir une valeur juridique, et non un « règlement sanitaire type » qui n’est qu’un document de référence dépourvu en lui-même de portée normative (CE, 1er octobre 1986, n° 53047). Autrement dit, la référence réellement opposable à Paris n’est jamais le « RSD type » des commentaires : c’est l’arrêté interpréfectoral du 20 novembre 1979, dans sa rédaction consolidée à la date des faits litigieux.
Une réserve importante doit être faite sur le volet pénal. Depuis la loi du 6 janvier 1986 qui a confié la compétence de principe aux décrets en Conseil d’État, les règlements sanitaires préfectoraux sont restés en vigueur, mais ils ne sont pénalement applicables que dans leur rédaction antérieure au 8 janvier 1986 : les manquements aux règles qu’ils prévoient dans cette rédaction sont seuls susceptibles d’être pénalement réprimés, en application de l’article 7 du décret du 21 mai 2003 (CAA Nantes, 14 juin 2024, n° 23NT02538). Les modifications apportées au règlement postérieurement à cette date ne peuvent donc, en principe, pas fonder de poursuites contraventionnelles autonomes. La distinction paraît technique : en pratique, elle conditionne la validité d’une partie des poursuites engagées sur le fondement du règlement, et elle ouvre une ligne de défense méconnue pour qui sait l’invoquer.
En matière administrative, en revanche, la solution est différente. Le règlement, dans sa rédaction consolidée en vigueur, continue de fonder les mesures de police sanitaire, les injonctions préfectorales, les arrêtés d’insalubrité et les procédures d’exécution d’office. C’est ce dualisme qu’il faut garder à l’esprit : le même article peut être opposable à un propriétaire par l’administration au titre d’une mesure de police, et inopposable à ce même propriétaire au pénal si sa rédaction actuelle est postérieure au 8 janvier 1986.
À qui le règlement sanitaire s’applique vraiment
C’est probablement le point le plus mal compris du régime. Le règlement sanitaire est un règlement de police : il ne s’adresse pas à un groupe unique mais à plusieurs catégories de destinataires, chacune tenue à des obligations distinctes.
Aux propriétaires et bailleurs
Certaines prescriptions s’appliquent directement aux propriétaires, indépendamment de toute relation contractuelle avec un occupant. Le Conseil d’État l’a jugé pour l’article 44 bis-6 relatif aux branchements à l’égout, qui prévoit qu’un branchement particulier ne peut desservir qu’une seule propriété : cette règle n’est pas entachée de rétroactivité illégale lorsqu’elle s’applique à un immeuble existant ultérieurement divisé, et impose alors au propriétaire de créer un branchement distinct pour chaque lot (CE, 23 avril 1997, n° 155586, SCI Jade). Plus largement, les contraintes tenant à la durée de vie des matériaux et à leur entretien relèvent d’obligations pesant sur le propriétaire, soit au titre du code de la construction et de l’habitation, soit au titre du règlement sanitaire (CAA Paris, 10 janvier 2023, n° 21PA01671).
Les obligations des bailleurs se cumulent avec celles issues du décret sur le logement décent du 30 janvier 2002 et avec l’obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur parisien n’est donc pas seulement tenu par la loi nationale : il est tenu par la loi nationale plus le règlement sanitaire, lorsque celui-ci est plus rigoureux et compatible.
Aux occupants — y compris aux locataires
Les articles 23-1 et 121 du règlement s’appliquent directement à tout occupant d’un logement. Ils imposent des obligations de propreté, d’absence d’encombrement, de prévention des infestations et, le cas échéant, d’assainissement. La cour administrative d’appel de Paris l’a confirmé à deux reprises, en validant des arrêtés préfectoraux enjoignant « aux occupants et propriétaires de faire procéder d’urgence au déblaiement, au nettoyage, à la désinfection, à la dératisation et à la désinsectisation des locaux » et en rappelant qu’en cas d’inobservation, il peut être procédé d’office aux mesures nécessaires (CAA Paris, 18 octobre 2018, n° 18PA00182 ; CAA Paris, 29 septembre 2020, n° 19PA01615).
L’occupant, même locataire, n’est donc jamais réduit à un simple bénéficiaire passif des obligations du bailleur : il porte ses propres obligations au titre du règlement, et peut être directement visé par une procédure de police administrative en cas de manquement.
Aux exploitants d’hébergement et aux ERP
Les articles 55 à 57 du règlement, relatifs aux exploitants d’hôtels et de logements meublés, imposent des obligations de déclaration préalable sur l’occupation des chambres et des prescriptions de volume et de capacité. La chambre criminelle, statuant sur des poursuites fondées sur ces articles dans leur rédaction applicable à l’époque des faits, a jugé que leurs dispositions définissent clairement l’infraction, sont compatibles avec la liberté du commerce, et peuvent fonder des poursuites contraventionnelles (Cass. crim., 28 juin 2005, n° 05-80.551). Le praticien confronté à de telles poursuites aujourd’hui doit toutefois vérifier la rédaction invoquée : à supposer que ces articles aient été modifiés postérieurement au 8 janvier 1986, la validité des poursuites pénales qui s’y fonderaient serait sérieusement discutable au regard de la règle exposée plus haut.
Pour les hébergements collectifs au sens large, la solution transposable est celle retenue par le Conseil d’État à propos d’un foyer de travailleurs migrants : les dispositions qui visent l’« exploitant » d’un foyer s’appliquent à la personne morale qui fournit les prestations d’hébergement, indépendamment de la régularité des titres d’occupation, et lui interdisent de suspendre unilatéralement l’alimentation en eau potable (CE, 23 juin 2000, n° 167258). L’obligation est de police sanitaire : elle ne se confond pas avec les droits du bailleur et ne cède pas devant eux.
Aux syndics et aux copropriétés
Les obligations collectives qui découlent du règlement — entretien de la ventilation mécanique en parties communes, évacuation des eaux, propreté des locaux communs, gestion des déchets, contrôle des nuisances animales — relèvent du syndic et du syndicat des copropriétaires. Les prescriptions sur les animaux, qui interdisent « d’élever et d’entretenir dans les habitations, leurs dépendances et leurs abords » des animaux dont le nombre, le comportement ou l’état de santé portent atteinte à la salubrité ou à la tranquillité, mobilisent directement la responsabilité du syndicat lorsque le trouble naît dans les parties communes.
Ce que le règlement sanitaire contient vraiment
Le règlement est divisé en six titres couvrant un spectre beaucoup plus large que la seule question du logement.
Le titre Ier est consacré aux eaux destinées à la consommation humaine (articles 1 à 20) : origine, qualité, matériaux de construction des installations, stockage, contrôles sanitaires, installations en sous-sol, protection contre les retours d’eau. C’est le titre le plus technique, qui vise autant les gestionnaires d’installations que les exploitants d’activités utilisant de l’eau (restaurateurs, fabricants de boissons, de glace, de crèmes glacées, etc.).
Le titre II concerne les locaux d’habitation et assimilés (articles 21 à 61). C’est le cœur du contentieux privé. On y trouve les règles générales d’habitabilité (article 40), l’aménagement des cours et courettes (article 41), la ventilation des caves, escaliers et courettes (article 41 bis), les vides entre murs (article 41 ter), l’évacuation des eaux pluviales et usées (articles 42 et suivants), l’aménagement des cabinets d’aisances (article 45), l’équipement sanitaire et l’approvisionnement en eau (article 38), les règles relatives à la démolition (article 39), ainsi que les prescriptions applicables aux hôtels et logements meublés (articles 55 à 57).
Les titres suivants couvrent la salubrité urbaine au sens large : bruits et nuisances (articles 63 à 101, notamment articles 63 à 66 sur les locaux à pollution spécifique — cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances — et les systèmes d’extraction) ; survol de Paris (article 104) ; et le titre VI consacré aux mesures visant les malades contagieux, leur entourage et leur environnement (articles 105 à 124) : déclaration des maladies, isolement, surveillance sanitaire, contamination du milieu.
Les articles 62, 64 et 66 sur les cuisines professionnelles en copropriété méritent une attention particulière : ils imposent des débits minimums d’air neuf (300 L/s par m² de surface de cuisson pour une cuisine collective), la préfiltration et la filtration de l’air, et un rejet à au moins huit mètres de toute fenêtre, prise d’air neuf, débouché de conduit de fumée ou conduit de ventilation. C’est sur le fondement de ces prescriptions que la Cour de cassation juge que l’installation d’un système d’extraction conforme relève de l’obligation de délivrance du bailleur dans un bail commercial à destination de restaurant (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, n° 09-15.409).
Ancien ou neuf : la frontière mal comprise
L’idée reçue la plus tenace est celle d’un règlement sanitaire cantonné au bâti ancien, le neuf étant censé relever exclusivement du code de la construction et de l’habitation. C’est faux. Le règlement s’applique aussi bien aux immeubles existants lors de son édiction qu’aux constructions postérieures (CE, 23 avril 1997, n° 155586, SCI Jade).
La vraie frontière n’est donc pas temporelle (ancien/neuf) mais fonctionnelle (construction/usage). Les règles de construction applicables aux bâtiments d’habitation sont fixées par décret et se substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes des règlements sanitaires départementaux ou communaux (article L. 151-2 du code de la construction et de l’habitation). Pour tout ce qui tient à la conception, aux matériaux, à la performance des ouvrages, le CCH l’emporte. Pour tout ce qui tient à l’usage, à l’entretien, à la conservation, aux nuisances et à la salubrité d’exploitation, le règlement sanitaire continue de produire ses effets — même dans un immeuble construit hier.
Cette distinction a des conséquences concrètes en contentieux de l’urbanisme. La conformité au règlement sanitaire et aux textes environnementaux relève des conditions d’exécution et d’exploitation de l’ouvrage, non de la légalité intrinsèque du permis de construire : l’éventuelle méconnaissance de ces prescriptions ne peut utilement être invoquée à l’encontre du permis lui-même (CAA Paris, 10 janvier 2023, n° 21PA01671). Le contentieux du permis et le contentieux du règlement sanitaire sont deux champs distincts, qui obéissent à des calendriers et à des logiques différentes.
L’articulation avec les autres textes — le casse-tête à maîtriser
Le règlement sanitaire ne vit pas seul. Il s’insère dans un empilement normatif dont la maîtrise est la clef de toute stratégie contentieuse.
Avec le décret sur le logement décent du 30 janvier 2002
Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques minimales du logement décent, mais il n’exclut pas l’application parallèle du règlement sanitaire lorsque celui-ci est plus rigoureux. La règle est constante : le bailleur est tenu de respecter le règlement applicable le plus exigeant, dès lors qu’il n’est pas contraire à la loi (Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 14-22.754, à propos du règlement sanitaire des Hauts-de-Seine mais applicable à Paris dans les mêmes termes).
L’illustration la plus nette est la règle de surface. Le décret de 2002 permet au bailleur de démontrer la décence en prouvant soit une surface habitable d’au moins 9 m², soit un volume habitable d’au moins 20 m³. Le règlement sanitaire de Paris, lui, ne connaît pas cette alternative : il exige 9 m² de surface, sans condition de volume de substitution. Un studio parisien de 8,70 m² qui satisferait le critère de volume de 2002 ne satisfait pas pour autant le règlement sanitaire, et le bailleur est condamné. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans une affaire où le mandataire immobilier a été lui-même condamné pour manquement à son devoir de conseil à l’égard du bailleur (CA Paris, 9 juin 2022, n° 18-09880).
D’où la formule qui résume le paradoxe et que les concurrents n’osent pas écrire : à Paris, un logement qui satisfait le décret de 2002 peut néanmoins être jugé non décent par le tribunal judiciaire sur le fondement du règlement sanitaire lorsque celui-ci est plus rigoureux.
Il faut cependant mesurer la portée de cette règle. En matière administrative, le juge rappelle qu’un local ne saurait être qualifié d’impropre par nature à l’habitation au seul motif qu’il méconnaîtrait l’une des prescriptions du règlement sanitaire, même si l’administration doit prendre en compte ces prescriptions pour apprécier le caractère impropre (CAA Marseille, 10 janvier 2025, n° 23MA01553 ; CAA Nantes, 14 juin 2024, n° 23NT02538). La frontière est utile à plaider : côté civil, le règlement peut suffire à caractériser l’indécence ; côté administratif, il n’est qu’un élément d’appréciation parmi d’autres pour qualifier un local par nature impropre à l’habitation au sens des articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique.
Avec le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023
Le décret du 29 juillet 2023 a inséré aux articles R. 1331-14 et suivants du code de la santé publique une série de règles nationales d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés, ainsi que des critères de qualification des locaux par nature impropres à l’habitation. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2023. Elles constituent désormais la référence nationale pour les domaines qu’elles couvrent, et se substituent aux dispositions contraires ou divergentes des règlements sanitaires départementaux — y compris celui de Paris.
Le Conseil d’État a cependant annulé, pour vice de procédure, la sous-section 2 « Caractéristiques des locaux propres à l’habitation » composée des articles R. 1331-17 à R. 1331-23 du code de la santé publique (CE, 29 août 2024, n° 488640, Fédération Droit au Logement). Le motif est que les modifications apportées au projet de décret après la consultation du Haut Conseil de la santé publique — notamment sur la hauteur sous plafond et la proportion d’enfouissement admises pour un local d’habitation — posaient des questions nouvelles imposant une nouvelle consultation, ce qui n’a pas été fait. L’annulation n’est pas limitée dans le temps : elle a pour effet de remettre en vigueur l’état du droit antérieur au décret sur ces critères. En pratique, le conseil compétent vérifie, pour chaque grief tiré du règlement sanitaire, si la prescription invoquée n’a pas été soit supplantée par les dispositions non annulées du décret de 2023, soit laissée en vigueur par défaut à la suite de cette annulation.
Avec les pouvoirs de police du maire et du préfet de police
Le statut particulier de Paris organise une répartition spécifique des compétences de police. Le maire de Paris dispose de la police de la salubrité sur la voie publique et des bâtiments d’habitation (article L. 2512-13 du code général des collectivités territoriales), sous réserve des pouvoirs de substitution du préfet de police et des dispositions spéciales du code de la construction et de l’habitation (article L. 2512-14 du même code). Le préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, conserve les pouvoirs d’urgence prévus par l’article L. 1311-4 du code de la santé publique, qui lui permettent, en cas de danger ponctuel imminent pour la santé publique, d’ordonner l’exécution immédiate des mesures prescrites et, à défaut d’exécution par la personne tenue, de procéder d’office aux frais de celle-ci.
Cette articulation n’est pas théorique : elle détermine, en pratique, l’autorité à saisir selon la nature du trouble et la voie procédurale efficace pour obtenir son intervention.
Comment invoquer le règlement sanitaire à Paris
Le règlement sanitaire n’est pas un texte déclaratif. Il produit des effets juridiques concrets, et se plaide différemment selon la position de son invocateur.
Côté locataire ou occupant
Le locataire qui constate une non-conformité de son logement — surface insuffisante, défaut d’aération, humidité chronique, équipement sanitaire défectueux, installation électrique ou de gaz dangereuse, infestation non traitée — peut agir sur deux terrains. Sur le terrain civil, il saisit le bailleur d’une mise en demeure recommandée de se mettre en conformité, puis le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour obtenir, sous astreinte, la réalisation des travaux, une réduction de loyer ou, dans les cas graves, la résiliation du bail. Sur le terrain administratif, il saisit le Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris, qui peut faire diligenter un contrôle, dresser un procès-verbal et déclencher une procédure préfectorale d’insalubrité.
La combinaison des deux terrains est souvent la plus efficace, parce qu’elle met le bailleur en situation défensive sur deux fronts à la fois. Il faut savoir aussi que l’arrêté d’insalubrité a pour effet, en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, de suspendre l’obligation de paiement des loyers, et de proroger la durée du bail de la durée de l’arrêté. Le congé délivré pour le terme du bail est repoussé d’autant.
Un locataire aux prises avec un bailleur récalcitrant trouvera également des leviers pratiques dans notre guide consacré aux voies de défense face à un bailleur défaillant :
Comment emmerder son bailleur ? Guide d’auto défense
Côté voisin confronté à une nuisance professionnelle
Le voisin qui subit une nuisance sonore, olfactive ou sanitaire issue d’une activité professionnelle (restaurant, commerce, atelier, bureau) dispose à Paris d’un dispositif particulièrement structuré. Le Bureau d’Actions contre les Nuisances Professionnelles (BANP), rattaché à la Ville de Paris, reçoit les signalements via un formulaire en ligne ou par courrier adressé 5 rue de Lobau 75004. Un inspecteur de salubrité assermenté prend contact avec le plaignant, organise une visite à son domicile et dans l’établissement mis en cause, et procède à un contrôle visuel ou technique : mesures acoustiques au sonomètre, visualisation des mouvements d’air au fumigène, contrôle des débits aux bouches d’extraction et d’insufflation.
Si la nuisance est confirmée, une mise en demeure est adressée au responsable de l’établissement, lui impartissant un délai pour se conformer à la réglementation. En cas de persistance, un procès-verbal de contravention est dressé et transmis au tribunal judiciaire. Lorsque la nuisance relève d’une activité professionnelle et qu’elle est caractérisée au sens de l’article R. 1336-6 du code de la santé publique (dépassement des valeurs limites d’émergence, 5 dB(A) en période diurne, 3 dB(A) en période nocturne), la contravention encourue est celle de la 5ᵉ classe, prévue par l’article R. 1337-6 du même code, soit une amende d’un maximum de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en récidive. Pour les atteintes sanctionnées uniquement sur le fondement du règlement sanitaire (et non sur une incrimination spéciale du code de la santé publique), la classe applicable est la 3ᵉ, soit une amende d’un maximum de 450 euros.
La voie administrative du BANP se cumule avec la voie judiciaire civile fondée sur l’obligation de délivrance du bailleur commercial (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, n° 09-15.409), et avec l’action pour trouble anormal de voisinage désormais codifiée à l’article 1253 du code civil. Pour une vue d’ensemble des recours contre les bruits de voisinage et les travaux bruyants, ces guides dédiés prolongent utilement le raisonnement.
Côté bailleur ou propriétaire mis en cause
La position défensive est plus technique. Le réflexe habituel est de contester le caractère anormal du trouble ou la réalité du manquement. C’est souvent insuffisant. La vraie question, face à une invocation du règlement sanitaire par un locataire, une administration ou un voisin, est celle de la norme postérieure.
Beaucoup d’invocations du règlement reposent sur une prescription qui a été, depuis, supplantée par une règle nationale — décret pris sur le fondement de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique, disposition du code de la construction et de l’habitation, ou, pour les locaux d’habitation, articles R. 1331-14 et suivants du code de la santé publique issus du décret du 29 juillet 2023. Lorsqu’un conflit normatif existe, le règlement cède de plein droit, et l’administration elle-même l’admet dès lors que le conflit est documenté. Cette analyse comparative des normes applicables à la date des faits, article par article, est le levier défensif le plus efficace face à une prescription tirée du règlement sanitaire — bien davantage que la contestation frontale de la réalité du trouble ou de la régularité de la procédure. C’est fastidieux, c’est rarement fait, et c’est précisément pour cela que la défense qui le fait gagne.
S’ajoute, pour les poursuites contraventionnelles, un second moyen trop rarement soulevé : la prescription invoquée doit figurer dans le règlement dans sa rédaction antérieure au 8 janvier 1986, à défaut de quoi elle ne peut pas fonder une sanction pénale (CAA Nantes, 14 juin 2024, n° 23NT02538). La comparaison entre la version consolidée produite par l’administration et la version historique du règlement à cette date de référence a, dans plus d’un dossier, suffi à faire tomber la poursuite.
Les autorités parisiennes qui appliquent le règlement
Le règlement sanitaire n’est pas appliqué par une seule autorité mais par un réseau d’acteurs dont la connaissance pratique fait gagner du temps.
Le préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, édicte les arrêtés sur le fondement de l’article L. 1311-4 du code de la santé publique. C’est lui qui signe les mesures d’urgence en cas de danger ponctuel imminent pour la santé publique, et qui peut faire procéder d’office aux travaux aux frais de la personne tenue. Les décisions préfectorales d’assainissement relatives à des logements encombrés et insalubres ont été validées par la cour administrative d’appel de Paris en 2018 et en 2020 (CAA Paris, 18 octobre 2018, n° 18PA00182 ; CAA Paris, 29 septembre 2020, n° 19PA01615).
Le Service Technique de l’Habitat (STH) de la Ville de Paris centralise les signalements relatifs à l’habitat indigne : logements insalubres, immeubles dégradés, parties communes dangereuses. Il peut diligenter des visites, dresser des constats, saisir le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), et préparer la prise d’un arrêté préfectoral.
Le Bureau d’Actions contre les Nuisances Professionnelles (BANP), rattaché à la direction en charge à Paris de la prévention et de la protection — successivement dénommée Direction de la Prévention, de la Sécurité et de la Protection, puis Direction de la Police municipale et de la Prévention — traite les plaintes contre les bruits et nuisances d’origine professionnelle, sportive, culturelle ou de loisirs. Ses inspecteurs de salubrité assermentés sont compétents pour intervenir de jour comme de nuit, procéder à des mesures techniques, et dresser les procès-verbaux transmis au tribunal judiciaire.
Les commissariats de police (joignables au 34 30) traitent les troubles de voisinage entre particuliers et les tapages. Le 3975 centralise les signalements à la Ville de Paris.
La constatation des infractions au règlement sanitaire obéit au régime de l’article L. 1312-1 du code de la santé publique : elle est confiée aux officiers de police judiciaire et aux agents sanitaires ou agents des collectivités territoriales habilités, dont les procès-verbaux font foi jusqu’à preuve contraire.
Sanctions et effets juridiques du non-respect
Le non-respect du règlement produit des effets sur trois plans distincts, qui peuvent se cumuler.
Sur le plan de la police administrative, le préfet peut ordonner l’exécution immédiate des mesures prescrites et, à défaut d’exécution par la personne tenue, procéder d’office aux frais de celle-ci (article L. 1311-4 du code de la santé publique). Les arrêtés pris sur ce fondement, pour enjoindre le déblaiement, le nettoyage, la désinfection, la dératisation et la désinsectisation des locaux, ont été validés par la cour administrative d’appel de Paris. Les travaux d’office sont recouvrés par la voie des titres exécutoires, avec intérêts.
Sur le plan pénal, les infractions au règlement sanitaire constituent des contraventions de la 3ᵉ classe, en application de l’article 7 du décret du 21 mai 2003 (soit une amende dont le maximum est de 450 euros), sous la réserve, rappelée plus haut, que la prescription invoquée figure dans le règlement dans sa rédaction antérieure au 8 janvier 1986. Les articles 55 à 57 relatifs aux hébergements collectifs ont fondé, dans leur rédaction applicable à l’époque des faits, des poursuites contraventionnelles que la Cour de cassation a validées en écartant les griefs tirés d’une atteinte à la liberté du commerce ou d’un détournement de procédure (Cass. crim., 28 juin 2005, n° 05-80.551). Lorsque le fait sanctionné relève d’une incrimination spéciale du code de la santé publique lui-même, le régime est différent : c’est notamment le cas du bruit de voisinage causé lors d’une activité professionnelle ou d’une activité organisée de façon habituelle, qui relève de l’article R. 1337-6 du code de la santé publique et constitue une contravention de la 5ᵉ classe (amende d’un maximum de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en récidive), distincte des infractions au règlement sanitaire lui-même. S’y ajoute, le cas échéant, la peine complémentaire de confiscation de la chose ayant servi à commettre l’infraction.
Sur le plan civil, le manquement peut constituer une violation de l’obligation de délivrance du bailleur, engager sa responsabilité contractuelle, ouvrir droit à une réduction de loyer, à une indemnisation du trouble de jouissance, à la résiliation du bail, voire à la restitution rétroactive des loyers versés. La cour d’appel de Paris a, dans l’affaire précitée du studio de moins de 9 m², octroyé au locataire 1 300 euros au titre du trouble de jouissance, tout en rejetant la demande de remboursement des loyers au motif que le caractère inhabitable n’était pas démontré après dix années d’occupation effective (CA Paris, 9 juin 2022, n° 18-09880). Le mandataire immobilier a, dans la même affaire, été condamné à 400 euros pour manquement à son devoir de conseil envers le bailleur.
Ce que le règlement sanitaire ne peut pas faire
La cartographie serait incomplète sans ses limites. Le règlement n’est pas un texte à tout faire. Il ne peut pas fonder une compétence autonome du maire pour instaurer un régime de police spéciale locale empiétant sur des domaines régis par des polices nationales sectorielles.
La cour administrative d’appel de Paris l’a jugé à propos de l’affaire dite « Linky » : le maire ne peut se prévaloir d’un article d’un règlement sanitaire visant les canalisations et les modifications des circuits d’alimentation pour imposer des prescriptions techniques sur les matériels de branchement (platines des compteurs). Elle en déduit que les dispositions d’un arrêté municipal imposant des dispositifs particuliers de support des compteurs ne pouvaient être prises sur le fondement du règlement sanitaire (CAA Paris, 14 octobre 2022, n° 20PA02644). Plus largement, il appartient à l’État, pour l’ensemble du territoire, de veiller au fonctionnement du dispositif de comptage et à la protection de la santé publique par la limitation de l’exposition du public aux champs électromagnétiques : le maire ne peut donc pas se substituer à l’État en se fondant sur un règlement sanitaire pour réglementer localement ces matières.
Cette solution dessine une frontière robuste : le règlement sanitaire est un outil de police sanitaire générale, il n’est pas une base juridique universelle permettant à une commune, par commodité, de se prononcer sur des questions qui relèvent du code de l’énergie, du code de la consommation, du code de l’environnement dans ses aspects les plus spécialisés, ou d’autres polices nationales.
Questions fréquentes
La location d’un logement équipé d’un sanibroyeur est-elle interdite à Paris ?
Non, la location n’est pas interdite en soi, mais l’installation est strictement encadrée par l’article 47 du règlement sanitaire du département de Paris. L’installation d’un WC comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales est interdite dans les immeubles neufs. Elle peut toutefois être admise, à titre exceptionnel, dans les logements anciens démunis de WC et pour lesquels un raccordement classique à une canalisation d’eaux vannes de l’immeuble est techniquement impossible. Les conditions cumulatives applicables, telles qu’elles ressortent des fiches pratiques de la Ville de Paris, sont notamment : raccordement direct et exclusif sur une canalisation d’eaux vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée (jamais sur le réseau d’eaux pluviales) ; absence de portion ascendante sur le conduit d’évacuation et interdiction de pompe de relevage ; isolation phonique renforcée ; installation électrique conforme ; autorisation préalable du Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris ; accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux affectant les parties communes. Un acheteur qui découvre un sanibroyeur sans dossier d’autorisation a intérêt à faire vérifier la régularité de l’installation avant toute mise en location : en cas de contrôle d’un inspecteur de salubrité et de signalement de désordres (remontées d’odeurs, nuisances sonores), une mise en demeure de mise en conformité ou de dépose peut être adressée au propriétaire, et la méconnaissance du règlement sanitaire est réprimée par une contravention de la 3ᵉ classe.
Mon voisin restaurateur n’a pas de système d’extraction conforme. Quels recours ?
Trois voies s’ouvrent en parallèle. La voie administrative par saisine du Bureau d’Actions contre les Nuisances Professionnelles de la Ville de Paris, qui diligente un contrôle technique et délivre, si la nuisance est confirmée, une mise en demeure puis un procès-verbal. La voie civile contre l’exploitant et, le cas échéant, contre son bailleur, sur le fondement du trouble anormal de voisinage ou, si vous êtes locataire subissant le désagrément, sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur. La voie commerciale pour la copropriété, qui peut agir contre le locataire commercial et, par action oblique, contre le bailleur propriétaire. Les articles 62 à 66 du règlement sanitaire sont le fondement technique de ces recours.
Le propriétaire peut-il invoquer le règlement sanitaire pour m’imposer des travaux dans mon logement ?
Pas directement. Le règlement impose des obligations à l’occupant (propreté, absence d’encombrement, prévention des infestations), mais les travaux affectant la structure ou les équipements relèvent en principe du bailleur. Si l’administration prend un arrêté d’insalubrité et que les travaux deviennent nécessaires, le bailleur est en principe tenu, sauf si l’état est dû à un manquement caractérisé de l’occupant à ses propres obligations. Dans tous les cas, le bailleur ne peut forcer le locataire à subir des travaux qui ne sont ni urgents ni imposés par une réglementation, et si les travaux excèdent 21 jours et privent le locataire d’une partie du logement, une réduction de loyer s’impose (article 1724 alinéa 3 du code civil).
Peut-on refuser la visite d’un inspecteur de salubrité ?
En pratique, le refus est rarement une bonne stratégie. Les inspecteurs de salubrité sont assermentés, leurs constats font foi jusqu’à preuve contraire, et un refus d’accès donne un signal très défavorable à l’administration. La bonne posture est d’encadrer la visite : la précéder d’une consultation juridique, accompagner l’inspecteur pendant la visite, demander copie de tout document signé, préparer une argumentation sur la norme postérieure qui pourrait écarter la prescription invoquée. Le refus, lui, conduit souvent l’autorité à saisir le juge pour obtenir l’autorisation d’accéder et aggrave la situation du propriétaire ou de l’occupant concerné.
Qui paie la dératisation dans une copropriété parisienne ?
La réponse dépend de l’origine de l’infestation. Si la cause est imputable aux parties communes (absence d’entretien, défauts de conception, gestion des déchets insuffisante), la copropriété paie. Si elle est imputable au comportement d’un occupant (accumulation de détritus, défaut d’hygiène), les frais peuvent lui être réclamés. Si l’infestation est généralisée et chronique, et qu’elle met en jeu la salubrité de l’immeuble au sens du règlement sanitaire, un arrêté préfectoral peut être pris et les travaux exécutés d’office aux frais de la personne tenue. Pour le détail de la répartition entre syndic, bailleur et locataire, voir notre article dédié à la dératisation en copropriété.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation
Le règlement sanitaire du département de Paris est un texte dense, technique, partiellement obsolète sur certains points, toujours contraignant sur d’autres, et très souvent mal articulé avec les normes postérieures qui l’ont complété, modifié ou supplanté. Sa portée concrète dépend toujours de la version applicable à la date des faits, de la situation précise du logement, de l’immeuble ou de l’exploitation en cause, et de la façon dont les autres textes (décence, décret de 2023, code de la construction et de l’habitation, police du maire) s’articulent avec lui.
Les faits comptent autant que le droit. C’est précisément là que l’analyse concrète d’une situation — avec le règlement en main, les arrêtés dans leur version consolidée, la jurisprudence applicable, les diagnostics, les échanges avec l’administration et, le cas échéant, la procédure pénale ou civile en cours — fait la différence entre un recours qui tient et une position qui s’effondre.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
