En février 2026, une famille de Villeneuve-la-Garenne a été mise en demeure par son syndic, le cabinet Century 21, de retirer la mezouzah fixée à l’encadrement de sa porte palière. L’affaire, largement relayée sur les réseaux sociaux et dans la presse, a suscité des réactions tranchées — et beaucoup d’affirmations juridiques hasardeuses. Elle a surtout relancé une question de droit aussi ancienne que mal connue : un syndicat de copropriétaires peut-il exiger le retrait d’un objet religieux apposé sur une porte d’appartement ?
La réponse, contrairement à ce que beaucoup ont prétendu, n’est pas simple. Elle suppose de croiser deux ordres normatifs qui n’ont pas été conçus pour se rencontrer : d’un côté, le droit de la copropriété, qui organise la vie collective dans l’immeuble et impose à chaque copropriétaire le respect du règlement auquel il a adhéré en acquérant son lot ; de l’autre, les droits fondamentaux de la personne — liberté de conscience, liberté de religion, droit au respect de la vie privée — qui incluent le droit de vivre selon ses convictions dans l’intimité de son foyer.
Et la question ne se limite pas à la mezouzah. Le contentieux s’est cristallisé, au fil des années, autour de plusieurs pratiques du judaïsme observant — la construction d’une cabane rituelle (souccah) sur un balcon, le refus du digicode pendant le Shabbat, l’éclairage automatique des parties communes — mais la problématique est universelle et concerne potentiellement toutes les confessions (v. C. Biguenet-Maurel, « Droit de la copropriété et pratique d’une religion, un mariage difficile », AJDI, juill. 2005, n° 7, p. 560 ; C. Amson et A.-S. Ract, « La difficile conciliation de la loi civile et de la loi religieuse : l’exemple de la copropriété », Gaz. Pal. 9 juin 2007, n° 160, p. 2).
Qu’est-ce qu’une mezouzah ?
La mezouzah est un petit parchemin écrit à la main qui contient plusieurs passages de la Torah. Ce parchemin est contenu dans un petit étui en bois ou en métal, placé sur le montant droit de toutes les portes principales de la maison du juif observant. La mezouzah possède un rôle symbolique de protection et de rappel à la vigilance d’une « éthique du chemin » (M.-A. Ouaknin, Symboles du Judaïsme, Éd. Assouline, 1995, p. 26). L’objet mesure entre 8 et 12 centimètres de long pour quelques centimètres de large. Sa fixation, par adhésif ou par deux petits clous, n’entraîne aucune altération structurelle du support.
La mezouzah n’est donc pas un simple élément décoratif : c’est un objet de culte, indissociable de la pratique religieuse juive, dont la présence sur le montant de la porte répond à un commandement biblique (Deutéronome 6:9).
Mezouzah ou mezouza ?
Les deux orthographes coexistent. Le mot hébreu מְזוּזָה se transcrit en français tantôt « mezouzah » (transcription conservant le he final hébraïque), tantôt « mezouza » (transcription simplifiée). On rencontre aussi les formes « mézouza », « mezuzah » ou « mézouzah ». Les textes juridiques français — questions parlementaires, décisions de justice, courriers de syndics — emploient indifféremment l’une ou l’autre graphie. Nous retiendrons dans cet article la forme « mezouzah », la plus répandue dans les sources juridiques françaises.
La porte palière : partie commune ou partie privative ?
Avant d’aborder la confrontation entre ces deux droits, une question préalable doit être tranchée dans le cas de la mezouzah : la qualification juridique du support sur lequel elle est fixée.
Ce que dit la loi
L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». La loi ne dresse aucune liste précise des parties privatives : c’est au règlement de copropriété de les déterminer.
L’article 3 de la même loi énumère, à titre supplétif, les éléments réputés parties communes en l’absence de clause contraire du règlement de copropriété : le sol, les cours, les voies d’accès, le gros œuvre, les éléments d’équipement commun, les passages et corridors. Les portes palières ne figurent pas dans cette liste. Elles sont traditionnellement classées parmi les parties privatives dans la grande majorité des règlements de copropriété, au même titre que les fenêtres, volets, persiennes et stores.
Il faut néanmoins nuancer d’emblée. Les articles 2 et 3 de la loi de 1965 ne sont que supplétifs : le règlement de copropriété peut parfaitement qualifier les portes palières de parties communes, ou prévoir qu’elles sont des parties privatives soumises à des contraintes esthétiques particulières (couleur, matériau, aspect extérieur uniforme). La première démarche, pour tout copropriétaire confronté à une mise en demeure, consiste donc à lire attentivement son règlement de copropriété pour vérifier la qualification retenue.
Et le chambranle ?
Le chambranle (ou dormant) de la porte — c’est-à-dire l’encadrement fixe dans lequel s’insère le battant — fait partie intégrante de la porte palière. Il entre donc, en principe, dans le domaine privatif.
Mais qualifier un élément de partie privative ne signifie pas que le copropriétaire dispose d’une liberté absolue sur son aspect extérieur. L’analogie avec les fenêtres est éclairante : les fenêtres sont des parties privatives dans la quasi-totalité des règlements de copropriété, et pourtant aucun copropriétaire ne peut en modifier librement la couleur, le matériau ou le vitrage. Le règlement de copropriété impose presque toujours une uniformité d’aspect extérieur pour préserver l’harmonie de l’immeuble, et la jurisprudence sanctionne régulièrement les modifications non autorisées (changement de couleur des volets, remplacement de fenêtres par un modèle différent, pose de stores non conformes).
La même logique s’applique aux portes palières. Même lorsqu’elles sont privatives, leur face extérieure — celle qui donne sur le palier — peut être soumise à des contraintes esthétiques prévues par le règlement de copropriété : uniformité de couleur, interdiction de modifier l’aspect, interdiction d’apposer des éléments visibles. Un syndic pourrait donc, en théorie, fonder une mise en demeure non pas sur la qualification de la porte comme partie commune, mais sur une clause du règlement imposant l’uniformité de l’aspect extérieur des portes palières.
C’est précisément sur ce terrain que le débat juridique se déplace : non pas « la porte est-elle privative ou commune ? », mais « le règlement contient-il une clause claire restreignant l’aspect extérieur des portes, et si oui, cette clause est-elle proportionnée lorsqu’elle est appliquée à un objet cultuel de quelques centimètres ? »
L’article 25 b) : l’autorisation préalable de l’assemblée générale
Un autre fondement juridique, plus rarement invoqué dans le débat public mais potentiellement décisif, mérite d’être signalé. L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Autrement dit, même lorsqu’un copropriétaire intervient à ses frais sur une partie privative, dès lors que cette intervention affecte l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est requise, à la majorité absolue. C’est ce fondement qui impose, par exemple, de soumettre au vote de l’assemblée le changement de couleur de ses volets, le remplacement de ses fenêtres par un modèle différent ou la pose d’une climatisation visible en façade.
Un syndic pourrait donc soutenir que l’apposition d’une mezouzah sur le montant extérieur d’une porte palière, même privative, affecte l’aspect extérieur de l’immeuble (fût-ce de manière minime) et aurait dû faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale au titre de l’article 25 b).
L’argument est-il juridiquement solide ? Il est au minimum soutenable, et c’est ce qui rend la question si complexe. Mais il se heurte à une objection sérieuse : la notion d’« aspect extérieur de l’immeuble » vise traditionnellement les éléments visibles depuis la voie publique ou les parties communes extérieures (façade, toiture, balcons). L’intérieur d’un palier d’étage, visible des seuls copropriétaires empruntant l’escalier, relève-t-il de l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 b) ? La question n’est pas tranchée, et l’on voit bien qu’elle pourrait donner lieu à un débat nourri devant le juge.
On ajoutera que, même à retenir cette lecture extensive, l’article 25 b) exige que les travaux soient « conformes à la destination de l’immeuble » : un copropriétaire dont la demande d’autorisation serait refusée pourrait, en théorie, saisir le tribunal sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, de la même loi, pour être autorisé judiciairement à réaliser les travaux. Toutefois, la jurisprudence considère que cette autorisation judiciaire n’est ouverte que pour des « travaux d’amélioration » (Cass. 3e civ., 18 mai 1983 ; Cass. 3e civ., 13 février 1991) — et la qualification de l’apposition d’une mezouzah en « amélioration » au sens de la loi n’a rien d’évident. Le refus d’autorisation ne serait donc pas nécessairement le dernier mot, mais cette voie de recours judiciaire est loin d’être acquise.
Liberté religieuse et vie privée face au droit de la copropriété
Les textes protégeant les libertés fondamentales
La liberté de religion est protégée par des textes de valeur constitutionnelle et conventionnelle. L’article 1er de la Constitution du 4 octobre 1958 dispose que la France « assure l’égalité devant la loi de tous les citoyens sans distinction d’origine, de race ou de religion » et qu’elle « respecte toutes les croyances ». L’article 1er de la loi du 9 décembre 1905 proclame que « la République assure la liberté de conscience » et « garantit le libre exercice des cultes sous les seules restrictions édictées (…) dans l’intérêt de l’ordre public ».
L’article 9 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit à toute personne le droit à la liberté de pensée, de conscience et de religion, y compris la liberté de manifester sa religion individuellement, en privé, par la pratique et l’accomplissement de rites. Son paragraphe 2 prévoit toutefois que cette liberté peut faire l’objet de restrictions prévues par la loi et nécessaires, dans une société démocratique, à la protection de l’ordre public ou des droits et libertés d’autrui.
L’article 8 de la même Convention protège le droit au respect de la vie privée et du domicile. La religion constitue une composante de la vie privée, au même titre que la vie familiale (TGI Paris, 21 novembre 1994). Le secret des convictions religieuses est protégé sur le fondement de l’article 9 du Code civil (TGI Paris, 7 septembre 1994).
Les textes protégeant la copropriété
En face, le droit de la copropriété offre un cadre tout aussi légitime. L’article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ». L’article 9, alinéa 1er, prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Comme le relevait la cour d’appel de Paris, « le droit français de la copropriété contient des règles impératives et d’ordre public ayant pour objet de permettre aux copropriétaires de vivre ensemble sans qu’aucune de ces règles ne constitue une dénégation de la liberté religieuse de chacun » (CA Paris, 23e ch. B, 20 février 2003, Derhy c/ Syndicat des copropriétaires 33-39 rue des Lilas à Paris).
La proportionnalité comme clé de résolution
Aucun de ces droits n’est absolu. La conciliation suppose un contrôle de proportionnalité : la restriction imposée au copropriétaire est-elle proportionnée au trouble allégué ? Le juge doit mettre en balance, d’un côté, l’atteinte à la liberté religieuse ou à la vie privée et, de l’autre, la nécessité de préserver l’ordre public, les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.
C’est à la lumière de ce principe qu’il faut examiner la jurisprudence, qui s’est construite au fil de contentieux très concrets.
Ce que dit la jurisprudence
La mezouzah : un sujet sensible, sans jurisprudence claire
La pratique est largement répandue — on estime à 150 000 le nombre de familles juives en France susceptibles d’apposer une mezouzah à leur porte (Question écrite n° 10688 du sénateur Karoutchi, Sénat, 2024). Pour autant, il n’existe à ce jour aucune décision de justice française tranchant clairement la question de savoir si un syndicat de copropriétaires peut valablement exiger le retrait d’une mezouzah.
Les rares traces jurisprudentielles identifiables ne permettent pas de dégager une règle.
Dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles (4e ch. 2e sect., 24 mars 2021, RG n° 18/07640), la question de la mezouzah était soulevée dans le cadre d’un litige plus large en copropriété. Mais la mezouzah avait été déposée de l’entrée à usage privatif en cours de procédure, de sorte que la cour n’a pas eu à statuer sur le fond de cette question. Même schéma dans un second arrêt de la même cour (CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 2 mars 2022, RG n° 21/07268) : le syndicat des copropriétaires demandait l’interdiction de la mezouzah, mais la cour a constaté que « la demande d’interdiction relative à la mezouza est devenue sans objet compte tenu de la dépose de la mezouza litigieuse dont le syndicat des copropriétaires ne disconvient pas ». Dans les deux cas, la juridiction n’a pas tranché la question de la licéité de l’installation.
Plus récemment, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a été saisi d’une demande reconventionnelle visant notamment un « auto-collant de mezouza » constaté par commissaire de justice (TJ Lyon, Référés civils, 12 janvier 2026, n° 25/00663). Le juge a estimé qu’« en l’état de ces seules constatations il n’est pas possible de s’assurer que ces éléments contreviennent manifestement au règlement de copropriété » et a rejeté la demande. Mais il s’agit d’une décision d’espèce, rendue en référé et en première instance — c’est-à-dire une décision davantage d’opportunité et de fait que de droit —, dont la portée normative est extrêmement limitée. Le juge des référés ne statue que sur l’évidence du trouble manifestement illicite ; il n’a pas dit que la mezouzah était autorisée, il a dit que la preuve de l’illicéité manifeste n’était pas rapportée. La nuance est de taille.
On relèvera enfin un jugement du tribunal judiciaire de Paris (8e ch. 2e sect., 13 février 2025, n° 23/02941) dans lequel la présence de mezouzas sur les portes d’entrée de plusieurs familles de confession juive est mentionnée dans les faits, sans être qualifiée de trouble ni de violation du règlement de copropriété. Les troubles retenus par le tribunal portaient sur d’autres comportements (nuisances sonores, jets d’objets dans les parties communes). Ce n’est pas une décision sur la mezouzah à proprement parler, mais c’est un indice : dans cette affaire au moins, la juridiction n’a pas vu dans la présence de mezouzas un problème juridique.
Ce vide jurisprudentiel a une conséquence importante : aucun juriste sérieux ne peut affirmer, en l’état actuel du droit positif, que la mezouzah est autorisée ou interdite en copropriété. Il n’existe tout simplement pas de précédent tranchant la question sur le fond.
Un sujet qui appelle l’humilité
Il faut le dire sans détour : le sujet de la mezouzah en copropriété est un terrain d’opinions tranchées et de certitudes mal fondées. Depuis l’affaire de Villeneuve-la-Garenne, les commentaires se sont multipliés — sur les réseaux sociaux, dans les médias, parfois même sous la plume de professionnels — pour affirmer que « la jurisprudence est claire » sur la question. Elle ne l’est pas. Et ceux qui l’affirment ne citent jamais la décision qui le démontrerait, pour la bonne raison qu’elle n’existe pas.
Ce que l’on trouve dans les discussions publiques, ce sont des amalgames entre des décisions relatives à la souccah, au digicode ou à l’éclairage du Shabbat, et le cas très différent de la mezouzah. Ces décisions sont instructives par analogie, mais elles ne tranchent pas la question spécifique de l’apposition d’un petit objet cultuel sur le montant d’une porte palière. Confondre un objet de 10 centimètres fixé par deux clous avec une cabane de branchages édifiée sur un balcon et visible de la rue relève, au mieux, d’une méconnaissance du raisonnement juridique.
Le droit est affaire d’humilité. Lorsqu’une question n’a pas été tranchée, le juriste doit le reconnaître, formuler des hypothèses et indiquer les arguments dans un sens comme dans l’autre — non pas asséner une conclusion que rien ne fonde. C’est cette démarche que nous adoptons ici, en raisonnant par analogie avec la jurisprudence rendue dans d’autres affaires mettant en jeu des pratiques religieuses en copropriété.
Les professeurs Amson relevaient, en doctrine, que la mezouzah n’avait jamais défrayé la chronique judiciaire et qu’« elle n’apporte en effet aucune gêne à ceux qui la regardent » (C. Amson et D. Amson, « Jurisprudence – Copropriété », Gaz. Pal. 7 déc. 2006, n° 341, p. 12). Mais il ne s’agit là que d’une opinion doctrinale, non d’une règle de droit.
Le digicode et la serrure mécanique
Le premier grand arrêt en la matière concerne le système de fermeture d’un immeuble. Des locataires de confession juive avaient demandé à leur bailleur de maintenir une serrure mécanique en complément du digicode, l’usage de tout dispositif électrique étant proscrit pendant le Shabbat.
La cour d’appel de Paris leur avait donné raison, estimant que le refus d’installer une serrure mécanique — dont le coût pouvait être mis à la charge des intéressés — causait un « trouble manifestement illicite » à leur liberté de culte (CA Paris, 14e ch. B, 27 octobre 2000, Société d’investissement et de gestion de la CCR c/ M. A. et autres).
La Cour de cassation a censuré cette décision en posant un principe strict : « les pratiques dictées par les convictions religieuses des preneurs n’entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail et ne font naître à la charge du bailleur aucune obligation spécifique » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, Société SIG de CCR c/ M. A. et autres, n° 01-00.519).
Par son incise « sauf convention expresse », la Cour semblait admettre que des locataires puissent stipuler dans leur bail la prise en compte de contraintes religieuses. Mais en l’absence d’une telle clause, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation particulière.
Les cartes magnétiques et la clé du jardin
Dans une affaire voisine, des copropriétaires de confession juive demandaient à conserver une clé mécanique après le remplacement des serrures par des cartes magnétiques, afin de pouvoir accéder à l’immeuble pendant le Shabbat sans utiliser d’énergie électrique.
La cour d’appel de Paris a rejeté leur demande en relevant que les intéressés n’avaient exercé aucun recours contre la résolution de l’assemblée générale ayant décidé ces travaux de sécurisation, et qu’ils avaient même voté en sa faveur. La cour ajoutait que faire droit à leur revendication, alors que les autres copropriétaires ne pourraient solliciter la même remise en raison du caractère définitif des résolutions, « caractériserait une différence de traitement fondée sur la religion et, par conséquent, une discrimination prohibée tant par l’article 14 de la Convention européenne des droits de l’homme que par les articles 225-1 et 225-2 du Code pénal » (CA Paris, 23e ch. B, 20 février 2003, Derhy c/ Syndicat des copropriétaires 33-39 rue des Lilas à Paris).
Ce raisonnement est notable en ce qu’il retourne l’argument de la discrimination : ce ne serait pas le refus d’aménagement qui serait discriminatoire, mais au contraire le fait d’accorder un traitement particulier à certains copropriétaires en raison de leur religion, alors que les résolutions adoptées s’appliquent uniformément à tous.
L’éclairage automatique du hall
Un copropriétaire souhaitait installer, à ses frais, un mécanisme maintenant l’éclairage du hall allumé pendant les 24 heures du Shabbat, afin de ne pas déclencher le détecteur de présence.
La cour d’appel de Paris l’a débouté en relevant que c’était « en toute connaissance de cause » qu’il avait acquis ses lots, et qu’il lui appartenait, s’il estimait que le déclenchement automatique de l’éclairage contrariait ses convictions religieuses, « de porter son choix sur un autre immeuble ». Les juges ajoutaient qu’il « ne saurait imposer son mode de vie aux autres copropriétaires » et que le fait de laisser le hall allumé pendant 24 heures ne constituait pas une amélioration mais du « gaspillage, contraire à une saine politique d’économie d’énergie » (CA Paris, 23e ch. B, 8 janvier 2004, Syndicat 13-15 quai de la Garonne à Paris c/ SCI Shyrel).
La souccah sur le balcon
Le contentieux le plus retentissant concerne la construction d’une cabane de branchages (souccah) sur un balcon pendant la fête juive de Souccot. Le Lévitique prescrit, lors de cette fête, de « demeurer dans des tentes durant sept jours » (Lévitique XXIII, 42 ; v. M.-A. Ouaknin, Symboles du Judaïsme, op. cit., p. 72).
En l’espèce, des copropriétaires avaient édifié chaque année, depuis 1987, une cabane végétale sur leur balcon. Le règlement de copropriété, adopté en 1995, interdisait toute construction, même amovible et provisoire, sur les terrasses et balcons. L’assemblée générale avait mandaté le syndic pour en obtenir le retrait.
La Cour de cassation a approuvé cette décision dans un arrêt de principe : « la liberté religieuse, pour fondamentale qu’elle soit, ne pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d’un règlement de copropriété ». La cabane faisait partie des ouvrages prohibés par le règlement et portait atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble puisqu’elle était visible de la rue (Cass. 3e civ., 8 juin 2006, Époux X c/ Syndicat des copropriétaires Les Jardins de Gorbella, n° 05-14.774).
Il est utile de noter que, dans une affaire quasi identique, la Cour suprême du Canada avait adopté la solution inverse en 2004, en jugeant que l’interdiction de construire une souccah sur un balcon portait une atteinte disproportionnée à la liberté de religion au regard de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec (Cour suprême du Canada, 30 juin 2004, Syndicat Northcrest c/ Amselem). La divergence entre les deux solutions illustre la marge d’appréciation dont disposent les juridictions nationales en la matière.
L’utilisation d’un lot à usage cultuel
Au-delà des aménagements ponctuels, la question se pose lorsqu’un lot est utilisé à des fins cultuelles. La cour d’appel de Paris a admis le principe selon lequel l’utilisation d’un lot privatif à usage de culte n’est pas soumise à autorisation préalable lorsque la nouvelle destination est conforme à la destination de l’immeuble (CA Paris, 1re ch., sect. A, 1er juin 1999).
Mais la jurisprudence a fixé des limites lorsque cette utilisation engendre des troubles de voisinage. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait interdit un lieu de culte dans un immeuble à usage mixte sans avoir précisé en quoi l’activité cultuelle créait des nuisances excédant celles pouvant résulter de la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 20 juillet 1994, n° 92-17.651).
Le risque de discrimination
Le sujet comporte un volet pénal. L’article 225-1 du Code pénal définit la discrimination comme toute distinction opérée entre les personnes physiques en raison, notamment, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une religion déterminée. L’article 225-2 du même code punit cette discrimination de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
L’argument de la discrimination peut être invoqué dans les deux sens.
D’un côté, un syndic qui exigerait le retrait d’une mezouzah tout en tolérant des paillassons, des décorations saisonnières ou des plaques décoratives sur les portes voisines pourrait se voir reprocher une discrimination religieuse. En droit, c’est l’effet concret de la mesure qui est examiné, et non l’intention proclamée de son auteur.
De l’autre côté, accorder un traitement particulier à certains copropriétaires en raison de leurs convictions religieuses — par exemple en leur remettant une clé mécanique alors que tous les autres sont soumis au digicode — pourrait lui aussi constituer une différence de traitement fondée sur la religion. C’est le raisonnement retenu par la cour d’appel de Paris dans l’affaire des cartes magnétiques (CA Paris, 23e ch. B, 20 février 2003, préc.).
Cette symétrie du grief de discrimination illustre la difficulté de l’exercice de conciliation qui s’impose au syndic comme au juge.
Il faut d’ailleurs relever que la cour d’appel de Paris elle-même s’est contredite sur ce point. Dans son arrêt du 27 octobre 2000, elle avait jugé que l’octroi d’une clé mécanique à certains copropriétaires seulement ne constituait pas une discrimination, dès lors que la même liberté d’entrer et de sortir de l’immeuble était laissée à chacun, seul le moyen étant différent (CA Paris, 14e ch. B, 27 octobre 2000, préc.). Trois ans plus tard, la même cour adoptait le raisonnement inverse en affirmant qu’accorder une clé aux seuls copropriétaires de confession juive caractériserait une discrimination (CA Paris, 23e ch. B, 20 février 2003, préc.). La Cour de cassation a certes cassé l’arrêt de 2000, mais sur le seul terrain contractuel (Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, préc.) — elle ne s’est jamais prononcée sur la question de la discrimination elle-même (v. C. Biguenet-Maurel, « Droit de la copropriété et pratique d’une religion, un mariage difficile », AJDI, juill. 2005, n° 7, p. 560). La question reste donc ouverte.
Le rôle de l’antériorité et des résolutions d’assemblée générale
La jurisprudence attache une importance significative au comportement du copropriétaire confronté aux règles de la copropriété.
Plusieurs décisions relèvent que le copropriétaire avait acquis son lot en connaissance du règlement de copropriété, ou qu’il n’avait exercé aucun recours contre la résolution de l’assemblée générale ayant installé le dispositif contesté, voire qu’il avait voté en faveur de cette résolution. Les juges en déduisent qu’il ne peut ensuite se prévaloir d’une atteinte à sa liberté religieuse pour contester un état de fait qu’il a lui-même accepté.
Le droit de la copropriété offre des voies de recours à celui qui estime ses droits lésés : contester la résolution dans un délai de deux mois à compter de sa notification (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965), solliciter l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux conformes à la destination de l’immeuble (article 25 b), et en cas de refus, saisir le tribunal (article 30, alinéa 4). Le copropriétaire qui n’utilise pas ces voies de droit en temps utile voit sa position considérablement affaiblie en cas de contentieux ultérieur.
Que faire en pratique ?
Si vous êtes copropriétaire ou locataire
Il convient de préciser d’emblée que le locataire est tenu au respect du règlement de copropriété au même titre que le copropriétaire : il ne peut disposer de droits plus étendus que ceux dont jouit son bailleur (CA Paris, 23e ch. A, 28 octobre 1998). Ce qui suit s’applique donc indifféremment aux copropriétaires et aux locataires.
En cas de mise en demeure de retirer un objet religieux, il convient d’abord de vérifier dans le règlement de copropriété la qualification du support (partie commune ou privative), mais aussi l’existence d’une clause imposant l’uniformité de l’aspect extérieur des portes palières. Même si la porte est privative, une telle clause peut fonder la demande du syndic — la question se déplace alors sur le terrain de la proportionnalité : cette clause, appliquée à un objet cultuel de quelques centimètres, est-elle proportionnée au but poursuivi ?
La contestation pourrait s’appuyer sur le caractère minime et réversible de l’aménagement, la liberté religieuse et le droit au respect de la vie privée, le principe de proportionnalité et, le cas échéant, la discrimination résultant d’une différence de traitement par rapport à d’autres objets tolérés dans l’immeuble (plaques décoratives, paillassons, porte-noms). Il s’agit toutefois d’arguments dont l’issue judiciaire demeure incertaine.
Un courrier de réponse motivé adressé au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception est le premier réflexe à adopter. La saisine du Défenseur des droits peut être envisagée en cas de discrimination avérée.
Dans tous les cas, la consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la copropriété est impérative. Comme le montre le présent article, la question ne se résume pas à un principe simple : elle dépend de la qualification des parties (privatives ou communes), du contenu exact du règlement de copropriété, de l’existence de clauses d’uniformité, de la destination de l’immeuble et du comportement respectif des parties. Seul un avocat, au vu des pièces du dossier et des faits particuliers de l’affaire, est en mesure de délivrer un avis juridique fiable et d’orienter la stratégie à adopter.
Plus généralement, le copropriétaire qui souhaite faire valoir une contrainte liée à sa pratique religieuse a intérêt à agir en amont, dans le cadre des assemblées générales, plutôt que de contester a posteriori une résolution devenue définitive.
Si vous êtes syndic
Avant d’adresser une mise en demeure concernant un objet ou une pratique à caractère religieux, il est prudent de vérifier la qualification juridique du support (partie commune ou privative), de s’assurer que le règlement de copropriété contient une clause précise justifiant l’interdiction, de vérifier que la même rigueur est appliquée à l’ensemble des copropriétaires quel que soit l’objet en cause, et de mesurer la proportionnalité de la demande au regard du trouble effectivement constaté.
Cibler nommément un objet religieux dans un courrier de mise en demeure, dans un contexte où des objets profanes comparables sont tolérés, constitue à tout le moins un risque juridique qu’il convient d’évaluer avec soin.
Avant toute initiative contentieuse, le syndic a tout intérêt à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété. L’envoi d’une mise en demeure mal fondée — a fortiori lorsqu’elle vise un objet à caractère religieux — expose le syndicat des copropriétaires à un risque de contentieux coûteux, à une plainte pour discrimination et, plus largement, à une atteinte réputationnelle dont l’affaire Century 21 de Villeneuve-la-Garenne offre une illustration éloquente.
En résumé
Le droit de la copropriété et les libertés fondamentales ne s’excluent pas mutuellement. La Cour de cassation a clairement posé le principe selon lequel la liberté religieuse ne rend pas licites les violations d’un règlement de copropriété. Mais ce principe a été appliqué dans des hypothèses de constructions ou de modifications substantielles — une cabane sur un balcon, l’installation d’un système de fermeture — et jamais, à ce jour, dans le cas d’une mezouzah.
L’absence de jurisprudence claire sur ce point précis interdit toute affirmation catégorique. Peut-on apposer une mezouzah sur le montant de sa porte palière ? Le droit positif ne permet pas de répondre avec certitude. En l’état, on ne peut que formuler des hypothèses à partir des principes généraux du droit de la copropriété, de la qualification de la porte palière et des éventuelles clauses d’uniformité de son aspect extérieur, du régime des libertés fondamentales et de la jurisprudence rendue en matière de proportionnalité.
La conciliation entre ces deux ordres normatifs repose, en définitive, sur le contrôle de proportionnalité. Plus l’atteinte aux parties communes est significative et visible, plus le règlement de copropriété a vocation à s’appliquer pleinement. Plus l’objet ou la pratique est discret et dépourvu de nuisance, plus la restriction au nom du règlement de copropriété semble difficile à justifier au regard des libertés fondamentales. Mais seule une décision de justice statuant sur le fond permettrait de lever définitivement le doute.
C’est précisément cette incertitude qui rend indispensable, pour le copropriétaire comme pour le syndic, le recours à un avocat spécialisé capable d’analyser le règlement de copropriété, la qualification des parties, la destination de l’immeuble et l’ensemble des circonstances de fait propres à chaque situation.
