Vous récupérez les clés, vous poussez la porte, et l’appartement n’est plus celui que vous avez visité. Plus d’ampoules, des fils qui pendent au plafond, la cuisine intégrée démontée, parfois les radiateurs arrachés. À l’inverse, certains acquéreurs découvrent un logement que le vendeur n’a pas vidé : un vieux frigo « offert », un ventilateur « qui peut servir », et trois cartons que personne ne viendra chercher — à charge pour l’acheteur de payer l’enlèvement et la déchetterie.
Dans les deux cas, la même question : qu’est-ce qui doit rester quand le contrat ne dit rien ? Le compromis est souvent muet sur le sujet, et c’est précisément ce silence qui nourrit le litige. Les sommes en jeu paraissent dérisoires — une cuisine, des luminaires, un débarras — mais elles bloquent des signatures, déclenchent des refus de réitérer et, dans les cas les plus nets, font tomber la vente. Voici ce que prévoient réellement les textes et la jurisprudence, et comment sécuriser la transaction des deux côtés.
Quand le compromis ne dit rien, tout se joue sur une distinction : meuble ou immeuble
Le point de départ est l’article 1615 du Code civil : l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Autrement dit, le vendeur ne livre pas seulement les murs : il livre l’immeuble avec ce qui en fait partie. Reste à savoir ce qui « en fait partie ».
Un logement se vend en principe vide de meubles. Mais certains objets, mobiles à l’origine, sont devenus juridiquement immeubles. L’article 524, dernier alinéa, vise « tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure » : ce sont les immeubles par destination. L’article 525 donne le test, et il est précis : un effet est attaché à perpétuelle demeure quand il est scellé en plâtre, à chaux ou à ciment, ou lorsqu’il ne peut être détaché sans être fracturé ou détérioré, ou sans briser ou détériorer la partie du bâti à laquelle il tient.
De ce texte découle un critère opérationnel qui règle la grande majorité des cas. Posez-vous une seule question avant de démonter quoi que ce soit : son retrait laisse-t-il un trou, arrache-t-il de la peinture, du plâtre, du carrelage, ou abîme-t-il le support ? Si oui, l’élément reste. Branché ou simplement posé : c’est un meuble, le vendeur l’emporte. Scellé, câblé, encastré, indétachable sans dégât : c’est un immeuble par destination, il reste. Tout le reste n’est que déclinaison de ce critère.
Ce qui doit rester, pièce par pièce
Les interrupteurs, prises et tableau électrique restent-ils ?
Oui, sans discussion. Interrupteurs, prises, tableau électrique et câblage forment l’installation fixe de l’immeuble. Les retirer dégrade le bien et manque à l’obligation de délivrance. Un vendeur peut couper l’électricité avant de partir, ce qui relève de la résiliation de son abonnement ; il ne peut pas déposer l’appareillage électrique encastré dans les murs.
Le vendeur peut-il emporter les ampoules ?
C’est le vrai point de friction, et la réponse honnête est nuancée. L’ampoule est un consommable qui se dévisse sans rien abîmer : c’est un meuble, et le vendeur peut en principe l’emporter, aussi mesquin que cela paraisse. La douille, en revanche, fait partie de l’installation et doit rester. Un luminaire encastré et fixé suit le sort de l’immeuble ; une suspension simplement accrochée à une douille peut être emportée.
La jurisprudence n’a pas tranché la question des ampoules avec une décision de principe, et les praticiens eux-mêmes en débattent. Dans le doute, ne comptez pas sur la règle générale : faites figurer les luminaires et l’éclairage dans l’inventaire du compromis si leur présence compte pour vous. Un point listé à dix euros vaut mieux qu’une discussion le jour de la remise des clés.
La parade est contractuelle, et une promesse réelle en donne le modèle : le vendeur s’y engageait à « laisser les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules » (CA Poitiers, 1re ch., 23 mai 2023, n° 22/02540). Une ligne de ce type transforme le point le plus indécis du dossier en obligation nette. Si l’éclairage compte pour vous, c’est exactement cette phrase qu’il faut exiger.
La cuisine équipée reste-t-elle dans la vente ?
Une cuisine intégrée reste. Dès lors que les éléments sont fixés et que leur démontage cause un dommage au bâti, ils sont immeubles par destination. La Cour de cassation a jugé que des éléments de cuisine intégrés « qui ne peuvent être démontés sans dommage » constituent des immeubles par destination, « à la différence des tringles » (Cass. 3e civ., 9 avril 2013, n° 11-22.132). Le plan de travail scellé, les meubles fixés au mur, l’électroménager véritablement encastré (four, lave-vaisselle intégré) suivent ce régime.
À l’inverse, une cuisine simplement posée et démontable, ou un électroménager autonome qui se débranche (réfrigérateur, lave-linge posé), reste un meuble que le vendeur emporte. La frontière passe par la fixation et le dommage au retrait, pas par la valeur de l’équipement.
La sanction est concrète. Une cour d’appel a condamné des vendeurs qui, au lendemain de la signature, avaient vidé toute la cuisine et une partie de la salle de bains, ne laissant à l’emplacement de l’évier et du plan de travail qu’un mur de pierres nues, des tuyaux d’évacuation ouverts et des câbles électriques pendants. Pour la cour, « l’évier dans une cuisine et un lavabo dans une salle d’eau constituent des immeubles par destination en raison de leur affectation », de même que le plan de travail et les meubles scellés sur les murs, qui « n’ont pu être enlevés qu’en détériorant la partie du fonds ». Les vendeurs ont dû indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’article 1615, et l’absence de toute mention de la cuisine au compromis ne les a pas sauvés, puisque ce qu’ils avaient emporté était précisément immeuble par destination (CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 5 avril 2012, n° 10/15804).
Et les volets, y compris électriques et ceux des Velux ?
Les volets, battants ou roulants, font corps avec l’immeuble : ils restent. La motorisation d’un volet roulant électrique ne change rien — le moteur est indissociable du volet, lui-même élément du bâti. Le raisonnement vaut pour les volets roulants des fenêtres de toit : déposer le coffre et le tablier d’un volet de Velux suppose d’intervenir sur la menuiserie et de détériorer le support, ce qui les fait entrer dans le champ de l’article 525.
La nuance, en revanche, concerne un store intérieur amovible ou un brise-soleil simplement clipsé, qui se retire sans dommage : celui-là reste un meuble. La question se règle, là encore, par le test du dommage au démontage.
Le vendeur peut-il revendre ses radiateurs à 2 000 € ?
Non, s’ils sont fixés à demeure. Des radiateurs raccordés à un chauffage central, ou des convecteurs électriques câblés et fixés au mur, ne se déposent pas sans intervenir sur l’installation et le bâti : ils restent, quelle que soit leur valeur. Le prix de l’équipement n’a aucune incidence sur sa qualification — un radiateur design coûteux n’est pas plus « emportable » qu’un convecteur d’entrée de gamme.
Seuls les appareils de chauffage d’appoint mobiles, simplement branchés sur une prise, sont des meubles que le vendeur peut emporter. La tentation de revendre des radiateurs haut de gamme avant la vente est un classique du contentieux : elle expose le vendeur à devoir les restituer ou à indemniser l’acquéreur.
Portes, poignées, sanitaires et miroirs
Les portes intérieures et leurs poignées, la robinetterie, les sanitaires (lavabo, baignoire, WC), les revêtements et les miroirs scellés restent. La Cour de cassation l’a illustré dans une affaire où un vendeur avait, entre le compromis et l’acte, déposé un miroir et un meuble fixés par chevilles — dont le retrait détériorait les faïences — ainsi qu’une frise de faïences scellée à plâtre. Jugeant que « la dépose de ces éléments […] caractérisait une violation grave de la stipulation de la promesse de vente interdisant […] d’apporter toute modification des lieux », elle a confirmé la résolution de la vente (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-24.597).
Cet arrêt porte un enseignement décisif que l’on retrouve rarement ailleurs : le vendeur plaidait le caractère « économiquement insignifiant » des dégradations au regard du prix de la maison. La Cour a écarté l’argument. Dès lors que les parties avaient expressément interdit toute modification des lieux, l’obligation était essentielle, et sa violation justifiait la résolution — peu importe que le préjudice matériel soit minime. La gravité ne se mesure pas en euros, mais à l’aune de l’engagement pris.
Le piège inverse : le vendeur qui ne vide pas le logement
L’autre litige, tout aussi fréquent, est le miroir du premier : le vendeur ne débarrasse pas et laisse ses encombrants sur le dos de l’acheteur. Le « cadeau » d’un vieux frigo ou d’un canapé fatigué n’en est un que si l’acquéreur l’a accepté. Sinon, c’est un manquement.
Le vendeur est-il obligé de vider le logement ?
Sauf vente expressément meublée ou inventaire annexé, oui. Une cour d’appel l’a posé en principe : en vendant un bien, le vendeur « s’est obligé à livrer un immeuble vide puisque la vente n’était qu’immobilière », les objets qu’il y laisse restant « des meubles non concernés par la transaction » (CA Nîmes, 1re ch. A, 3 juin 2008, n° 05/03036). Délivrer un logement encombré de meubles et de déchets dont l’acquéreur ne veut pas, c’est une délivrance non conforme, qui ouvre droit à l’enlèvement et au remboursement du débarras.
La Cour de cassation a sanctionné un vendeur qui s’était engagé à livrer un bien « libre de toute occupation et débarrassé de tout encombrant » et qui ne l’avait pas fait : l’acquéreur était fondé à refuser de signer l’acte authentique, et le vendeur a perdu le bénéfice de sa clause pénale (Cass. 3e civ., 24 novembre 2016, n° 14-14.005). L’encombrant laissé n’est pas une faveur, c’est une inexécution.
Jusqu’où va l’encombrant ? Le problème des restes minimes
C’est ici que le bât blesse. Dans la même affaire, le bien avait fini par être vidé, le constat d’huissier le relevant « vide de tous meubles, à l’exception de trente chaises sur les balcons des chambres ». Le vendeur soutenait qu’un reliquat aussi modeste ne pouvait justifier le refus de signer. La question de la proportionnalité — un encombrant résiduel suffit-il à caractériser un manquement grave ? — relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, et la Cour de cassation n’a pas posé de seuil chiffré.
La jurisprudence n’offre donc pas de réponse mécanique sur le « petit reste ». Dans le doute, l’acquéreur prudent fait constater par commissaire de justice l’état exact des lieux avant la signature, plutôt que de signer en espérant régulariser ensuite. Le vendeur prudent, lui, vide intégralement : un reliquat qu’il croit anodin peut suffire à fonder un refus de réitérer.
À qui appartiennent les meubles que le vendeur a laissés ?
L’acquéreur devient propriétaire de l’immeuble, pas automatiquement des meubles abandonnés. Il ne peut pas davantage les jeter sans précaution tant que l’abandon n’est pas certain : le vendeur pourrait en réclamer la restitution. Cette zone grise est désagréable et parfaitement évitable — elle se règle d’un trait de plume dans le compromis, en stipulant la remise du bien vidé de tout meuble et encombrant.
Vos recours si le vendeur a trop emporté ou pas assez vidé
Le fondement est le même dans les deux sens : l’obligation de délivrance. Le vendeur doit livrer un bien conforme à ce qui a été vendu, avec ses immeubles par destination et sans les encombrants qu’il devait retirer. Les sanctions sont graduées : exécution forcée (restitution ou remise en état), dommages-intérêts pour le coût du débarras ou du remplacement, et dans les cas les plus graves résolution de la vente.
Le réflexe qui change tout se situe avant la signature. Tant que l’acte authentique n’est pas signé, l’acquéreur qui constate que des éléments manquent — ou que le bien n’est pas vidé — peut refuser de réitérer : c’est le levier le plus puissant, et les deux arrêts de 2014 et 2016 le confirment. Après la signature acceptée sans réserve, ce levier s’effondre et le vendeur pourra soutenir que la délivrance a été acceptée en l’état. La leçon de praticien tient en une phrase : ne signez jamais « pour régulariser après ». On régularise avant, ou on fait constater par huissier avant de signer.
Encore faut-il viser le bon fondement. L’élément emporté ou l’encombrant laissé relèvent du défaut de délivrance ; un désordre caché qui rend le bien impropre à son usage relève de la garantie des vices cachés, avec un régime et des délais différents. Le choix n’est pas neutre, et l’erreur de fondement se paie d’une irrecevabilité.
L’obligation de délivrance du vendeur à l’égard de l’acheteur
Sur la frontière entre les deux actions, qui conditionne la recevabilité, on se reportera à la distinction entre délivrance conforme et garantie des vices cachés.
La clause qui évite le procès : l’inventaire
Toute cette incertitude disparaît avec deux lignes au compromis. D’abord, un inventaire précis de ce qui reste et de ce qui part — luminaires, cuisine, électroménager, tringles compris, c’est-à-dire tout ce qui prête à discussion. Ensuite, la stipulation que le bien sera délivré au jour de la signature « libre de toute occupation et vidé de tout meuble, objet et encombrant ». La première clause neutralise le litige du vendeur qui emporte ; la seconde, celui du vendeur qui laisse.
Un arrêt récent montre la force de l’exercice. Sous un paragraphe « éléments d’équipement », la promesse stipulait que « le VENDEUR s’engage à laisser dans le BIEN tout ce qui est immeuble par destination », suivie d’une liste détaillée : équipement sanitaire et de chauffage, convecteurs électriques, volets, persiennes, stores-bannes et leurs motorisations, motorisations de portail et de porte de garage, supports de tringles scellés. Les vendeurs ayant tout de même retiré l’éclairage extérieur intégré au jardin, le système d’arrosage automatique et les stores occultants des fenêtres de toit, ils ont été condamnés pour manquement à la délivrance (CA Poitiers, 1re ch., 23 mai 2023, n° 22/02540). Sur les stores de toit, que les vendeurs disaient simplement clipsés et donc libres d’emport, la cour a écarté l’idée que l’absence de réponse de l’acquéreur valait accord : « Le silence de leurs cocontractants ne peut valoir acceptation de leur position ». La leçon est nette : même un store de Velux simplement clipsé, qu’on rangerait spontanément parmi les meubles, doit rester dès lors que la clause le couvre.
L’inventaire gagne à être annexé par l’intermédiaire, dont le devoir de vigilance peut être engagé en cas de transaction mal sécurisée — voir la responsabilité de l’agent immobilier. La précision du compromis de vente reste la meilleure assurance contre le contentieux post-vente.
Encore faut-il que cette clause figure réellement à l’acte. En pratique, l’avant-contrat comme l’acte authentique sont souvent bâtis sur des trames standardisées, reprises d’un dossier à l’autre, qui ne descendent pas à ce niveau de détail : l’inventaire n’y est pas, et la clause de remise du bien vidé non plus, sauf si quelqu’un les exige. Ne comptez pas sur le modèle pour faire ce travail à votre place. C’est à l’acquéreur ou au vendeur, et à leur conseil, de réclamer que la liste et la clause soient insérées et annexées — un acte personnalisé n’est pas un luxe, c’est ce qui sépare une vente sécurisée d’un litige que la trame n’avait pas anticipé.
La raison est économique, et elle mérite d’être dite. Les émoluments du notaire sur une vente relèvent d’un tarif réglementé (art. L. 444-1 C. com.) : ils sont fixés par un barème proportionnel au prix du bien, sans rapport avec le temps consacré à l’acte. Personnaliser une clause, dresser un inventaire, adapter la rédaction au cas concret, c’est du temps qui n’est pas rémunéré et qui ampute la rentabilité de l’étude. L’incitation structurelle pousse au volume et à la trame réutilisée, pas au sur-mesure. Ce n’est pas une question de personne, c’est un conflit d’intérêts inhérent au modèle — et c’est précisément pour cela que le contrôle du contenu de l’acte vous revient, à vous et à votre conseil.
Ce que la règle générale ne dit pas
Les articles 524 et 525 donnent un critère, mais c’est l’examen concret de chaque équipement — sa fixation, le dommage causé par son retrait, les stipulations du compromis — qui décide de l’issue. Un même élément peut rester ou partir selon la façon dont il est installé et selon ce que les parties ont écrit. Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément à cet endroit que l’avocat fait la différence : entre un litige qu’on bloque par une clause et un procès qu’on plaide après coup, l’écart se joue avant la signature.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
