La boîte aux lettres déborde. Les volets sont fermés depuis six semaines. Le loyer d’octobre n’est pas tombé, celui de novembre non plus. Vous avez laissé trois messages sur son portable, envoyé deux courriers : silence total. Vous avez encore un double des clés dans votre trousseau, la clé est là, à portée de main — vous pourriez juste entrer, vérifier si tout va bien, constater la situation, reprendre votre logement, le relouer à un locataire sérieux. Vous êtes chez vous, après tout.
Non. Vous n’êtes pas chez vous. Pas tant que le bail existe. Et si vous entrez, même une minute, même avec un serrurier, même « juste pour voir », vous risquez trois ans de prison et 45 000 € d’amende au titre de la violation de domicile — à quoi s’ajoute un second délit que peu de bailleurs connaissent, introduit par la loi ALUR de 2014 : le fait de forcer un occupant à quitter les lieux sans concours de l’État, trois ans de prison et 30 000 € d’amende supplémentaires. Et, sur le terrain civil, la simple constatation de la reprise illicite suffit à ouvrir droit à réparation, sans même que le locataire ait à démontrer un préjudice matériel.
Le droit est sévère avec le bailleur silencieux, et il l’est pour une raison : le domicile reste le domicile du locataire, même absent, même en impayé, même en apparence abandonné. Seule une voie judiciaire permet au bailleur de reprendre la main — et elle est plus piégée que ce que les blogs généralistes laissent entendre. Cet article explique ce que vous pouvez faire, ce que vous ne pouvez pas faire, la procédure à engager, les pièges qui font qu’elle échoue dans la moitié des cas, et les alternatives quand elle ne s’applique pas.
Le principe : le logement reste le domicile du locataire
Tant que le bail court, le bailleur n’a plus la jouissance du logement. Il l’a transférée au locataire par le contrat. Cette jouissance est exclusive : même propriétaire du bien, même détenteur d’un double des clés, même confronté à des impayés, le bailleur ne peut entrer dans le logement sans l’accord du locataire ou sans décision de justice l’y autorisant.
Ce principe a un fondement pénal direct — l’article 226-4 du code pénal — et un fondement civil — le droit au respect du domicile et de la vie privée, garanti par l’article 9 du code civil et l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.
Le risque pénal : deux délits distincts, pas un seul
La plupart des articles sur le sujet s’arrêtent à l’article 226-4, en oubliant que la loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un second délit spécifiquement pensé pour le bailleur qui « se fait justice ».
L’article 226-4 du code pénal — modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023 qui a triplé les peines — punit la violation de domicile :
« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.
Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »
Le dernier alinéa est capital. La loi pénale ne regarde pas si le locataire est présent, ni même s’il habite encore réellement les lieux. Dès qu’il reste des biens meubles lui appartenant dans le logement, le local conserve la qualité de domicile. Un logement rempli de vieux cartons et de meubles poussiéreux depuis deux ans reste protégé. Un logement où le locataire ne vient plus que deux fois par an reste protégé. Pour le bailleur qui agit sur un logement dont le bail est en cours, aucun doute : son locataire est chez lui, point final. Le Conseil constitutionnel a rappelé que la seule présence de meubles ne caractérise pas automatiquement le délit et que le juge doit apprécier si l’occupant peut se dire chez lui — mais cette nuance vise les occupations sans droit ni titre, pas le locataire titulaire du bail, qui bénéficie de la protection la plus solide qui soit.
L’article 226-4-2 du code pénal, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, réprime ensuite une infraction autonome :
« Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »
Ce texte cible directement le bailleur qui, sans titre exécutoire et sans concours de la force publique, tente de faire partir l’occupant — en changeant les serrures, en déplaçant les meubles sur le palier, en coupant l’eau ou l’électricité, en multipliant les pressions. Les deux délits se cumulent : un bailleur qui entre chez son locataire absent, change la serrure et jette les meubles à la rue peut être poursuivi et sur le fondement du 226-4 (introduction dans le domicile) et sur le fondement du 226-4-2 (forcer à quitter les lieux). Les peines se cumulent, les amendes aussi.
Pour le cas particulier de l’expulsion forcée par le bailleur : https://www.simonnetavocat.fr/expulser-un-locataire-manu-militari-quel-risque/
Le risque civil : la seule constatation de la reprise illicite suffit
Sur le terrain civil, la règle est encore plus défavorable au bailleur : il n’est même pas nécessaire pour le locataire de prouver un préjudice matériel pour obtenir réparation.
La Cour de cassation l’a jugé en termes lapidaires : « la seule constatation d’une reprise illicite d’un logement ouvre droit à réparation » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-15.752). Dans cette affaire, une locataire avait quitté volontairement le logement pour s’installer ailleurs. Le commissaire de justice, constatant l’habitation vide, avait dressé un procès-verbal de reprise des lieux et fait changer la serrure — sans mise en demeure préalable, sans décision de justice constatant la résiliation du bail. La cour d’appel avait débouté la locataire au motif qu’elle disposait d’un nouveau logement et ne justifiait d’aucun préjudice matériel. La Cour de cassation a cassé : le seul constat de la reprise illicite, même sur une locataire déjà partie, ouvre droit à dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
L’enseignement pratique est double. D’abord, le bailleur engage sa responsabilité dès qu’il reprend le logement sans titre judiciaire, quelle que soit la situation réelle du locataire. Ensuite, le commissaire de justice lui-même engage la sienne s’il dresse un procès-verbal de reprise et fait changer la serrure en dehors du cadre légal. C’est pourquoi un commissaire de justice sérieux refusera de prêter son concours à une opération de « reprise sauvage » et exigera systématiquement une mise en demeure préalable et une décision constatant la résiliation du bail.
Le risque probatoire : les constats obtenus en violation de domicile sont écartés
Un bailleur qui entrerait dans le logement pour constater l’abandon se croirait, dans le meilleur des cas, renforcé pour la procédure qui suivra. Erreur stratégique complète : les constats obtenus au moyen d’une violation de domicile sont écartés des débats. Le bailleur perd à la fois la preuve qu’il est allé chercher et le droit de la produire, tout en s’exposant aux sanctions pénales et civiles. La règle vaut pour les photographies, les procès-verbaux d’huissier, les témoignages recueillis sur place — tout ce qui a été matériellement rendu possible par l’intrusion.
Ce que le bailleur peut faire seul — et ce qu’il ne peut pas faire
Ce qu’il peut faire, en réalité, tient en peu de choses.
Il peut observer depuis l’extérieur : vérifier si les volets sont ouverts ou fermés, si du courrier s’accumule dans la boîte aux lettres, si la lumière est allumée le soir. Il peut interroger le voisinage, le gardien, le syndic pour recueillir des témoignages sur la présence ou l’absence du locataire. Il peut lui écrire, par lettre simple, par recommandé avec accusé de réception, par e-mail — tous ces courriers constitueront des éléments du dossier si une procédure s’ouvre. Il peut solliciter l’employeur, les organismes sociaux, le garant pour tenter de reprendre contact. Il peut demander à EDF ou au fournisseur d’eau si les abonnements sont toujours actifs, même si la plupart lui opposeront le secret.
Attention : la protection du domicile ne se limite pas aux murs de l’appartement. Elle s’étend également aux espaces extérieurs clos qui l’entourent — cour, jardin privatif, espaces délimités par une clôture. Un bailleur qui pénétrerait dans un jardin clos attenant à la maison louée, même sans entrer dans la maison elle-même, commettrait également une atteinte au domicile.
Ce qu’il ne peut surtout pas faire : entrer, même brièvement, même accompagné, même avec un serrurier officiel. Changer la serrure. Vider les meubles. Mettre les affaires dans un garde-meubles. Afficher une pancarte « À louer » à l’intérieur. Faire visiter le logement à un candidat locataire ou à un acquéreur. Couper l’électricité. Fermer le compteur d’eau. Toute initiative matérielle sur le logement, en l’absence du locataire et sans autorisation judiciaire, expose pénalement le bailleur — et, accessoirement, lui fait perdre toute chance de récupérer les impayés puisque le locataire réapparaîtra en se plaignant d’expulsion sauvage, de dégradation de ses biens personnels et de vol.
Le paradoxe est cruel : plus le bailleur attend, plus il perd d’argent ; mais moins il attend, plus il s’expose à la catastrophe pénale. La seule voie sûre est la voie judiciaire, décrite ci-dessous.
Le bail fini, les clés non rendues : le locataire reste protégé
Point sous-estimé. Le bailleur a délivré congé, le délai a expiré, le bail est juridiquement terminé — mais le locataire n’a pas restitué les clés. Peut-on entrer ?
Non. La jurisprudence pénale protège le locataire même après expiration du bail tant que les clés ne sont pas rendues et que les lieux n’ont pas été libérés. Tant que le local contient les biens meubles de l’occupant, tant qu’il n’a pas été formellement repris par un état des lieux de sortie contradictoire ou par une expulsion exécutée dans les formes, il conserve le statut de domicile au sens pénal.
La situation classique est celle du locataire qui a donné congé, n’est plus joignable, n’est pas venu au rendez-vous d’état des lieux — et laisse un logement vide, parfois totalement vidé, dont on ne sait si les clés ont été déposées dans la boîte ou emportées. Le bailleur ne peut pas conclure à la restitution volontaire des lieux sans un acte matériel établissant cette restitution : état des lieux contradictoire, ou, à défaut, constat d’huissier dressé après convocation en bonne et due forme du locataire par lettre recommandée lui indiquant les date, heure et conditions de l’opération.
C’est ce constat contradictoire — ou, à défaut de réponse, le constat établi en présence du locataire convoqué mais absent — qui matérialise la reprise et fait cesser la protection du domicile. En dehors de cette formalité, toute intrusion reste pénalement sanctionnée.
Comment distinguer l’abandon véritable de l’absence prolongée
C’est le point que la concurrence traite le plus mal. L’absence, même longue, même silencieuse, n’est pas l’abandon. Le droit exige autre chose que le seul constat que le locataire ne se manifeste plus.
L’abandon, au sens de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, suppose un départ volontaire et définitif du logement, sans esprit de retour. Ce caractère volontaire et définitif est le nerf de toute la procédure : il conditionne la possibilité pour le commissaire de justice de pénétrer dans les lieux, puis pour le juge de prononcer la résiliation du bail. Le bailleur qui engage la procédure sur la base d’une simple absence prolongée se heurte à deux risques majeurs : voir sa requête rejetée par le juge, et voir le locataire réapparaître et contester avec succès.
Les indices qui caractérisent un abandon véritable, retenus par les commissaires de justice et validés par les juges du fond, sont cumulatifs. Volets fermés en permanence depuis plusieurs semaines, courrier qui s’accumule dans la boîte aux lettres sans être relevé, absence totale de consommation d’électricité ou d’eau sur la période récente, témoignages convergents du gardien, des voisins, du syndic, impayés de loyer, absence de réponse aux courriers, défaut d’assurance locative, meubles manifestement laissés en place dans un état d’abandon (denrées périssables pourries, poussière épaisse, courrier non ouvert datant de plusieurs mois) — l’accumulation de ces éléments permet au bailleur de soutenir que le logement est objectivement abandonné.
À l’inverse, certains indices font tomber la qualification d’abandon. Un logement normalement meublé et tenu. Un loyer qui continue d’être payé par virement automatique. Des abonnements d’électricité, d’eau, de gaz toujours actifs. Des consommations, même faibles, qui témoignent d’un passage occasionnel. Une réexpédition du courrier organisée auprès de La Poste. Ces éléments plaident pour une absence temporaire — hospitalisation, détention, mission à l’étranger, EHPAD — et rendent la procédure 14-1 très fragile.
Le piège typique : le bailleur croit à l’abandon parce qu’il n’a plus de nouvelles et que le loyer n’est plus payé, alors qu’il fait en réalité face à un locataire silencieux qui conserve l’intention de revenir. La mise en demeure 14-1 le réveille, il répond, la procédure tombe, le bailleur a dépensé plusieurs centaines d’euros de commissaire de justice en pure perte et se retrouve au point de départ sur les impayés.
La procédure de l’article 14-1 : étape par étape
Depuis la loi Béteille du 22 décembre 2010 et son décret d’application du 10 août 2011, la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure accélérée de résiliation du bail en cas d’abandon. L’article 14-1, dans sa rédaction actuelle, dispose :
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.
Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus. Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article. »
Concrètement, la procédure se déroule en quatre phases.
La mise en demeure par commissaire de justice
Le bailleur mandate un commissaire de justice pour délivrer au locataire une mise en demeure de justifier qu’il occupe effectivement le logement. La signification se fait au dernier domicile connu — c’est-à-dire le logement lui-même si le locataire n’a pas communiqué d’autre adresse. Lorsque personne ne répond, la signification se fait en étude selon le formalisme de l’article 659 du code de procédure civile, après recherches infructueuses.
Cette mise en demeure peut être contenue dans un commandement de payer (en cas d’impayés) ou dans un commandement de justifier d’une assurance locative. C’est l’option à privilégier quand les deux hypothèses se cumulent — abandon probable et impayés — car le coût du commissaire de justice est alors mutualisé et le bailleur active deux voies de résiliation en parallèle.
L’ouverture d’un délai d’un mois
À compter de la signification, le locataire dispose d’un mois pour se manifester. S’il réapparaît, justifie qu’il occupe toujours le logement ou simplement répond à la mise en demeure, la procédure 14-1 s’arrête là. Le bail continue. Le bailleur en est pour ses frais et devra, le cas échéant, poursuivre sur le terrain des impayés ou d’un manquement à l’obligation d’occupation.
Ce point est sous-estimé : l’immense majorité des abandons supposés se révèlent être, à ce stade, de simples silences. Le locataire répond, parfois maladroitement, parfois par téléphone, parfois par un courrier d’explication. La procédure 14-1 tombe — d’où l’importance du choix initial entre mise en demeure isolée ou combinée, traité plus bas.
Le procès-verbal d’abandon
Sans réponse dans le délai d’un mois, le commissaire de justice peut pénétrer dans le logement et dresser un procès-verbal d’abandon. Il ne le fait pas seul : il doit être accompagné, en application des articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, ou d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou à défaut de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ni avec le commissaire de justice.
Le commissaire peut, si nécessaire, faire intervenir un serrurier pour ouvrir les lieux. Il dresse un procès-verbal qui décrit l’état apparent du logement, recense les biens laissés sur place, et indique si ces biens paraissent avoir une valeur marchande — élément qui déterminera ensuite leur sort devant le juge : vente aux enchères pour ceux qui en ont une, ou déclaration d’abandon pour ceux qui n’en ont pas.
Attention : si, en pénétrant dans les lieux, le commissaire de justice constate que le logement est en réalité occupé — présence d’effets personnels d’usage courant, d’aliments frais dans le réfrigérateur, d’un lit fait — il doit refuser de dresser le procès-verbal d’abandon. L’affaire s’arrête là et le bailleur est renvoyé aux voies de droit commun.
La requête au juge des contentieux de la protection
Muni du procès-verbal d’abandon, le bailleur saisit par requête — et non par assignation — le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement. La requête sollicite la résiliation du bail, la reprise des lieux, et, le cas échéant, l’autorisation de vendre ou d’évacuer les meubles laissés sur place. Elle peut également comporter une demande de condamnation au paiement des arriérés de loyers.
Le juge statue par ordonnance sur requête. S’il fait droit à la demande, il constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Cette ordonnance doit être signifiée au dernier domicile connu du locataire dans un délai de deux mois à peine de caducité (article 5 du décret du 10 août 2011). Le locataire dispose alors d’un mois à compter de la signification pour former opposition. S’il conteste, les parties sont convoquées à une audience contradictoire et le jugement rendu se substitue à l’ordonnance. S’il ne conteste pas, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée, et le bailleur peut reprendre les clés.
La procédure complète prend, dans la pratique, entre trois et cinq mois. Le coût pour le bailleur est lourd : plusieurs centaines d’euros HT de frais de commissaire de justice — le coût varie selon que la mise en demeure est intégrée à un commandement ou signifiée séparément — plus les frais de serrurier le cas échéant, plus les frais d’avocat pour la requête et les suites, plus le coût du garde-meubles si des biens doivent être stockés.
Le verrou procédural que les confrères doivent connaître
Point technique mais essentiel, que la doctrine praticienne a mis du temps à intégrer : contre l’ordonnance rendue sur le fondement de l’article 14-1, seule l’opposition est ouverte. Le référé-rétractation de droit commun est irrecevable.
La Cour de cassation l’a clairement jugé : « La procédure de résiliation du bail et de reprise des lieux en cas d’abandon étant spécifiquement prévue par les dispositions du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, les articles 496 et 497 du code de procédure civile ne lui sont pas applicables » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-18.953). Le locataire qui découvrirait, en revenant de l’étranger, que son bail a été résilié en son absence, ne peut pas saisir le juge des référés pour obtenir la rétractation de l’ordonnance. Il doit former opposition dans le délai d’un mois à compter de la signification, devant le même juge des contentieux de la protection.
La conséquence pratique pour le bailleur est plutôt favorable : la voie de contestation est verrouillée et à délai court. Mais la conséquence pour le locataire est brutale : une signification irrégulière ou une absence prolongée qui dépasse le délai d’opposition peut le priver de tout recours utile contre une ordonnance rendue sur des bases parfois fragiles.
Faire autoriser l’entrée par le juge avant toute résiliation
En dehors de la procédure 14-1, qui conduit directement à la résiliation du bail, il existe des voies permettant au bailleur d’obtenir du juge l’autorisation d’entrer dans le logement en amont, soit pour y faire dresser un constat, soit pour y faire exécuter des travaux urgents. Ces voies sont largement ignorées des bailleurs non avertis, alors qu’elles résolvent des situations où 14-1 n’est pas adapté.
La mesure d’instruction avant tout procès (article 145 CPC)
Lorsque le bailleur soupçonne que le locataire a quitté définitivement les lieux, sous-loué, cédé le bail ou laissé l’usage à un tiers en violation du contrat, il peut solliciter du juge, avant tout procès, une mesure d’instruction destinée à établir la preuve des faits. L’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir, sur requête, la désignation d’un commissaire de justice autorisé à pénétrer dans les lieux, à y constater les conditions d’occupation, à interroger les personnes présentes et à recueillir leur identité.
La Cour de cassation a validé le recours à cette voie dans une affaire directement transposable. Un bailleur, informé par la gardienne que la locataire était décédée et que son mari avait quitté les lieux depuis plusieurs années, avait obtenu par ordonnance sur requête qu’un huissier soit autorisé à pénétrer dans l’appartement, assisté si nécessaire d’un commissaire de police, de deux témoins et d’un serrurier, pour constater l’occupation réelle. La Haute juridiction a jugé que « le droit au respect du domicile ne constitue pas en lui-même un obstacle à l’application de l’article 145 du code de procédure civile, dès lors que le juge constate que les mesures qu’il ordonne procèdent d’un motif légitime et sont nécessaires à la protection des droits de la partie qui les a sollicitées » (Cass. 2e civ., 6 mai 2010, n° 09-15.199).
Trois conditions cumulatives conditionnent cette autorisation :
- Un motif légitime : un faisceau d’indices sérieux laissant supposer un abandon, une sous-location, une cession irrégulière — attestation de gardien, absence prolongée, chèques de loyer émis par un tiers, etc.
- La nécessité de la mesure : aucune autre voie ne permet raisonnablement de rapporter la preuve.
- La proportionnalité de l’atteinte : le juge encadre strictement la mission, fixe le périmètre des constatations, interdit les fouilles inutiles.
Cette voie est complémentaire de la procédure 14-1, pas concurrente. Le bailleur qui n’est pas encore certain d’être face à un vrai abandon et veut éviter de lancer la procédure 14-1 à l’aveugle peut d’abord faire constater par huissier autorisé — et, sur la base de ce constat, décider ensuite d’engager 14-1 (si l’abandon est caractérisé) ou une action en résiliation pour manquement à l’obligation d’occupation personnelle (si les lieux sont occupés par un tiers non autorisé).
Pour le formalisme de la requête et les conditions dans lesquelles le juge accepte d’autoriser l’entrée : https://www.simonnetavocat.fr/constat-dhuissier-au-domicile-dans-quels-cas-le-juge-peut-il-lautoriser-modele/
Le référé pour travaux urgents ou mesures de sécurité
Seconde voie, d’une utilité massive en pratique : le référé des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le juge des référés peut autoriser le bailleur à faire pénétrer des entreprises, un commissaire de justice et, le cas échéant, un serrurier avec concours de la force publique, dans le logement d’un locataire injoignable, lorsque des travaux urgents de sécurité doivent être exécutés — fuite d’eau qui endommage les appartements voisins, défaillance électrique présentant un risque d’incendie, infestation avérée, travaux imposés par un arrêté administratif.
Le fondement est solide : l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prescrire « même en présence d’une contestation sérieuse » les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L’autorisation d’entrer dans le logement pour exécuter des travaux de sécurité entre parfaitement dans ce cadre. La jurisprudence du fond admet régulièrement cette voie, y compris pour des bailleurs sociaux confrontés à des locataires qui multiplient les refus d’accès, l’autorisation étant assortie d’une astreinte par refus (TJ Toulon, 16 sept. 2025, n° 25/02312 ; CA Reims, 11 oct. 2022, n° 21/02213).
L’injoignabilité du locataire ne suffit pas en soi : le juge caractérise un motif d’urgence ou de sécurité, limite précisément l’objet de l’intervention, et désigne les professionnels autorisés à entrer. Mais c’est la voie régulière — et la seule — quand il faut accéder au logement pour une urgence matérielle sans attendre la fin d’une procédure de résiliation qui prendrait des mois.
Sur les fondements respectifs des référés 834 et 835 : https://www.simonnetavocat.fr/le-refere-quelles-differences-articles-834-835-872-873-et-145/ — et pour le référé à heure indiquée en cas d’urgence absolue : https://www.simonnetavocat.fr/le-refere-dheure-a-heure-modeles/
Quand la procédure 14-1 ne s’applique pas
C’est l’angle mort massif de la plupart des articles que vous trouverez sur le sujet. L’article 14-1 ne s’applique qu’aux baux d’habitation vides régis par le titre I de la loi du 6 juillet 1989. Il ne figure pas parmi les articles déclarés applicables aux locations meublées par le titre I bis, ni aux baux mobilité par le titre I ter.
Pour un meublé abandonné, pour un bail mobilité dont le locataire a disparu, la procédure simplifiée n’existe pas. Le bailleur n’a alors qu’une seule voie : la procédure d’expulsion de droit commun — commandement de payer en cas d’impayés, assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement de résiliation, commandement de quitter les lieux, et, en dernier recours, concours de la force publique. Compter six à douze mois, parfois plus.
Le bail soumis au code civil — résidence secondaire, location saisonnière, bail d’habitation hors champ de la loi de 1989 — échappe également à l’article 14-1. Le bailleur doit engager une action en résiliation de droit commun devant le tribunal judiciaire.
Sur la distinction entre bail soumis à la loi de 1989 et bail code civil : https://www.simonnetavocat.fr/bail-dhabitation-residence-secondaire-code-civil-ou-residence-principale/
Pour un meublé abandonné, il existe toutefois une autre voie, parfois négligée : le bail meublé comporte souvent une clause résolutoire en cas d’impayés. Après commandement de payer demeuré infructueux, le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause — voie plus rapide que le jugement au fond, utile quand le locataire est non seulement silencieux mais aussi en défaut de paiement.
Le locataire hospitalisé, détenu, parti à l’étranger, en EHPAD
Le locataire n’est pas « disparu » — il est objectivement quelque part, identifiable, dans une situation personnelle difficile. Il ne répond plus parce qu’il est en service de réanimation, en centre de détention, en mission de six mois à Dubaï ou en maison de retraite médicalisée. Que peut faire le bailleur ?
Il faut distinguer deux hypothèses.
Hypothèse 1 : le loyer continue d’être payé. Dans ce cas, le bailleur n’a pas de voie coercitive rapide. Le locataire conserve la jouissance des lieux, le contrat suit son cours, la procédure 14-1 est exclue (pas d’impayé, pas d’abandon caractérisé). Le bailleur qui veut récupérer son bien dispose de deux options : attendre la fin du bail et délivrer un congé pour l’une des trois causes prévues à l’article 15 de la loi de 1989 (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), ou engager une action en résiliation judiciaire pour manquement à l’obligation d’occupation personnelle et effective — option plus longue, dont l’issue dépend du degré d’inoccupation et de ses causes (voir ci-dessous). Pour le mécanisme du congé : https://www.simonnetavocat.fr/le-conge-du-bail-dhabitation/
Hypothèse 2 : le loyer n’est plus payé. Le bailleur peut engager la procédure d’expulsion classique pour impayés (commandement de payer, assignation, jugement), et, si les circonstances le permettent, la procédure 14-1 en parallèle. La difficulté est que, dans ces situations, la procédure 14-1 a très peu de chances d’aboutir : un locataire hospitalisé ou détenu n’a pas « abandonné » son logement au sens juridique — son absence est contrainte, involontaire, et il conserve en général l’intention de revenir. Le juge rejettera la requête, et le locataire, même absent, pourra faire valoir cette qualification manquante lors de l’opposition.
Le contentieux se déplace alors sur un autre terrain : l’obligation d’occuper les lieux à titre de résidence principale, prévue aux articles 2 et 7 b de la loi de 1989. Cette obligation est rappelée constamment par la Cour de cassation. Le locataire qui n’occupe plus les lieux « de façon sinon permanente, du moins effective et continue » et qui les utilise « comme simple pied-à-terre » manque à cette obligation, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-23.621).
Dans une espèce emblématique, la troisième chambre civile a ainsi validé la résiliation du bail d’une locataire qui, absente depuis plusieurs années, laissait son logement à l’état de débarras : constat d’huissier faisant apparaître « l’aspect d’un débarras et non d’un lieu d’habitation », impossibilité de circuler en raison de l’encombrement, salle de bains inaccessible, courriers les plus récents datant de plusieurs années, consommation d’eau insignifiante (35 mètres cubes en neuf ans), témoignage de la gardienne confirmant l’inoccupation. Les juges en ont déduit une résiliation aux torts de la locataire, et, point remarquable, ont validé le fait que la bailleresse avait été autorisée par ordonnance sur requête à pénétrer dans les lieux et changer la serrure, à charge de remettre les clés à première demande (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.899).
Cette décision apporte trois enseignements pratiques majeurs :
- Le bailleur peut obtenir, par ordonnance sur requête, l’autorisation judiciaire d’entrer dans le logement pour faire constater l’inoccupation, y compris avec ouverture forcée par un serrurier.
- Cette voie est distincte de la procédure 14-1 et peut être utilisée en amont pour rassembler les preuves nécessaires à une action en résiliation.
- Le changement de serrure pour refermer le logement après une entrée régulièrement autorisée ne caractérise pas, à lui seul, un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, dès lors que les nouvelles clés sont tenues à la disposition du locataire et remises à première demande. La solution est à manier avec précaution : elle ne consacre pas un droit positif du bailleur de changer la serrure, elle écarte la faute dans un cas particulier d’absence prolongée du locataire. En dehors de ce cadre judiciaire, le changement de serrure reste une voie de fait.
Nuance importante, car la jurisprudence n’a pas tranché ce point avec constance : l’absence du locataire pour un motif légitime objectif — hospitalisation lourde, détention, mission professionnelle prouvée — peut écarter la qualification de manquement. Dans le doute, il est prudent d’engager la résiliation sur le fondement des impayés plutôt que sur le seul motif de l’inoccupation. Les juges sont généralement réticents à sanctionner un locataire dont l’absence procède d’une cause qu’il n’a pas choisie, surtout lorsque le loyer continue d’être payé par le garant ou la famille.
Le cas particulier du décès du locataire
Le locataire est mort. Personne n’a prévenu. Le bailleur l’apprend par un voisin, par la famille qui finit par se manifester, ou par déduction — boîte aux lettres qui déborde, aucune réponse, numéro désactivé. La situation relève d’un régime juridique complètement distinct de l’abandon.
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 règle le sort du bail au décès. En présence d’un conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, descendant, ascendant ou personne à charge ayant vécu avec le défunt depuis au moins un an (sauf conjoint et partenaire de PACS pour qui la condition de durée n’est pas exigée), le bail se transmet automatiquement à cette personne. Le bailleur qui, ignorant cette transmission, s’arroge le logement expose sa responsabilité et s’expose au rétablissement du bail au profit de l’ayant droit.
En l’absence de telles personnes, le bail est résilié de plein droit à la date du décès (article 14, dernier alinéa). Mais — et c’est le point que les propriétaires comprennent mal — cette résiliation automatique ne donne pas au bailleur le droit de reprendre les clés et de vider les lieux. Le logement contient les biens du défunt, qui sont des éléments de sa succession. Le bailleur n’a aucun titre pour y toucher.
Deux voies s’ouvrent alors. Si des héritiers sont identifiés et acceptent la succession, c’est à eux de vider le logement, de procéder à l’état des lieux de sortie, de régler les dettes locatives résiduelles. Le bailleur prend contact avec le notaire chargé de la succession et calendrise les opérations. Si les héritiers renoncent tous, ou si aucun héritier n’est identifié, la succession est dite vacante.
Dans ce dernier cas, le bailleur saisit par requête le président du tribunal judiciaire aux fins de faire désigner la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) comme curateur de succession vacante. Le Domaine prend alors en charge l’inventaire des biens du défunt, leur stockage, leur éventuelle vente, et le règlement des dettes de la succession — dans la limite de l’actif. Les articles 1324 et 1325 du code de procédure civile permettent, lorsque le bail a pris fin et qu’il n’y a pas de successible connu, au président du tribunal d’autoriser le bailleur à faire enlever les meubles et à reprendre le logement.
La procédure prend typiquement quatre à six mois. Pendant cette période, le bailleur ne perçoit rien, ne peut pas relouer, et doit patienter. L’assurance loyers impayés couvre rarement cette période. C’est pourquoi les propriétaires qui louent à des personnes seules et âgées ont intérêt à demander les coordonnées de la famille à la signature — non pour des raisons morbides, mais pour accélérer la résolution d’une situation qui, statistiquement, finira par se présenter.
Si, à la place du locataire disparu, vous trouvez des squatteurs
Configuration plus fréquente qu’on ne le croit : le locataire est parti, le logement est resté vide, et des tiers s’y sont introduits — avec ou sans le consentement tacite de l’ancien locataire. Que peut faire le bailleur ?
Depuis la loi du 5 mars 2007, complétée et durcie par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, l’article 38 de la loi n° 2007-290 organise une procédure administrative d’évacuation forcée pour les occupations illicites résultant d’une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Le propriétaire (ou la personne dont le domicile est occupé, ou toute personne agissant dans leur intérêt) saisit le préfet après avoir :
- déposé plainte pour violation de domicile,
- apporté la preuve de la propriété du local ou du domicile,
- fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
Le préfet dispose de 48 heures pour statuer. S’il fait droit à la demande, il met en demeure les occupants de quitter les lieux dans un délai fixé — minimum 24 heures lorsqu’il s’agit du domicile, minimum 7 jours pour un local qui n’est pas le domicile du demandeur. À l’expiration du délai, l’évacuation est exécutée par la force publique.
Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif en imposant plusieurs réserves : le préfet doit prendre en compte la situation personnelle et familiale des occupants, peut ne pas engager la mise en demeure pour un motif impérieux d’intérêt général, et la saisine du juge administratif en référé suspend l’exécution de la décision préfectorale (Cons. const., 24 mars 2023, n° 2023-1038 QPC ; Cons. const., 26 juill. 2023, n° 2023-853 DC).
Cette procédure ne concerne pas le locataire en titre — même en impayé, même silencieux, il ne relève pas de l’article 38 mais des procédures civiles classiques. Elle ne s’applique qu’aux tiers qui se sont introduits par la force, la fraude ou les manœuvres. Le cas typique est celui du bailleur qui constate, après des semaines de silence du locataire, que ce dernier est parti et que d’autres personnes occupent désormais les lieux — souvent après avoir forcé la serrure ou détourné un accès. La procédure administrative est alors considérablement plus rapide que l’expulsion judiciaire classique : quelques semaines au lieu de plusieurs mois.
Dernier point, capital : même dans cette configuration, le bailleur ne peut pas entrer lui-même dans le logement. L’évacuation est exécutée par les forces de l’ordre sur décision préfectorale, et c’est la seule voie régulière.
Le bon réflexe avant de lancer la procédure d’abandon
Voici ce qu’il faut avoir en tête avant de mandater le premier commissaire de justice venu pour signifier une mise en demeure 14-1.
La procédure 14-1 isolée est presque toujours une erreur tactique. Dans la grande majorité des cas où le bailleur la lance, il existe en parallèle un problème de paiement — loyers qui ne rentrent plus, assurance non renouvelée, charges impayées. La logique commande de coupler la mise en demeure 14-1 à un commandement de payer, dans le même acte de commissaire de justice. Ce n’est pas seulement une économie de frais : c’est un changement complet d’équation stratégique.
Si le locataire répond dans le mois (scénario le plus fréquent), la procédure d’abandon tombe, mais le commandement de payer continue de courir. Le bailleur peut, deux mois après, saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il garde la main.
Si le locataire ne répond pas (scénario minoritaire), la procédure d’abandon avance, le procès-verbal peut être dressé, la requête peut être déposée — et le bailleur économise la procédure parallèle.
La mise en demeure 14-1 isolée, sans volet paiement, est à réserver aux hypothèses où les loyers continuent de tomber mais où tous les indices convergent vers un abandon — situation rare, qui se rencontre surtout dans les cas de virements automatiques laissés actifs après un déménagement précipité ou un décès. Dans la grande majorité des dossiers, cette configuration n’est pas réunie, et le bailleur qui s’engage sur la seule voie 14-1 se prive d’une procédure parallèle plus solide.
Deuxième réflexe : constituer le dossier de preuves avant de déclencher quoi que ce soit. Courriers restés sans réponse, relances par e-mail, attestations du gardien ou des voisins, photographies de la boîte aux lettres pleine, constat d’huissier sur parties communes si le logement se situe en copropriété. Plus le dossier d’abandon présumé est riche, plus le commissaire de justice sera à l’aise pour dresser un procès-verbal qui tient, et plus le juge sera convaincu au moment de la requête.
Si les indices d’abandon sont incertains, ou s’il y a un doute sérieux sur une sous-location ou une cession irrégulière, la requête fondée sur l’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir un constat avant d’engager la procédure de résiliation. Cette étape préalable coûte quelques centaines d’euros supplémentaires, mais sécurise la suite : un constat judiciaire défavorable au locataire — logement vide, tiers installé, sous-location payante — oriente ensuite la stratégie sur la voie la plus solide.
Sur la signification et ses pièges, notamment la signification à personne absente : https://www.simonnetavocat.fr/contester-la-signification-par-commissaire-de-justice/
Questions fréquentes
Puis-je entrer dans le logement si j’ai conservé un double des clés ?
Non. La détention d’un double des clés est tolérée — aucune loi ne l’interdit — mais elle ne confère aucun droit d’entrée. Ouvrir la porte avec votre propre clé sans l’accord du locataire est une violation de domicile au sens de l’article 226-4 du code pénal, passible de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende. La clé matérielle et le droit d’usage sont deux choses différentes : vous détenez la première, le locataire a le second.
Et si je ne rentre qu’une minute, pour voir si tout va bien ?
La durée n’a aucune incidence. La caractérisation pénale tient à l’introduction dans le domicile, pas à la durée du séjour. Une minute suffit. Le locataire qui découvre l’intrusion — grâce à une caméra, à un témoin, à un indice matériel — peut déposer plainte et obtenir votre condamnation. À cela s’ajoutent les dommages-intérêts qu’il pourra réclamer au civil : la seule constatation de la reprise illicite suffit, vous n’aurez pas la possibilité de vous défendre en disant qu’il n’avait « pas vraiment » subi de préjudice.
Mon locataire paie encore le loyer mais est absent depuis un an. Que puis-je faire ?
Si le locataire continue de payer, il n’y a pas de voie coercitive rapide. En revanche, l’absence totale et prolongée, lorsqu’elle est caractérisée, peut fonder une action en résiliation judiciaire pour manquement à l’obligation d’occuper les lieux à titre de résidence principale (articles 2 et 7 b de la loi du 6 juillet 1989). C’est une action au fond, longue, dont l’issue dépend des faits — et qui suppose d’établir l’inoccupation par les voies légales, typiquement un constat d’huissier sur autorisation judiciaire préalable (article 145 du code de procédure civile). À la fin du bail, la voie la plus simple consiste à délivrer un congé pour l’un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux — ce dernier pouvant précisément résulter d’une inoccupation persistante.
Mon locataire est en prison depuis six mois et ne paie plus. Que puis-je faire ?
La détention ne suspend pas ses obligations locatives. Vous pouvez engager la procédure d’expulsion de droit commun pour impayés : commandement de payer par commissaire de justice, signifié à l’établissement pénitentiaire si vous connaissez son lieu de détention, à défaut à la dernière adresse connue. La procédure 14-1 est déconseillée : la détention n’est pas un abandon volontaire, le juge risque de rejeter la requête.
Une fuite d’eau dans le logement abîme l’appartement du voisin, le locataire ne répond plus. Que faire ?
Référé d’urgence, articles 834 et 835 du code de procédure civile. Vous assignez votre locataire devant le juge des référés pour faire autoriser l’entrée dans le logement aux fins de réparation, avec désignation d’un commissaire de justice, autorisation de recourir à un serrurier et, le cas échéant, concours de la force publique. Si l’urgence est extrême, la voie du référé d’heure à heure permet d’obtenir une audience dans la journée. L’autorisation judiciaire vous met à l’abri du risque pénal.
Que se passe-t-il s’il reste des meubles dans le logement après la résiliation ?
Le juge qui constate la résiliation du bail sur le fondement de l’article 14-1 statue également sur le sort des meubles. Si les biens paraissent avoir une valeur marchande (selon l’appréciation du commissaire de justice), il ordonne leur vente aux enchères publiques. Si les biens sont sans valeur, il peut les déclarer abandonnés et autoriser leur évacuation. Le produit de la vente vient s’imputer sur les arriérés de loyer. Si vous prenez l’initiative de jeter les meubles avant cette décision, vous risquez une action en responsabilité du locataire réapparu ou de ses héritiers.
Combien de temps prend la procédure 14-1 dans les faits ?
Trois à cinq mois, hors opposition. Un mois pour la signification de la mise en demeure et le délai de réponse, deux à trois semaines pour le procès-verbal d’abandon, six à douze semaines pour obtenir l’ordonnance du juge selon les juridictions, puis la signification de l’ordonnance (qui doit intervenir dans les deux mois de sa date à peine de caducité, en pratique quelques jours) et enfin un mois pour le délai d’opposition. Si le locataire fait opposition, comptez six à douze mois supplémentaires.
Mon locataire est décédé sans famille connue. Puis-je récupérer les clés ?
Non, pas directement. Le bail est résilié de plein droit au décès (article 14 de la loi de 1989 en l’absence d’ayants droit), mais vous ne pouvez pas disposer des biens du défunt. Vous devez saisir le tribunal judiciaire par requête aux fins de désignation d’un curateur de succession vacante — la Direction nationale d’interventions domaniales en pratique. Cette procédure prend quatre à six mois, pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer et ne pouvez pas relouer.
Des squatteurs se sont installés après le départ de mon locataire. Que faire ?
Déposer plainte pour violation de domicile, faire constater l’occupation illicite par un commissaire de justice ou un officier de police judiciaire, puis saisir le préfet sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. Le préfet statue dans les 48 heures et, s’il fait droit à la demande, met en demeure les occupants de quitter les lieux, avant évacuation par la force publique. En aucun cas vous ne pouvez entrer vous-même pour « reprendre » le logement — l’évacuation forcée n’appartient qu’aux forces de l’ordre sur décision préfectorale.
Quand consulter
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète — un locataire hospitalisé dont la famille paie encore, un meublé dont l’occupant s’est volatilisé en emportant les meubles, un décès avec héritiers qui se chamaillent sur la succession, un bail code civil pour une résidence secondaire, un logement dont les serrures ont été changées par un tiers. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat. Avant de mandater un commissaire de justice, avant de signer la requête, avant surtout de céder à la tentation d’ouvrir la porte avec votre double de clés, une consultation préalable permet de choisir la bonne procédure, d’économiser plusieurs mois et souvent plusieurs milliers d’euros.
Pour toute question ou pour préparer une procédure de reprise du logement, vous pouvez contacter le cabinet par e-mail à contact@simonnetavocat.fr.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
