Les parties communes à jouissance privative en copropriété

Il y a un paradoxe propre à la copropriété : c’est le domaine juridique où les non-juristes ont les convictions les plus fermes. Tout le monde sait ce qui se passe dans son immeuble, ce que dit le règlement, ce que le syndic aurait dû faire. Les AG sont peuplées de gens qui citent des articles de loi qu’ils n’ont pas lus, des jurisprudences qu’ils n’ont pas vérifiées, des principes qui ne s’appliquent pas à leur situation.

Et pourtant, le droit de la copropriété est l’un des plus techniques du droit privé français. Il accumule depuis 1965 une jurisprudence abondante, souvent contre-intuitive, que même les praticiens chevronnés ne maîtrisent pas dans sa totalité. Ce n’est pas une critique — c’est un constat. La matière est foisonnante, les textes se superposent (loi de 1965, ordonnance de 2019, loi ÉLAN, loi 3DS), et les solutions varient selon des nuances que personne ne prend le temps d’expliquer clairement.

La partie commune à jouissance privative concentre, à elle seule, une bonne partie de cette complexité. C’est une notion hybride, à mi-chemin entre propriété et simple tolérance, entre droit fort et contrainte collective — et c’est précisément ce caractère intermédiaire qui génère autant de conflits, autant de travaux illégaux, autant de procès que l’on aurait pu éviter si les règles avaient été comprises dès le départ.

Trois questions concrètes pour mesurer l’ampleur du problème.

Première question : êtes-vous vraiment propriétaire de ce jardin ?

Vous avez acheté un appartement en rez-de-jardin. Le notaire vous a indiqué que le jardin était à votre jouissance privative. Vous l’entretenez, vous y passez vos étés, vous avez posé une table et des chaises. Vous le présentez à vos amis comme « votre jardin ». Mais si quelqu’un vous demandait devant un tribunal si vous en êtes propriétaire, la réponse serait non. Le jardin appartient à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Vous avez seulement le droit exclusif de l’utiliser. C’est une distinction qui peut sembler théorique jusqu’au jour où vous voulez faire des travaux — et que le syndicat vous rappelle que vous avez besoin de son autorisation.

Deuxième question : vingt ans d’usage exclusif, est-ce suffisant pour acquérir un droit ?

Votre voisin utilise seul la terrasse du dernier étage depuis deux décennies. Il y a installé un salon de jardin, planté des arbustes, posé des dalles. Personne n’a jamais contesté quoi que ce soit. Est-ce que cet usage prolongé lui confère un droit de jouissance privative ? Peut-il même, dans certains cas, en devenir propriétaire ? La réponse n’est pas non. La prescription acquisitive existe en copropriété, et la Cour de cassation l’a admis. Mais les conditions sont précises — et une simple tolérance du syndicat ne suffit pas.

Troisième question : qu’avez-vous réellement le droit de faire dans cet espace ?

Vous avez un jardin en jouissance privative. Vous voulez remplacer le gazon par un plancher de bois pour ne plus patauger dans la boue l’hiver. Vous envisagez une piscine, ou au moins un spa hors-sol. Peut-être une pergola pour vous abriter du soleil l’été. Un abri de jardin pour ranger les outils. Une clôture pour ne plus voir les allées et venues du voisinage. Chacune de ces décisions obéit à une règle différente. Certaines sont libres. D’autres nécessitent un vote d’assemblée à la majorité de l’article 25. D’autres encore à la double majorité de l’article 26. Et certaines, si vous les faites sans autorisation, vous exposent à une action en démolition dans les trente ans.

Les réponses ne sont pas celles que la plupart des gens attendent — ni dans un sens, ni dans l’autre. Ce droit est à la fois plus protecteur et plus contraignant qu’on ne l’imagine. Ce que vous achetez avec une jouissance privative, c’est d’abord le droit d’exclure les autres de cet espace. Ce n’est pas le droit d’en disposer librement. La nuance est énorme — et c’est elle qui explique l’essentiel du contentieux en la matière.

Définition

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, pose la définition légale, complétée par les articles 3 et 26 de la même loi :

« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

Dans la pratique, on les désigne aussi sous les appellations de parties communes à usage privatif ou de droit de jouissance exclusif d’une partie commune. Il s’agit essentiellement de terrasses, cours intérieures, jardins et toit-terrasses affectés à l’usage d’un seul lot, mais aussi de couloirs, combles ou loggias accessibles uniquement depuis un appartement.

La partie reste commune malgré la jouissance exclusive

C’est le point que la quasi-totalité des copropriétaires méconnaît. L’attribution à un copropriétaire d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne fait pas perdre à celle-ci sa nature de partie commune (Cass. 3e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12.531 : Bull. civ. III, n° 552). La partie appartient toujours indivisément à l’ensemble des copropriétaires. Le titulaire n’est pas propriétaire de cet espace — il en a seulement l’usage exclusif.

Le droit de jouissance privative n’est pas un droit de propriété (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145). Il n’affecte pas la qualification des parties communes, qui conservent cette nature nonobstant l’affectation exclusive de leur usage au titulaire. Une terrasse initialement partie commune générale demeure une partie commune après attribution d’un droit de jouissance privative (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 15 janv. 2026, n° 21/06121 ; TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 21 déc. 2023, n° 14/02515).

Lorsqu’il est régulièrement constitué — c’est-à-dire inscrit dans le règlement de copropriété comme accessoire à un lot —, ce droit de jouissance privative est un droit réel perpétuel, attaché au lot et non à la personne du titulaire (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240, FS-P+B+R+I : D. 2018, p. 1577 ; JCP N 2018, 893 ; Loyers et copr. 2018, comm. 182). Il suit le lot lors de chaque mutation. La section suivante revient sur la distinction entre ce droit fort et le droit de jouissance purement personnel, qui obéit à un régime très différent.

Une règle souvent ignorée : lorsque le règlement de copropriété qualifie expressément une partie de l’immeuble, cette qualification s’applique indépendamment de l’utilité ou de l’usage réel de la partie concernée. Les juges du fond ne peuvent pas requalifier cette partie en se fondant sur le critère légal de l’utilité si le règlement a déjà tranché (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.359 : Loyers et copr. 2025, comm. 28).

Superficie Carrez et droit de jouissance privatif

La surface d’une partie commune à jouissance privative ne peut pas être intégrée dans le calcul de la superficie privative au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : ce droit ne constitue pas la partie privative d’un lot, et sa surface n’en fait donc pas partie (Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540 ; CA Aix-en-Provence, ch. 1, B, 10 avr. 2014, n° 13/14504).

Le droit de jouissance exclusif non rattaché à un lot ne confère pas la qualité de copropriétaire

C’est le point le plus mal connu de la pratique, et le plus redoutable. La Cour de cassation l’a posé clairement : un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut constituer la partie privative d’un lot et ne confère donc pas la qualité de copropriétaire (Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477 : Bull. civ. III, n° 98). Ce titulaire bénéficie néanmoins d’un droit réel et perpétuel (Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, n° 08-20.310).

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a illustré dans un arrêt du 12 mars 2025 : la titulaire d’un lot défini comme un droit de jouissance exclusif sur un jardin réclamait le libre accès à la piscine de la copropriété, s’estimant pleinement copropriétaire. La cour l’a déboutée : le droit de jouissance exclusif, même affecté d’une quote-part de charges, ne peut être assimilé à un droit de propriété ni constituer la partie privative d’un lot, et ne confère donc pas le droit de jouir des autres parties communes de l’immeuble. La cour a néanmoins souligné que « le lot litigieux n’est pas inexistant, mais confère à son titulaire un droit réel opposable aux copropriétaires et s’exerçant dans les limites et conditions définies par le règlement de copropriété » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 12 mars 2025, n° 22/10874 : Loyers et copr. 2025, alerte 121).

La conséquence pratique est importante pour les acquéreurs : avant tout achat, il convient de vérifier si le « lot » acquis est bien composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes au sens de l’article 1er de la loi, ou s’il ne confère qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune — auquel cas l’acquéreur ne sera pas copropriétaire et ne pourra pas accéder aux équipements collectifs.

Droit réel perpétuel vs droit de jouissance personnel : une distinction capitale

La pratique connaît deux catégories qu’il ne faut pas confondre, même si elles produisent le même effet immédiat.

Le droit réel perpétuel est inscrit dans le règlement de copropriété en tant qu’accessoire au lot. Il est transmissible avec le lot, opposable à tous. Une fois constitué régulièrement, il dure indéfiniment et protège efficacement son titulaire. Il ne peut être modifié ou supprimé sans l’accord exprès du copropriétaire concerné : un vote en assemblée, même unanime, ne suffit pas à lui retirer ce droit acquis. Seul un accord amiable du titulaire, formalisé par une modification du règlement de copropriété adoptée à la majorité de l’article 26 (ou à l’unanimité si la modification porte atteinte à la destination de l’immeuble), peut y mettre fin.

Le droit de jouissance personnel est un droit accordé par l’assemblée générale à un copropriétaire à titre personnel, sans inscription au règlement de copropriété comme accessoire d’un lot. C’est un droit précaire et révocable : l’assemblée qui l’a accordé peut le retirer, et il ne se transmet pas automatiquement au nouvel acquéreur du lot.

La loi ÉLAN a radicalement compliqué la situation des droits personnels en exigeant, depuis 2019, que les droits de jouissance privative soient inscrits dans le règlement de copropriété comme accessoires à un lot. Les droits personnels accordés sous le régime antérieur sans cette inscription sont dans une zone de fragilité. Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, la loi du 21 février 2022 a néanmoins prévu que l’absence de mention n’entraîne pas l’inexistence du droit — mais le syndicat doit inscrire la mise à jour du RCP à chaque AG.

Comment est créé ce droit de jouissance exclusif ?

L’existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (L. 1965, art. 6-4). Les modalités de la jouissance exclusive et sa consistance doivent être définies par l’acte constitutif, qui en fixera les limites. L’acte de vente ou l’état descriptif de division ne suffisent pas : seul le règlement de copropriété fait foi.

Comment obtenir un droit de jouissance privative qui n’existe pas encore ? Si la jouissance exclusive d’une partie commune n’est pas prévue dans le règlement de copropriété, le copropriétaire intéressé doit en faire la demande en assemblée générale. L’attribution de ce droit s’analyse en une modification des modalités d’usage des parties communes et nécessite un vote à la double majorité de l’article 26 (deux tiers des voix de tous les copropriétaires), sauf si l’opération porte atteinte à la destination de l’immeuble, auquel cas l’unanimité est requise. La décision doit être suivie d’une modification du règlement de copropriété et d’une mise à jour des tantièmes de charges affectés au lot concerné.

Que se passe-t-il si le droit n’apparaît pas dans le règlement de copropriété ?

La situation avant la loi du 21 février 2022

Avant la réforme, le défaut de mention du droit dans le règlement de copropriété le rendait purement et simplement inopposable au syndicat. La seule référence dans l’état descriptif de division était insuffisante. Le titulaire se trouvait alors « dépossédé » de son droit (Loyers et copr. 2019, étude n° 11). La loi ÉLAN avait imposé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, jusqu’au 23 novembre 2021, la question de la mise en conformité du règlement pour les immeubles concernés. Le défaut de cette mise à jour exposait le titulaire à une dépossession de son droit — et engageait la responsabilité du syndic défaillant.

La situation depuis la loi du 21 février 2022

Le législateur a corrigé cette sanction disproportionnée (LOI n° 2022-217 du 21 février 2022). Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, l’absence de mention des parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété est désormais sans conséquence sur leur existence. Le syndicat doit néanmoins inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de cette mention, adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

L’article 6-4 — qui conditionne l’existence du droit à sa mention expresse dans le règlement — ne s’applique que pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Quel intérêt de conférer un droit de jouissance exclusive plutôt que de créer une partie privative ?

La qualification de partie commune à jouissance privative, plutôt que de partie privative, a pour effet de restreindre la liberté du titulaire. Elle empêche les changements d’usage ou les aménagements préjudiciables à la collectivité. C’est un outil de maîtrise collective de l’immeuble : le syndicat conserve un contrôle sur ce qui se passe dans ces espaces, même si un seul copropriétaire en bénéficie. C’est ce qui explique les droits relativement faibles du titulaire — le syndicat a intentionnellement conservé la main.

Quels droits le copropriétaire titulaire détient-il réellement ?

Le titulaire d’un droit de jouissance exclusive se trouve dans une situation atypique, qui est souvent source de déception :

• La partie commune continue d’appartenir indivisément à tous les copropriétaires (L. 1965, art. 4).
• Seul l’usage en est réservé exclusivement au titulaire (L. 1965, art. 3).

En pratique, le titulaire ne peut pas, sans autorisation de l’assemblée générale :

• Effectuer des travaux (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676)
• Construire (Cass. 3e civ., 15 janv. 1980, RDI 1980. 456)
• Aller contre la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-11.433, D. 1987. 187 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-17.899)
• Surélever (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 93-11.020)
• Affouiller (Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-11.433)
• Édifier des ouvrages (Cass. 3e civ., 19 janv. 1994, n° 91-20.050 : Bull. civ. III, n° 7)
• Utiliser la cour pour agrandir son appartement (CA Versailles, 30 janv. 2012, n° 10/07525)

Ce que vous achetez réellement, c’est un droit négatif : le droit d’exclure les autres. Pas celui de transformer. Le titulaire peut interdire à quiconque de pénétrer dans cet espace — mais il ne peut pas y édifier une véranda, y creuser une piscine ou y installer un abri en béton sans vote préalable de l’assemblée. C’est une belle chose qu’on a le droit de garder pour soi, mais non de modifier.

Ce que le titulaire peut faire sans autorisation : les aménagements mobiliers

La jurisprudence récente a précisé positivement ce qui est admis sans vote d’assemblée : l’usage ordinaire de la terrasse ou du jardin, avec des éléments amovibles non fixés, relève de la jouissance normale du droit.

La Cour d’appel de Pau, à propos d’un toit-terrasse partie commune à jouissance privative, a ainsi jugé que le copropriétaire « doit pouvoir y poser le revêtement qui correspond à son goût » et y « installer des barrières correspondant à ses choix esthétiques », sous réserve de l’absence d’atteinte à la structure de l’immeuble et notamment à l’étanchéité, et sous les contrôles prévus par la loi lorsque se trouve en jeu l’aspect extérieur de l’immeuble (CA Pau, 1ère ch., 31 mai 2018, n° 16/00542).

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a validé explicitement la présence de meubles de jardin et d’aménagements légers sur des parties communes à jouissance privative, relevant que « la présence de quelques pots de fleurs, de salons de jardin ou de petits aménagements, treillages pouvant faire pare-vue ou support de plantes grimpantes d’agrément, permettant de faire usage des parties communes attribuées aux lots disposant de la jouissance des terrasses ou de balcons n’est pas contraire au règlement de copropriété » (TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 21 déc. 2023, n° 14/02515).

Dans la même logique, le Tribunal judiciaire de Paris a jugé que la présence d’installations amovibles — tables, chaises, plantes, dalles sur plots — ne pouvait pas justifier une mesure de fermeture des accès, estimant qu’une telle mesure serait disproportionnée au regard du trouble constaté (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 15 janv. 2026, n° 21/06121).

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a opéré la même distinction entre aménagements amovibles et ouvrages fixes : un portique portant une enseigne et un meuble supportant un jet ski, reposant sur des éléments posés au sol et non ancrés, constituent des aménagements amovibles qui ne relèvent pas du régime des travaux soumis à autorisation d’assemblée, en l’absence de trouble manifestement illicite. En revanche, la même cour a confirmé la condamnation à retirer des panneaux de bois fermant une galerie partie commune (CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 15 juin 2023, n° 22/13526).

Sont en principe admis sans autorisation de l’assemblée, sous réserve du règlement de copropriété et de l’absence d’atteinte à la structure ou à l’aspect extérieur : mobilier de jardin non fixé (tables, chaises, bains de soleil, parasols, chaises longues), pots et bacs mobiles, treillages légers, revêtements de sol posés sans scellement, et tout usage de détente conforme à la destination de l’immeuble.

La frontière entre ce qui est admis librement et ce qui nécessite une autorisation reste cependant une question d’appréciation au cas par cas. La jurisprudence raisonne en termes d’amovibilité, d’impact sur l’aspect extérieur et de modification de la substance — mais ces critères ne permettent pas toujours de trancher avec certitude pour des installations intermédiaires (pergola légère, store banne ancré, jardinière fixée à un mur). En cas de doute, la saisine préalable de l’AG reste la seule façon de s’en prémunir.

Quels travaux sont dispensés d’autorisation ?

Le Garde des Sceaux a précisé dans deux réponses ministérielles (Rép. min. à QE n° 30267, JOAN Q. 6 oct. 2020, p. 6900 ; Rép. min. à QE n° 34788, JOAN Q. 13 avr. 2021, p. 3310) que seuls les menus travaux répondant cumulativement aux critères suivants sont dispensés d’autorisation préalable :

• Ils ne modifient pas la substance et la destination de la partie commune concernée
• Ils n’affectent que des éléments mineurs, ou sont d’un aspect discret par leurs formes et dimensions
• Ils sont fixés par un ancrage léger et superficiel
• Ils n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble au sens du b) de l’article 25 de la loi

En clair : « l’équipement léger sans impact sur l’harmonie de l’immeuble ». Dès lors qu’un travail dépasse ce seuil, l’autorisation de l’assemblée est obligatoire.

La même logique se retrouve dans la jurisprudence. La Cour de cassation a validé une cour d’appel qui, interprétant une clause du règlement autorisant « toute affectation de plaisance » d’une terrasse commune à jouissance privative, avait retenu que cette affectation ne visait que des « éléments mineurs » — et avait en conséquence prononcé la démolition d’une véranda, d’une cuisine, d’un sauna et d’un bassin édifiés sans autorisation (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 91-14.507). Le critère de « plaisance » autorise le mobilier, les plantations et les éléments d’agrément modestes, non la création d’espaces bâtis supplémentaires.

Exemples concrets de ce qui est autorisé ou interdit

Acte réalisé dans la partie commune à jouissance privative	Autorisé sans AG	Interdit sans autorisation
Mobilier de jardin amovible (tables, chaises, bains de soleil, parasols)	X — CA Pau, 31 mai 2018, n° 16/00542 ; TJ Bordeaux, 21 déc. 2023, n° 14/02515 ; TJ Paris, 15 janv. 2026, n° 21/06121
Pots de fleurs, bacs mobiles, treillages d’agrément	X — TJ Bordeaux, 21 déc. 2023, n° 14/02515
Revêtement de sol posé sans scellement	X — CA Pau, 31 mai 2018, n° 16/00542
Aménagements amovibles non fixés (portique, meuble support)	X — CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 15 juin 2023, n° 22/13526
Menus travaux sans impact sur la substance ni l’aspect extérieur	X — dans les limites des Rép. min. 2020 et 2021
Constructions en général		X — Cass. 3e civ., 15 janv. 1980
Construction d’une piscine		X — Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-11.433 ; CA Aix-en-Provence, 15 oct. 1998, n° 95/4709 ; CA Aix-en-Provence, 18 mai 2012, n° 10/20508
Installation d’une véranda sur une courette ou terrasse		X — CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 mai 2015, n° 13/06020 ; TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 juin 2024, n° 22/01986 (démolition ordonnée pour véranda de 1995)
Véranda, cuisine, sauna, bassin (même sous clause « affectation de plaisance »)		X — Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 91-14.507
Agrandissement de l’appartement par incorporation		X — CA Versailles, 30 janv. 2012, n° 10/07525
Transformation d’une cour en local clos privatif		X — Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 ; Cass. 3e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12.531 ; Cass. 3e civ., 19 déc. 1990, n° 89-12.526 ; Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 93-11.020 ; Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19.600 ; Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121
Transformation d’un jardin d’été en jardin d’hiver		X — Cass. 3e civ., 30 janv. 1996, n° 94-13.816
Construction d’un abri sur dalle béton dans un jardin		X — Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676
Construction d’un garage		X
Fermeture d’une galerie par panneaux de bois		X — CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 15 juin 2023, n° 22/13526
Fermeture à clé d’une partie commune privant les autres copropriétaires de l’accès		X — TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 juin 2024, n° 22/01986
Installation d’une antenne parabolique individuelle sur une terrasse		X — TJ Bordeaux, 21 déc. 2023, n° 14/02515
Caméra de vidéosurveillance en PCJP — zones filmées exclusivement à l’intérieur, ancrage léger, aspect extérieur non affecté	X — Rép. min. n° 18599 : JO Sénat 22 juill. 2021 ; Rép. min. QE n° 34788, JOAN Q. 13 avr. 2021
Caméra de vidéosurveillance affectant l’aspect extérieur de l’immeuble		X — CA Paris, pôle 1, ch. 8, 12 févr. 2021, n° 20/01428
Intégration de la surface dans le calcul Carrez		X — Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540

Quelle majorité pour autoriser les travaux ?

La majorité requise varie selon la nature des travaux :

• Article 25 (majorité absolue) : pour les transformations légères n’affectant pas la destination de l’immeuble ni les droits des autres copropriétaires sur leurs lots, ou pour des structures légères aisément démontables d’emprise limitée.
• Article 26 (double majorité) : pour les constructions en dur d’une certaine importance, qui procèdent de la cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes — acte de disposition au sens de l’article 26 (CA Aix-en-Provence, ch. 4, 21 févr. 1989 ; CA Montpellier, ch. 1, sect. B, 4 déc. 2007, n° 06/06787 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 25 févr. 2015, n° 13/08865). Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé en 2024 que les travaux constitutifs d’une emprise sur une partie commune à jouissance privative — tels qu’une véranda ou un aménagement de terrasse — nécessitent la double majorité de l’article 26, ces travaux étant assimilés à un acte de disposition emportant cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 juin 2024, n° 22/01986). L’autorisation devra alors être assortie du vote d’un modificatif au règlement de copropriété.
• Unanimité : si la construction porte atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des autres copropriétaires sur leur lot.

La frontière entre art. 25 et art. 26 n’est pas toujours limpide. La décision du TJ Paris de 2024 tend à étendre le champ de l’article 26 à toute emprise sur la partie commune, y compris pour des constructions qui pourraient sembler légères. La jurisprudence antérieure réservait l’article 26 aux constructions en dur. Il n’est pas certain que cette ligne soit définitivement tracée — en cas de doute sur la majorité applicable, mieux vaut viser l’article 26 dès le départ pour éviter l’annulation de la résolution.

Ce que l’assemblée peut et ne peut pas décider

L’assemblée générale peut encadrer les modalités d’exercice du droit de jouissance — imposer un modèle, une couleur, des dimensions pour les clôtures — afin de préserver l’harmonie et la destination de l’immeuble. Mais elle ne peut pas ajouter des restrictions aux modalités de jouissance fixées par le règlement sans respecter les majorités renforcées. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi annulé une résolution qui imposait une distance minimale entre haie et grillage, restriction non prévue par le règlement et non justifiée par la destination de l’immeuble (TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 20 juin 2024, n° 22/04870).

Ce que le règlement de copropriété ne peut pas valablement stipuler

Clause renvoyant aux règles des parties privatives

Les articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 priment sur toute clause du règlement de copropriété. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui avait déduit, d’une clause renvoyant aux conditions prévues pour les parties privatives, que le titulaire du droit de jouissance pouvait librement réaliser ses travaux — comme un copropriétaire sur sa partie privative (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676, infirmant CA Paris, pôle 4, 2e ch., 27 nov. 2013, n° 11/08687, Loyers et copr. 2014, comm. 126). Une telle clause est inopérante : le régime légal s’impose.

Clause d’autorisation anticipée réputée non écrite

Une clause du règlement de copropriété qui autoriserait par avance les copropriétaires à installer « tous éléments mobiles, tel que jardin d’hiver » sur leur terrasse à jouissance privative est contraire à l’article 25 b de la loi de 1965, en ce qu’elle dispense d’un vote d’assemblée pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Le Tribunal judiciaire de Paris a réputé une telle clause non écrite, en soulignant que même l’installation d’éléments dits « mobiles » de type jardin d’hiver affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et ne peut pas être autorisée par avance dans le règlement (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 juin 2024, n° 22/01986). Les autorisations administratives d’urbanisme obtenues n’exonèrent pas davantage de l’obligation de voter en assemblée.

Qui paye l’entretien et les travaux ?

C’est la question la plus fréquente dans les litiges — et celle sur laquelle les règlements de copropriété sont souvent muets ou imprécis. Le principe de base est le suivant : la partie commune reste commune, donc son entretien et sa conservation incombent en principe au syndicat, sauf clause contraire du règlement.

En pratique, la distinction s’opère entre deux catégories de dépenses.

L’entretien courant et les aménagements superficiels — revêtement superficiel (carrelage, plancher, gazon), petites plantations, entretien du jardin, nettoyage — sont à la charge du copropriétaire titulaire du droit de jouissance. Il est l’utilisateur exclusif ; il en supporte les frais d’usage courant. C’est ce que retient la jurisprudence de longue date (Cass. 3e civ., 17 nov. 1983, n° 82-13.495).

Le gros œuvre et l’étanchéité — réfection de l’étanchéité d’un toit-terrasse, travaux de structure, gros œuvre — restent en principe à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf clause contraire du règlement. La partie conserve sa nature commune ; sa structure appartient à tous.

Le cas particulier de la dépose/repose lors de travaux d’étanchéité. Lorsque le syndicat décide de refaire l’étanchéité d’une terrasse à jouissance privative sur laquelle le titulaire a posé un carrelage, qui paie la dépose et la repose de ce carrelage ? La réponse de la Cour de cassation est claire : les aménagements réalisés par le copropriétaire titulaire ne font pas partie des parties communes. La dépose et la repose du carrelage qu’il a fait poser sont à sa charge exclusive, même si les travaux d’étanchéité proprement dits restent supportés par la copropriété (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-11.988). En revanche, si ces aménagements figuraient dans le règlement de copropriété comme faisant partie de la construction originelle, la solution peut s’inverser.

La règle du règlement de copropriété. Le règlement peut prévoir toute répartition différente : mettre l’entretien courant ET les gros travaux à la charge du titulaire, ou au contraire faire supporter la totalité par la copropriété. En l’absence de clause spécifique, c’est la distinction gros œuvre/entretien courant qui s’applique.

La question de l’eau. En pratique, un compteur d’eau privatif pour l’arrosage d’un jardin en jouissance privative peut être imposé par l’assemblée générale, l’entretien courant incombant au titulaire. À défaut de compteur, les charges d’eau doivent être adaptées pour tenir compte de cette consommation spécifique.

Un arbre de haute futaie dans le jardin. Les arbres de haute tige sont présumés parties communes si rien de spécifique n’est prévu dans le règlement. En conséquence, leur élagage ou abattage, s’il ne relève pas de l’entretien courant, incombe en principe à la copropriété — même si le jardin est en jouissance privative.

Sanction : démolition, remise en état et prescription

Le copropriétaire qui procède sans autorisation à des aménagements ou des constructions sur une partie commune à jouissance privative sera condamné à remettre les lieux en leur état d’origine.

Lorsqu’il s’agit de véritables constructions, l’action tendant à leur suppression est une action réelle soumise à la prescription trentenaire : le syndicat dispose de trente ans pour agir en démolition (Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 13-24.969, JCP N 2016, n° 18, act. 583 ; Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-13.014 et 21-14.261, Ann. Loyers nov. 2022, p. 85 ; Loyers et copr. 2022, comm. 187 ; Inf. rap. copr. mars 2023, p. 41).

En présence de travaux en cours, le juge des référés peut être saisi sans attendre : l’édification sans autorisation sur une partie commune constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’arrêt immédiat des travaux et l’enlèvement des structures (CA Montpellier, ch. 5, sect. A, 16 mai 2013, n° 12/07493 ; CA Aix-en-Provence, ch. civ., 22 janv. 2015, n° 13/15818, Loyers et copr. 2015, comm. 123).

La combinaison référé + action au fond est donc la stratégie standard : stopper les travaux immédiatement par référé, puis obtenir la démolition et la remise en état dans le délai trentenaire.

Si le syndicat renonce à poursuivre la démolition, les ouvrages irrégulièrement édifiés sur des parties communes ne deviennent pas pour autant privatifs : ils tombent en principe dans les parties communes par le jeu de l’accession (CA Paris, 23e ch., 13 juin 1986 ; CA Paris, 31 mai 1990, Loyers et copr. 1991, comm. 21). Le copropriétaire constructeur ne peut donc pas se prévaloir de la propriété de l’ouvrage qu’il a illégalement édifié.

Trouble anormal de voisinage : la limite que les copropriétaires ignorent

Un avertissement pratique important, dégagé par la jurisprudence la plus récente : l’autorisation de l’assemblée générale et la conformité aux règles d’urbanisme ne protègent pas contre une action en trouble anormal de voisinage.

Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé, dans une affaire de toit-terrasse parisien faisant l’objet d’un usage intensif par le titulaire de la jouissance privative, que cet usage constituait un trouble anormal de voisinage au détriment du voisin, en raison des nuisances sonores (musique, conversations) et des atteintes à l’intimité découlant de la proximité visuelle. L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto, en tenant compte du caractère de confinement et d’encaissement du cadre bâti et de l’effet de vis-à-vis. Le tribunal a condamné le titulaire à verser une indemnité de 125 000 euros au voisin, correspondant à la dépréciation de la valeur de son bien — sans pour autant ordonner la suppression des aménagements mobiliers, jugée disproportionnée (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 15 janv. 2026, n° 21/06121).

Le message est clair : un usage fréquent et bruyant d’une terrasse à jouissance privative peut engager la responsabilité du titulaire même lorsque rien ne lui est reproché sur le plan de la copropriété.

Prescription acquisitive (usucapion)

La Cour de cassation a admis que le droit de jouissance privative, droit réel perpétuel, puisse faire l’objet d’une usucapion (Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.260, D. 2007. 2803 ; D. 2008. 2458 ; RTD civ. 2008. 693 ; Administrer, 2008. 58 ; Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 18-15.620, RTD civ. 2020. 914). La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait application de ce principe en admettant l’acquisition par prescription trentenaire d’un droit de jouissance privative sur des terrasses parties communes, les critères de possession étant réunis (CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 5 nov. 2018, n° 17/06980).

La jurisprudence est allée plus loin : le Tribunal judiciaire de Paris a reconnu l’acquisition par prescription acquisitive de la propriété d’un couloir et de W.C. communs, sur lesquels un copropriétaire exerçait une possession utile depuis plus de trente ans, en relevant que ce copropriétaire prescrivait non pas contre son titre mais contre les droits des autres membres du syndicat (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 14 janv. 2025, n° 21/06661).

Attention cependant : la prescription acquisitive suppose des actes de possession réels, exclusifs, publics et non équivoques, pendant trente ans. Une simple tolérance du syndicat, ou la seule jouissance effective sans actes de possession caractérisés, ne suffit pas à la constituer.

Ce point est développé dans l’article consacré à l’usucapion en copropriété.

Responsabilité pour dommages : syndicat et copropriétaire titulaire

Dommages causés à des tiers

La question de la responsabilité est plus complexe qu’il n’y paraît, car la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi de 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle du copropriétaire.

La victime d’un dommage dispose donc de deux responsables potentiels :

• Le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14, lorsque les infiltrations proviennent d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune à jouissance exclusive (CA Paris, 19e ch., sect. A, 16 mars 1998, n° 94/23087 ; CA Paris, 23e ch., sect. A, 20 oct. 1999, Loyers et copr. 2000, comm. 79).
• Le copropriétaire gardien de la partie commune à usage exclusif, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du Code civil (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614 : la Cour a rappelé que les dispositions spécifiques de l’article 14 n’interdisent pas aux victimes d’invoquer les dispositions plus générales de la responsabilité du fait des choses).

La stratégie contentieuse consiste donc à assigner conjointement le syndicat et le copropriétaire gardien, en laissant au juge le soin de ventiler les responsabilités.

Responsabilité du syndicat pour inaction face aux travaux irréguliers

Un syndicat peut être tenu pour responsable lorsqu’il ne fait pas respecter l’interdiction par un copropriétaire de réaliser des travaux sur une partie commune à jouissance privative, dès lors qu’il en résulte un empiètement ou un préjudice (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 22-12.874). Le syndicat ne peut pas se borner à constater passivement les constructions irrégulières. Son inaction l’expose à une condamnation en responsabilité.

Assurance : qui couvre quoi ?

La question de l’assurance est régulièrement source de conflit. Puisque la partie commune à jouissance privative reste juridiquement une partie commune, c’est en principe l’assurance du syndicat de copropriété qui couvre les dommages affectant la structure (gros œuvre, étanchéité). En revanche, les aménagements réalisés par le titulaire — revêtement de sol, plantations, mobilier de jardin, installations amovibles — relèvent de son assurance habitation personnelle.

En cas de sinistre (dégât des eaux depuis la terrasse, par exemple), le litige porte fréquemment sur la distinction entre ce qui relève du syndicat (structure, étanchéité) et ce qui relève du copropriétaire (revêtement, aménagements). Les deux responsabilités pouvant se cumuler, il est prudent de mettre en cause simultanément l’assurance de la copropriété et l’assurance habitation du titulaire.

Le syndicat peut-il accéder à la partie commune à jouissance privative ?

Il appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de vérifier le correct entretien des parties communes, y compris celles qui sont à jouissance privative. Pour s’assurer de leur bon entretien, le syndic peut exercer un droit de regard impliquant une visite des lieux. Ce droit de visite est opposable au copropriétaire concerné : le syndic peut ainsi être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative à cet effet (Cons. const., 18 janv. 1995, n° 94-352 DC, cons. 3 ; TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 21 déc. 2023, n° 14/02515).

Délai de prévenance. Le statut de la copropriété ne fixe aucun délai de prévenance particulier. À défaut de clause du règlement, le syndic doit aviser le copropriétaire dans un délai raisonnable. Certaines juridictions se sont référées, par analogie, au délai de 8 jours applicable aux travaux supposant un accès aux parties privatives (CA Aix-en-Provence, 18 déc. 2014, n° 14/00351 ; Rép. min. n° 18599 : JO Sénat 22 juill. 2021, p. 4619). L’existence d’un motif impératif de sécurité ou de conservation des biens permet d’écarter ce délai en raison de l’urgence, mais non de surmonter le refus du copropriétaire d’ouvrir l’accès. Pour obtenir cet accès contre la volonté du titulaire, une autorisation préalable du juge reste nécessaire et peut être obtenue par la voie du référé (CA Paris, 8 déc. 1986 : RDI 1987. 373).

La clé. Le titulaire qui a régulièrement clos une partie commune à jouissance privative par une porte à clef n’est pas tenu, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété ou décision d’assemblée générale, de remettre un double de cette clef au syndic. Il est néanmoins tenu de permettre au syndic d’exercer ses missions d’entretien et de contrôle. À défaut d’accord amiable, le syndic peut être autorisé par le juge à accéder aux lieux, dans le respect du droit à la vie privée du copropriétaire et du principe constitutionnel d’inviolabilité du domicile (Cons. const., 18 janv. 1995, n° 94-352 DC, cons. 3 ; Rép. min. n° 18599 : JO Sénat 22 juill. 2021, p. 4619).

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un appartement avec jardin ou terrasse

L’achat d’un appartement avec un espace extérieur « en jouissance privative » est souvent présenté comme une évidence. Il ne l’est pas. Voici ce que je vérifie systématiquement avant tout achat de ce type.

Vérifier la nature exacte du droit. Le droit de jouissance privative doit figurer expressément dans le règlement de copropriété — pas seulement dans l’état descriptif de division ou dans le compromis de vente. À défaut de mention dans le RCP pour les copropriétés postérieures au 1er juillet 2022, le droit n’existe pas légalement.

Vérifier que le droit est bien attaché à un lot. Un droit de jouissance exclusif non rattaché à un lot de copropriété ne confère pas la qualité de copropriétaire et ne permet pas d’accéder aux équipements collectifs (piscine, parking, salle de sport). Cette situation, plus fréquente qu’on ne le croit dans les vieilles copropriétés, peut avoir des conséquences patrimoniales considérables.

Vérifier que le droit est transmissible avec le lot. Le droit de jouissance privatif attaché à un lot comme droit réel suit le lot lors de chaque mutation, sans qu’il soit besoin d’un acte spécifique et sans pouvoir être cédé indépendamment (CA Aix-en-Provence, 4 mars 1975, JCP G 1975, II, n° 18059 ; CA Paris, 16 févr. 2006, Loyers et copr. 2006, comm. n° 138). En revanche, un droit de jouissance personnel accordé par AG sans inscription dans le RCP ne se transmet pas automatiquement à l’acquéreur — il peut s’éteindre à la vente.

Lire les clauses d’entretien du règlement. Qui paye le revêtement ? L’étanchéité ? Les arbres ? Un règlement silencieux sur ce point peut réserver de mauvaises surprises.

Vérifier l’absence de constructions irrégulières. Si le jardin ou la terrasse comporte déjà des aménagements (abris, pergolas, planchers, véranda), vérifier qu’ils ont bien été autorisés par l’AG. À défaut, le syndicat peut en demander la démolition pendant trente ans — y compris au nouvel acquéreur, qui aura racheté une situation litigieuse sans le savoir.

Vérifier les tantièmes. La jouissance privative d’un espace extérieur augmente la valeur relative du lot et doit se traduire par une quote-part de charges légèrement supérieure. Un lot avec jardin dont les tantièmes sont identiques aux lots sans jardin peut signaler une irrégularité.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.