On en a tous entendu parler. Un confrère l’a mentionné un jour, on a croisé la règle dans un commentaire d’arrêt, ou on l’a découverte en lisant les conclusions adverses — trop tard. La publication de l’assignation au Service de la Publicité Foncière (SPF) est une de ces obligations procédurales que beaucoup d’avocats connaissent de façon floue : on sait que ça existe, on ne sait pas exactement d’où ça vient, on ignore souvent jusqu’à quand on peut encore régulariser, et surtout on sous-estime la violence de la sanction.
Le résultat est prévisible : des demandes en nullité de vente immobilière déclarées irrecevables, sans examen au fond, parfois après des années de procédure, parfois alors que la prescription a entre-temps éteint définitivement le droit d’agir.
Cet article est un guide pratique à destination des avocats qui souhaitent comprendre précisément le mécanisme, identifier les cas où la publication est obligatoire, savoir comment l’accomplir concrètement, et surtout ne plus jamais se poser la question au mauvais moment.
Le fondement légal : articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955
Le mécanisme repose sur deux textes du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, qui forment un binôme indissociable.
L’article 28, 4°, c) impose la publication obligatoire au SPF des demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort. La formulation est large : elle englobe la nullité pour dol, pour erreur, pour violence, pour lésion, pour violation d’un droit de préemption, ou encore pour tout vice affectant la validité de la vente. Elle s’étend également à la demande en nullité d’actes accomplis pendant la période suspecte sur le fondement de l’article L. 632-1 du Code de commerce, ou à la demande en annulation d’un jugement d’adjudication sur saisie immobilière (Cass. 3e civ., 22 juill. 1992, Bull. civ. III, n° 262).
L’article 30, 5° en tire la conséquence procédurale : ces demandes ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28, 4°, c), et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.
La logique est celle de la publicité à fin d’information : à partir du moment où une demande en justice est formée, un doute est jeté sur la validité d’un droit portant sur un immeuble. Les tiers doivent être informés de cette fragilité, puisque si la demande aboutit, le droit publié sera censé n’avoir jamais existé — l’anéantissement étant rétroactif.
Pourquoi cette obligation existe
L’objectif est double. Il s’agit d’abord d’informer les tiers — notamment les acquéreurs potentiels ou les créanciers — de l’existence d’un contentieux susceptible de remettre en cause le titre de propriété. Il s’agit ensuite d’assurer la sécurité juridique des mutations immobilières en permettant à quiconque consultant le fichier immobilier de savoir si le bien est grevé d’une demande contentieuse.
La Cour de cassation a expressément validé ce dispositif au regard du droit au procès équitable garanti par l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme : l’obligation de publication encadre les conditions d’exercice du droit d’accès au juge sans en atteindre la substance, dès lors que la formalité reste accomplie avant la clôture des débats (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-13651).
Quand l’obligation se déclenche-t-elle : les deux conditions cumulatives
L’obligation de publication n’est pas déclenchée par n’importe quelle action en justice relative à un immeuble. Deux conditions cumulatives doivent être réunies : le droit critiqué doit figurer dans l’énumération de l’article 28 du décret, et ce droit doit avoir été lui-même publié au fichier immobilier.
Cette double condition a une conséquence pratique importante : si l’acte attaqué n’a pas été publié — parce qu’il n’y était pas soumis ou parce que la formalité a été omise — la règle de l’article 28, 4°, c) ne s’applique pas. La jurisprudence en a tiré une conséquence nette : la demande en nullité d’un acte unilatéral n’entre pas dans les prévisions du texte (Cass. 3e civ., 6 févr. 1979, Bull. civ. III, n° 35).
Sous ces réserves, sont soumises à l’obligation de publication :
- les actions en nullité de vente immobilière pour vice du consentement (dol, erreur, violence) (Cass. 1re civ., 20 oct. 1981, Bull. civ. I, n° 301 ; Cass. 3e civ., 13 févr. 1985, Bull. civ. III, n° 32),
- les actions en rescision pour lésion d’une vente ou d’une cession de droits successifs (Cass. 1re civ., 11 avr. 1995, Bull. civ. I, n° 176),
- les actions en résolution ou révocation d’une vente,
- les actions en annulation exercées par un titulaire d’un droit de préemption légal ou conventionnel évincé,
- les demandes en annulation d’un jugement d’adjudication sur saisie immobilière (Cass. 3e civ., 22 juill. 1992, Bull. civ. III, n° 262),
- les demandes en nullité d’actes accomplis pendant la période suspecte en application de l’article L. 632-1 du Code de commerce,
- les actions tendant à faire constater la nullité d’une donation immobilière soumise à publicité ou d’une disposition à cause de mort,
- les demandes visant à annuler des actes publiés modifiant l’état descriptif de division et la composition de lots de copropriété, dès lors que ces actes ont eux-mêmes fait l’objet d’une publication au fichier immobilier (Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, n° 13-23.350, Bull. civ. III).
En revanche, la résiliation d’un bail — même d’un bail commercial publié — n’entre pas dans le champ de l’article 28, 4°, c), parce qu’elle met fin au contrat uniquement pour l’avenir et ne produit pas d’effets rétroactifs : la menace pour les tiers n’est pas celle qu’a voulu couvrir le décret (Cass. 1re civ., 1er juin 1964, Bull. civ. I, n° 284 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1989, Bull. civ. III, n° 108). La même solution a été étendue aux résiliations de contrats de crédit-bail immobilier (Cass. 3e civ., 21 févr. 1996, Bull. civ. III, n° 55).
Quant à la promesse unilatérale de vente non publiée ou au compromis non réitéré en la forme authentique : l’acte n’ayant pas été lui-même publié au fichier immobilier, la condition de publication préalable du droit critiqué fait défaut. La jurisprudence n’a pas uniformément tranché tous les cas frontières ; dans le doute, la précaution commande de procéder à la publication de l’assignation.
Quelle est la sanction en cas d’oubli ?
La sanction est une fin de non-recevoir, et non une nullité de forme. La distinction n’est pas anodine : elle commande un régime procédural entièrement différent. La demande est déclarée irrecevable sans examen au fond — le juge ne peut pas statuer sur la nullité de la vente.
L’irrecevabilité tirée du défaut de publication ne peut cependant pas être soulevée d’office par le juge. Seul le défendeur peut l’opposer. Si celui-ci ne soulève pas le moyen — soit par négligence, soit parce qu’il n’y a pas intérêt —, le juge ne peut pas suppléer cette carence. À l’inverse, le défendeur vigilant qui constate l’absence de publication au fichier immobilier dispose d’un moyen de défense redoutable, susceptible de clore le débat sans que le fond soit jamais examiné.
Un point essentiel vient d’être clarifié par la Cour de cassation dans un arrêt publié au bulletin du 12 mars 2026 (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251) : la fin de non-recevoir pour défaut de publication ne frappe que la demande tendant à l’anéantissement du droit réel immobilier. Elle ne s’étend pas aux demandes indemnitaires ou subsidiaires formées dans la même assignation. Dans l’affaire soumise à la Cour, le demandeur avait, dans un seul acte introductif d’instance, sollicité la nullité d’un acte modificatif de droits réels soumis à publicité, le remboursement de 300 000 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause, et des dommages-intérêts. La cour d’appel avait déclaré l’ensemble des demandes irrecevables faute de publication. La Cour de cassation casse : il résulte de la combinaison des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 que seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n’ont pas été publiées. Cette fin de non-recevoir n’est pas applicable aux autres prétentions, même si elles sont formées dans une même assignation ou les mêmes conclusions.
La leçon pratique est double. Pour le demandeur : si l’assignation n’a pas été publiée, les demandes de remboursement et de dommages-intérêts restent recevables même si la demande principale en nullité est irrecevable — il faut donc les maintenir et ne pas les abandonner par erreur. Pour le défendeur qui soulève la fin de non-recevoir : viser expressément et exclusivement la demande principale, sans chercher à l’étendre aux demandes accessoires, au risque de se voir partiellement débouté.
La sanction a également un effet redoutable sur la prescription : une assignation déclarée irrecevable n’interrompt pas la prescription. L’article 2243 du Code civil prive l’acte de son effet interruptif en cas de rejet définitif de la demande. Si plusieurs années se sont écoulées depuis la vente litigieuse, l’irrecevabilité peut donc condamner définitivement toute nouvelle action.
Préparer l’assignation pour qu’elle soit publiable : les mentions obligatoires
Un piège concret, rarement évoqué : une assignation juridiquement bien rédigée peut être rejetée par le SPF si elle ne contient pas les mentions exigées par les articles 5, 6 et 7 du décret du 4 janvier 1955 pour tout acte soumis à publicité foncière. Le service n’exécutera pas la formalité si les énonciations sont insuffisantes, ce qui fait perdre du temps et expose inutilement à l’irrecevabilité.
L’acte doit contenir l’identification complète des parties : pour les personnes physiques, noms, prénoms, domicile, date et lieu de naissance, profession ; pour les personnes morales, dénomination, forme juridique et siège social. Il doit aussi désigner précisément l’immeuble : nature, situation, contenance et désignation cadastrale, et, pour les fractions d’immeuble soumises à l’état descriptif de division, les références de lot et la quote-part de parties communes. Il faut donc vérifier ces mentions dès la rédaction de l’assignation, avant toute délivrance.
Comment publier concrètement
La publication s’effectue auprès du SPF du lieu de situation de l’immeuble. L’acte à publier est l’assignation elle-même, accompagnée d’un bordereau de publication (formulaire 3265-SD dit « demandes en justice »).
Il faut déposer ou envoyer au SPF compétent deux exemplaires du bordereau de publication dûment complétés, une copie certifiée conforme de l’assignation, et le règlement des droits de publication. Le SPF renvoie l’une des copies revêtue de la mention d’exécution de la formalité — l’autre est conservée par le service. C’est cette copie, ou un certificat du SPF, qui constitue la preuve de publication à produire à l’audience. La publication peut être effectuée par l’avocat lui-même ou par l’huissier instrumentaire.
Jusqu’à quand peut-on publier : la clôture des débats
C’est sur ce point que la jurisprudence apporte la précision la plus utile pour le praticien. Contrairement à ce que certains croient, la publication n’a pas à être antérieure à la délivrance de l’assignation : elle doit simplement être justifiée au plus tard lors de la clôture des débats.
La Cour de cassation l’a posé clairement à deux reprises : la publicité peut être effectuée jusqu’à la clôture des débats (Cass. 1re civ., 7 janv. 1992, n° 90-14930 ; Cass. 2e civ., 9 oct. 1996, n° 94-16155). Cela signifie qu’une assignation non publiée au moment de sa délivrance, voire au moment de la première audience, peut encore être régularisée en cours d’instance. La Cour avait déjà précisé, dans un arrêt de principe antérieur, qu’aucune déchéance n’est attachée à l’accomplissement tardif de cette formalité (Cass. 3e civ., 26 nov. 2003, n° 02-13.438, Bull. civ. III).
Cette solution s’articule avec l’article 126 du Code de procédure civile, qui prévoit que l’irrecevabilité tirée d’une fin de non-recevoir est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. La publication tardive mais intervenue avant la clôture des débats couvre donc le défaut initial. La cour d’appel de Riom en a fait application : des conclusions publiées au SPF en cours d’instance ont suffi à régulariser l’absence de publication de l’assignation originaire, dès lors qu’elles reprenaient l’objet et les demandes de l’instance en cours.
Avis de praticien : attendre que le défendeur soulève l’irrecevabilité pour régulariser en catastrophe est une stratégie risquée. La publication doit être faite avant l’audience, pas le soir où l’on reçoit les conclusions adverses.
Qui peut soulever l’irrecevabilité, et devant quel juge
On a vu que seul le défendeur peut opposer la fin de non-recevoir — le juge ne peut pas la relever d’office. Reste à savoir, en procédure avec représentation obligatoire, quel juge est compétent pour en connaître lorsqu’elle est soulevée.
L’arrêt du 12 mars 2026 (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251) répond à cette question : le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, y compris lorsqu’elle implique de trancher au préalable une question de fond — en l’espèce, la qualification de l’acte litigieux comme acte soumis à publicité. Il peut le faire sans que les parties lui aient demandé de renvoyer la question devant la formation de jugement. La Cour de cassation rappelle avec une franchise certaine que les règles de l’article 789, 6° du Code de procédure civile sont claires et dénuées d’ambiguïté pour un professionnel du droit : si une partie souhaite que la formation de jugement — et non le JME — tranche la question de fond sous-jacente, elle doit le demander expressément. À défaut, elle ne peut ultérieurement reprocher au JME d’avoir statué seul. Le juge de la mise en état n’a aucune obligation d’informer les parties de l’existence de cette faculté.
La publication ne s’arrête pas à l’assignation : penser au fil procédural complet
L’obligation de publicité foncière s’étend au-delà de l’acte introductif d’instance. L’article 28, 4°, c) et d) du décret vise également les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision, ainsi que les décisions rejetant ces demandes et les désistements d’action ou d’instance. Autrement dit, une fois le jugement rendu, il doit lui-même être publié au fichier immobilier selon son sens.
L’article 32 du décret impose aux notaires, huissiers, greffiers et autres officiers ministériels concernés de faire publier, dans les délais de l’article 33, les actes ou décisions visés à l’article 28 dressés par eux ou avec leur concours. Pour les décisions prononçant la nullité ou la résolution d’un acte soumis à publicité, le délai est d’un mois à compter du moment où la décision est devenue définitive ; pour les décisions de rejet, le délai de droit commun de trois mois s’applique.
En pratique, cela signifie qu’une fois le jugement de nullité obtenu et passé en force de chose jugée, l’avocat doit s’assurer — avec le notaire ou directement — que la décision est publiée au SPF. À défaut, la chaîne des droits reste incomplète au fichier immobilier, ce qui peut créer des difficultés lors d’actes ultérieurs sur le même immeuble.
Point d’actualité : l’ordonnance de 2024 et son destin chaotique
Il faut mentionner une tentative de réforme avortée. L’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 portant réforme de la publicité foncière avait modifié la sanction applicable : elle substituait à l’irrecevabilité de la demande la caducité de l’assignation, sanction jugée plus énergique et plus incitative. Le régime aurait ainsi été durci.
Cette ordonnance est toutefois devenue caduque. L’article 51 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 imposait le dépôt d’un projet de loi de ratification devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance (soit avant le 20 septembre 2024). Ce dépôt n’a pas eu lieu. En application de l’article 38 de la Constitution, l’ordonnance est donc caduque.
Conséquence directe : les dispositions des décrets du 4 janvier et du 14 octobre 1955 demeurent les seuls textes applicables en matière de publicité foncière. La sanction reste donc l’irrecevabilité tirée de l’article 30, 5° — et non la caducité. Cette situation est appelée à évoluer, une modernisation de la publicité foncière étant attendue depuis plusieurs décennies, mais en l’état du droit applicable au jour de la rédaction du présent article, le régime décrit ci-dessus est celui qui s’applique.
Ce qu’il faut retenir
La publication de l’assignation au SPF en matière de nullité de vente immobilière est une formalité substantielle, sanctionnée par une fin de non-recevoir, mais régularisable jusqu’à la clôture des débats. Le piège est réel : l’irrecevabilité ne peut être soulevée que par le défendeur, mais lorsqu’il le fait, l’effet peut être dévastateur si la prescription a entre-temps éteint le droit d’agir. La bonne pratique est de procéder à la publication dès la rédaction de l’assignation, sans attendre. C’est une demi-heure de formalité administrative qui peut éviter des années de procédure perdues.
Une question sur la conduite d’une action en nullité de vente immobilière ? Le cabinet vous reçoit pour analyser votre situation et définir la stratégie procédurale adaptée.
