Le syndic n’a toujours pas convoqué l’assemblée générale. Les comptes de l’exercice sont clôturés depuis plus de six mois, aucun ordre du jour ne circule, les provisions continuent pourtant d’être appelées. Que dit le droit en pareille situation ? Quelle est la portée exacte du délai de six mois posé par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ? Quelles sanctions ? Quelles voies d’action pour les copropriétaires ?
Cet article expose l’état du droit positif : textes applicables, jurisprudence recensée, points que la jurisprudence n’a pas encore tranchés, et voies procédurales ouvertes au copropriétaire.
Le délai de six mois posé par l’article 14-1
Le texte de référence
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, à son premier alinéa, que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ».
Deux règles se dégagent. D’une part, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. D’autre part, l’AG qui procède à ce vote doit se tenir dans les six mois de la clôture de l’exercice.
La règle en pratique
Si l’exercice comptable correspond à l’année civile et se clôture au 31 décembre, l’AG doit se tenir au plus tard le 30 juin de l’année suivante. À cette occasion, elle approuve également les comptes de l’exercice clos, les deux décisions étant distinctes mais articulées dans une même AG annuelle.
Beaucoup de copropriétés décalent leur exercice comptable — par exemple du 1er juillet au 30 juin — pour tenir leurs AG hors périodes de vacances. Le délai des six mois court à partir de la date de clôture effective, quelle qu’elle soit.
La portée exacte du délai fait toutefois l’objet de discussions, que la section suivante expose.
Ce qui est clair dans les textes, et ce qui l’est moins
Une lecture défensive revient régulièrement : l’article 14-1 viserait littéralement « l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel » ; si le budget de l’exercice en cours a déjà été voté lors d’une AG antérieure, aucune AG de l’année en cours ne serait « appelée à voter le budget », et le délai de six mois ne s’appliquerait plus.
Il convient de distinguer ce qui est textuellement clair de ce qui relève de la reconstruction par combinaison, et de signaler les points que la jurisprudence n’a pas tranchés.
Ce que les textes imposent clairement
Un vote annuel du budget. L’article 14-1 I commence par une obligation autonome : « le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ». L’expression « chaque année » porte sur le verbe « vote ». L’obligation est de voter chaque année un nouveau budget, pas simplement d’avoir un budget en vigueur.
Un budget limité à douze mois. L’article 43 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois ». Un budget voté en N couvre douze mois et cesse de produire effet à l’issue de l’exercice concerné.
Au moins une AG par an. L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose, de façon autonome et indépendante du régime budgétaire, que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ». Cet article ne fixe pas lui-même un délai de six mois : il exige seulement une AG par période annuelle.
Une interdiction de délégation permanente. L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 exclut la détermination du budget prévisionnel et l’approbation des comptes du champ des délégations susceptibles d’être données au conseil syndical. Une « délégation une fois pour toutes » du vote du budget ou de l’approbation des comptes n’est donc pas possible.
Ce qui relève de la reconstruction par combinaison
La règle « approuver les comptes dans les six mois » n’est pas textuelle. Aucun texte ne dispose expressément que l’approbation des comptes de l’exercice clos doit intervenir dans les six mois de la clôture. Ce délai est déduit par combinaison : l’article 14-1 impose le vote du budget dans les six mois, et l’article 2 du décret du 14 mars 2005 dispose que le syndicat « approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel ». Si les deux décisions sont articulées dans une même AG annuelle — ce qui est la pratique quasi-universelle — alors le délai de six mois applicable au budget emporte mécaniquement un délai équivalent pour l’approbation des comptes. La règle « six mois pour les comptes » est une conséquence pratique de cette articulation, pas une disposition textuelle autonome.
La lecture littérale de la deuxième phrase de l’article 14-1. La phrase 2 vise littéralement l’AG « appelée à voter le budget prévisionnel ». Une lecture strictement littérale peut soutenir que, l’année où aucun budget ne serait voté, aucune AG ne serait « appelée à voter le budget », et le délai de six mois serait sans objet. Cette lecture isole la phrase 2 de la phrase 1, qui impose précisément un vote chaque année. Au plan purement grammatical, elle reste néanmoins soutenable.
Le cas du budget voté ex ante. L’article 43 phrase 2 prévoit que « le budget prévisionnel est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ». Dans l’hypothèse où un syndicat voterait chaque année son budget en décembre pour l’exercice suivant, une même AG de décembre N pourrait voter le budget N+1 sans approuver les comptes N qui ne sont pas encore clos. Les comptes N seraient alors approuvés plus tard, par une AG ultérieure. Cette AG ultérieure n’est pas, stricto sensu, « appelée à voter le budget » — le budget N+1 a déjà été adopté. Le délai de six mois de l’article 14-1 s’applique-t-il à elle ? Le texte ne l’impose pas directement.
L’état de la jurisprudence
Le Tribunal judiciaire de Lyon a jugé que « il est question d’un vote devant avoir lieu dans ce délai chaque année. En d’autres termes, ledit délai est à respecter chaque année de manière systématique » (TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 19 décembre 2024, n° 19/08735). Le Tribunal judiciaire de Paris a, pour sa part, admis qu’un vote budgétaire puisse intervenir hors délai sans être annulé (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 13 janvier 2026, n° 23/11728), sans se prononcer sur l’hypothèse d’une absence totale d’AG pendant un exercice entier. La Cour de cassation n’a pas statué frontalement sur l’hypothèse du syndic qui se prévaudrait d’un budget voté antérieurement pour justifier l’absence d’AG de l’exercice suivant.
Deux lectures possibles, que la jurisprudence aura à trancher
Première lecture. L’article 14-1 impose un vote annuel du budget (phrase 1), et par voie de conséquence une AG annuelle dans les six mois de la clôture (phrase 2), quel que soit le budget antérieurement voté. Cette lecture s’appuie sur la combinaison des phrases 1 et 2 de l’article, sur la formule du TJ Lyon « chaque année de manière systématique », et sur l’articulation comptes-budget prévue par l’article 2 du décret du 14 mars 2005. Elle correspond à la pratique quasi-universelle des copropriétés.
Seconde lecture. La phrase 2 de l’article 14-1 ne vise littéralement que l’AG « appelée à voter le budget prévisionnel ». Si un budget valide existe déjà pour l’exercice en cours, cette phrase 2 serait sans objet, et le délai de six mois ne s’appliquerait pas à l’AG qui approuverait les comptes de l’exercice clos. L’obligation de tenir au moins une AG par an résulterait alors du seul article 7 du décret, sans délai de six mois attaché.
Il appartiendra à la jurisprudence de trancher cette question si elle lui est directement soumise. Dans l’attente, la règle « comptes approuvés dans les six mois », qui est la pratique quasi-universelle, n’est pas textuellement démontrée à cent pour cent.
Un constat reste acquis, quelle que soit la lecture retenue : trois textes (article 14-1 phrase 1, article 43 alinéa 1, article 7 du décret) convergent pour imposer au syndic, au-delà de douze mois d’inertie, de convoquer une nouvelle AG. Un budget voté dix-huit mois plus tôt ne couvre plus rien au regard de l’article 43 alinéa 1, et l’absence d’AG sur une année civile entière méconnaît l’article 7.
L’absence de sanction automatique du dépassement du délai
Sur la question de savoir si le dépassement du délai de six mois emporte, par lui-même, la nullité de l’AG tenue tardivement, la jurisprudence tient une ligne constante.
La Cour d’appel de Paris a jugé que « le délai prévu par l’article 14-1 précité, quand bien même il n’aurait pas été respecté, n’est pas prescrit à peine de nullité de l’assemblée générale » (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 5 décembre 2012, n° 10/23732). La Cour d’appel de Lyon a retenu la même solution : « le non respect de ce délai n’est assorti d’aucune sanction » (CA Lyon, 1re ch. civ. b, 4 juillet 2017, n° 16/01633).
Le Tribunal judiciaire de Paris a récemment confirmé cette ligne en rejetant une demande d’annulation de résolutions budgétaires votées hors délai : « ce délai n’est pas prescrit à peine de nullité » et « l’article 14-1 précité ne contraint pas davantage le syndicat des copropriétaires à justifier d’une impossibilité d’adopter le budget avant le début de l’exercice » (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 13 janvier 2026, n° 23/11728).
Un syndic qui, après avoir laissé passer les six mois, chercherait à invoquer l’urgence pour raccourcir le délai de convocation de 21 jours prescrit par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 se heurterait à la position du Tribunal judiciaire de Lyon : « l’obligation tenant au respect du délai de six mois ne saurait constituer en soi une urgence » (TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 19 décembre 2024, n° 19/08735).
Enfin, la Cour de cassation a jugé que l’absence d’approbation des comptes ne fait pas tomber le mandat du syndic par elle-même : « l’absence d’approbation des comptes de la copropriété au cours d’une assemblée générale n’emporte pas de plein droit nullité du mandat du syndic et l’impossibilité pour lui de continuer à exercer son mandat » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2006, n° 06-10.118).
L’absence de sanction automatique du délai ne signifie pas que le dépassement est sans conséquence : il peut ouvrir d’autres voies, exposées aux sections suivantes (recouvrement, expiration du mandat, responsabilité civile). Mais le dépassement, pris isolément, ne suffit pas à obtenir la nullité de l’AG.
Le recouvrement des charges en l’absence d’approbation des comptes
Les provisions dues au titre de l’article 14-1
L’article 14-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle : les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre. Cette exigibilité s’attache au budget régulièrement voté, indépendamment de la situation des comptes des exercices antérieurs. L’écriture même de l’article 19-2 confirme la distinction : il vise séparément les provisions dues au titre de l’article 14-1, et les « sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ». La Cour de cassation l’a explicité : le syndicat est recevable à agir en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1, même sans approbation préalable des comptes des exercices écoulés (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315, FS-B).
Les sommes dues au titre des exercices antérieurs
La procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’obtenir devant le président du tribunal judiciaire la condamnation d’un copropriétaire défaillant. Pour les sommes dues au titre des exercices antérieurs, elle suppose que les comptes de ces exercices aient été approuvés.
La Cour de cassation a précisé la portée de cette exigence : le syndicat ne peut pas, sur le fondement de l’article 19-2, réclamer le paiement de sommes dues au titre d’exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été approuvés (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315, FS-B). La solution a été confirmée quelques semaines plus tard : le président du tribunal judiciaire ne peut condamner au paiement de sommes restant dues au titre d’exercices non visés par la mise en demeure et pour lesquels les comptes n’ont pas été approuvés (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, FS-B). Les deux arrêts sont publiés en FS-B.
À défaut d’approbation des comptes, les sommes afférentes aux exercices antérieurs ne peuvent donc pas être recouvrées par la voie accélérée de l’article 19-2. Il reste au syndicat le droit commun, c’est-à-dire l’action au fond fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le solde des charges d’un exercice
Le solde des charges d’un exercice, c’est-à-dire la différence entre provisions encaissées et dépenses réelles, n’est exigible qu’après approbation des comptes par l’assemblée. Tant que l’AG n’a pas tranché, ce solde reste virtuel. La régularisation annuelle est suspendue. Les vendeurs qui sollicitent un état daté se heurtent à des chiffres non liquidés, les bailleurs ne peuvent pas régulariser les charges avec leurs locataires, les copropriétaires qui ont trop payé ne récupèrent pas la différence.
L’expiration du mandat du syndic en cas de convocation tardive
Distinct du dépassement du délai de six mois, un autre effet peut se produire lorsque le mandat du syndic comporte une date butoir expresse : son expiration avant la convocation d’une AG entraîne la nullité de l’AG convoquée dans ces conditions.
Le Tribunal judiciaire de Paris en a donné une illustration récente (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 15 mai 2025, n° 22/03176). Le syndic avait été désigné pour une durée d’un an, jusqu’à la date de l’AG appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020, et « au plus tard le 30 juin 2021 ». Aucune AG n’avait été tenue dans ce délai. Le syndic a convoqué une assemblée par courrier du 12 novembre 2021, pour une réunion le 7 décembre 2021. Le mandat avait expiré le 16 octobre 2021.
En défense, le syndicat invoquait l’absence de sanction du délai de six mois de l’article 14-1 pour justifier la prolongation du mandat. Le tribunal a rejeté l’argument : l’absence de sanction du délai de six mois n’a « aucun effet sur la durée du mandat de syndic, déterminée par la seule assemblée générale lors de la désignation de celui-ci ». L’AG du 7 décembre 2021 a été annulée pour avoir été convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré.
Cette solution est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui a admis la recevabilité d’une action en annulation d’une AG pour convocation par un syndic dont le mandat avait expiré, même en cas de ratification ultérieure par les copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, n° 89-17.054).
Lorsque la résolution de désignation du syndic comporte une date butoir expresse (formule classique « pour un an et jusqu’à l’AG statuant sur les comptes, au plus tard le 30 juin »), le dépassement du délai pour convoquer peut emporter l’expiration du mandat avant la convocation. L’AG convoquée dans ces conditions peut être annulée pour expiration du mandat du convocant.
Les voies d’action ouvertes au copropriétaire
La mise en demeure préalable du syndic
La mise en demeure du syndic est, pour plusieurs voies d’action, un préalable procédural. Elle est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, datée, et demande au syndic de convoquer l’AG dans un délai déterminé, en rappelant la date de clôture des comptes et l’absence d’AG tenue depuis. Il est opportun de viser les articles 14-1 de la loi de 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967, et de préciser les résolutions attendues à l’ordre du jour.
Le caractère préalable de la mise en demeure varie selon la voie envisagée. La contestation d’une AG déjà tenue ne suppose pas de mise en demeure (article 42 de la loi de 1965), pas plus que l’opposition à une action en recouvrement fondée sur l’article 19-2. En revanche, la désignation judiciaire d’un administrateur ad hoc exige expressément, en vertu de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant plus de huit jours, sauf urgence particulière liée à la sauvegarde de l’immeuble.
La demande de convocation par le conseil syndical ou des copropriétaires
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 organise deux mécanismes de convocation forcée. La convocation est « de droit » lorsqu’elle est demandée par le conseil syndical, s’il existe, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil moindre prévu par le règlement de copropriété. La demande est notifiée au syndic par lettre recommandée avec AR, précise les questions à inscrire à l’ordre du jour et comporte les documents nécessaires à la prise de décision. Notifiée dans les formes, elle oblige le syndic à convoquer.
Le référé pour désignation d’un administrateur ad hoc
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, l’article 49 du décret du 17 mars 1967, combiné avec l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, ouvre la saisine du président du tribunal judiciaire en référé, pour désignation d’un administrateur ad hoc chargé de convoquer l’AG.
Trois précisions procédurales ressortent de la jurisprudence.
D’abord, l’action est engagée contre le syndic en fonction, et non contre le syndicat des copropriétaires. Le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté des copropriétaires qui avaient assigné au fond le syndicat au lieu de saisir le juge des référés contre le syndic (TJ Nanterre, 1re ch., 18 décembre 2024, n° 21/07512). Le tribunal rappelle que « dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété ». La voie est le référé, la cible est le syndic, la demande est la désignation d’un administrateur ad hoc.
Ensuite, la mise en demeure préalable doit dater de plus de huit jours, et l’absence de réponse doit pouvoir être démontrée.
Enfin, le juge des référés doit caractériser une carence ou un empêchement. Le TJ Nanterre a rappelé que la simple existence de fautes de gestion « ne caractérisent pas un empêchement ou une carence globale du syndic » quand celui-ci continue par ailleurs à convoquer et à présenter des comptes.
La contestation des résolutions votées
Les résolutions adoptées par une AG peuvent être contestées sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation doit être formée par voie d’assignation, non par conclusions dans une procédure existante (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 15 mai 2025, n° 22/03176). Passé deux mois, la résolution est inattaquable.
Le seul dépassement du délai de six mois ne suffit pas à fonder l’annulation. D’autres motifs, indépendants, sont en revanche régulièrement retenus :
- Le défaut de comparatif budgétaire. L’article 11, I, 2° du décret du 17 mars 1967 impose que le projet de budget soit notifié avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté pour l’exercice précédent. L’absence ou l’insuffisance de ce comparatif est une cause de nullité de la résolution (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295). La Cour de cassation a ensuite admis la nullité lorsque le comparatif est entaché d’anomalies, même si les copropriétaires ont eu connaissance des données correctes par d’autres moyens (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.877).
- Le défaut de notification de l’état financier et du compte de gestion. L’article 11, I, 1° du décret exige, pour l’approbation des comptes, la notification avec la convocation de l’état financier du syndicat et du compte de gestion général, présentés avec comparatif de l’exercice précédent approuvé.
- L’expiration du mandat du syndic, dans les conditions exposées à la section précédente.
La responsabilité civile du syndic
Le syndic qui ne convoque pas l’AG d’approbation des comptes dans le délai de six mois manque à son obligation de reddition annuelle (articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Cette inexécution peut engager sa responsabilité civile délictuelle : le Tribunal judiciaire de Paris a retenu que le manquement du syndic à ses obligations en matière de convocation est « de nature à engager la responsabilité délictuelle » (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 juin 2024, n° 20/06146). La même décision a toutefois rejeté la demande d’indemnisation faute de démonstration suffisante du préjudice.
Les préjudices typiques du retard d’approbation des comptes sont connus : impossibilité pour le bailleur copropriétaire de régulariser les charges récupérables auprès de son locataire, état daté incomplet pour le vendeur copropriétaire, impossibilité pour le copropriétaire qui a versé des provisions surdimensionnées de récupérer le solde tant qu’il n’est pas liquidé par l’approbation des comptes.
La démonstration du préjudice suppose la production d’éléments objectifs : factures de relance au locataire, extraits de compte, éléments comptables de la copropriété, attestations de notaires en cas de blocage de vente. En l’absence de tels éléments, le juge refuse la condamnation.
Les questions que la jurisprudence n’a pas encore tranchées
Plusieurs questions restent ouvertes.
Si un syndicat vote effectivement une résolution étiquetée comme « budget pluriannuel » couvrant plusieurs exercices d’un seul tenant, quelle est la sanction technique de ce vote : nullité de plein droit, nullité sur contestation dans les deux mois, caducité à l’expiration du douzième mois ? Les textes posent une règle claire sur le caractère annuel du budget (article 43 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 : « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois »), mais aucune décision publiée ne tranche frontalement la question du régime de sanction applicable à un tel montage.
Quel délai de retard caractérise une carence au sens de l’article 49 du décret de 1967 ? Trois mois, six mois, un an ? Les décisions publiées varient selon les circonstances de chaque dossier. Il n’existe pas de seuil automatique ; la carence est appréciée par le juge au vu des circonstances.
La responsabilité du syndic pour retard de reddition peut-elle être engagée collectivement par le syndicat, ou uniquement individuellement par chaque copropriétaire lésé ? La jurisprudence est dispersée, et la question du préjudice collectif par rapport au préjudice individuel reste l’objet de discussions. L’action du syndicat suppose en tout état de cause une décision d’AG, laquelle est rarement portée à l’ordre du jour par un syndic en cours de mandat.
Enfin, la portée exacte de la deuxième phrase de l’article 14-1 n’a pas été frontalement tranchée : le délai de six mois s’applique-t-il à une AG qui n’est pas « appelée à voter le budget » parce que le budget de l’exercice concerné a déjà été voté ex ante ? Les textes et la jurisprudence du TJ Lyon convergent pour retenir une obligation annuelle systématique, mais la Cour de cassation n’a pas statué sur cette question précise.
Synthèse : étapes procédurales ouvertes au copropriétaire
Pour un copropriétaire ou un conseil syndical qui constate qu’aucune AG n’a été tenue dans les six mois de la clôture, les étapes procédurales ouvertes sont les suivantes.
- Identifier la date de clôture de l’exercice comptable et la date théorique de tenue de l’AG (clôture + 6 mois), en tenant compte d’un éventuel délai plus court prévu par le règlement de copropriété.
- Examiner la résolution de désignation du syndic : date de fin de mandat, conditions de prolongation, date butoir éventuelle.
- Adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec AR, fixant un délai de huit jours pour convoquer, avec ordre du jour précis.
- À défaut de réponse, mobiliser le mécanisme de convocation forcée de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 (conseil syndical ou copropriétaires représentant un quart des voix).
- Si le syndic persiste dans l’inertie, saisir le président du tribunal judiciaire en référé, contre le syndic, pour désignation d’un administrateur ad hoc sur le fondement de l’article 49 du décret.
- Contester, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, les résolutions d’une AG tardive qui présenteraient un vice propre (défaut de comparatif budgétaire, défaut de notification des documents comptables, expiration du mandat du convocant).
- Opposer, en cas de poursuite en recouvrement sur la base d’exercices non approuvés, les arrêts de la Cour de cassation du 20 novembre 2025 et du 15 janvier 2026.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
