Un dégât des eaux en copropriété peut avoir des conséquences importantes sur les parties communes et privatives de l’immeuble. Il peut aussi engendrer des litiges entre les copropriétaires, les locataires et le syndic. Il est donc essentiel de savoir qui est responsable en cas de dégât des eaux et comment procéder pour obtenir une indemnisation.
Qu’est-ce qu’un dégât des eaux en copropriété ?
Un dégât des eaux en copropriété se définit comme les dommages matériels causés par l’action de l’eau provenant d’une fuite, d’un débordement, d’une infiltration ou d’un ruissellement. Il peut affecter les parties communes de l’immeuble (toiture, façade, terrasse, colonne d’évacuation, etc.) ou les parties privatives des appartements (canalisations, installations sanitaires, murs, sols, plafonds, mobilier, etc.).
Un dégât des eaux peut avoir plusieurs origines :
- Une partie commune : il s’agit alors d’un sinistre imputable à la copropriété, qui doit assurer l’entretien et la réparation des éléments communs.
En application de l’article 14 de la loi de 1965, il s’agit d’une responsabilité objective, c’est à dire sans faute. Dès lors que le sinistre provient d’une partie commune, le SDC est responsable.
“Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”
Article 14 – Code de procédure civile
- Une partie privative : il s’agit alors d’un sinistre imputable à un copropriétaire ou à un locataire, qui doit assurer l’entretien et la réparation des éléments privatifs.
- Un tiers : il s’agit alors d’un sinistre imputable à une personne extérieure à la copropriété, qui peut être responsable du fait de son activité (par exemple, un entrepreneur qui réalise des travaux dans l’immeuble) ou du fait de son bien (par exemple, un voisin dont la canalisation fuit).
Qui doit s’assurer contre les dégâts des eaux en copropriété ?
Pour être couvert en cas de dégât des eaux en copropriété, il est indispensable de souscrire une assurance adaptée à sa situation.
- Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance multirisque immeuble qui couvre les parties communes et les dommages causés aux tiers. Cette assurance est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle doit être votée en assemblée générale à la majorité simple.
- Le copropriétaire occupant doit souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre sa responsabilité civile et ses biens personnels. Cette assurance est facultative mais fortement recommandée.
- Le copropriétaire non occupant doit souscrire une assurance propriétaire non occupant qui couvre sa responsabilité civile et ses biens immobiliers. Cette assurance est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.
- Le locataire doit souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre sa responsabilité civile et ses biens personnels. Cette assurance est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989. Il doit justifier de son assurance auprès du bailleur.
Comment déclarer un dégât des eaux en copropriété ?
En cas de dégât des eaux en copropriété, il faut agir rapidement pour limiter les dommages et faciliter l’indemnisation.
- La première étape consiste à identifier l’origine du sinistre et à couper l’arrivée d’eau si nécessaire. Il faut également prévenir le syndic et les voisins concernés.
- La deuxième étape consiste à remplir un constat amiable dégât des eaux avec les parties impliquées. Ce document permet de décrire les circonstances du sinistre et d’évaluer les dommages. Chaque partie conserve un exemplaire du constat et le transmet à son assureur dans un délai de cinq jours ouvrés.
- La troisième étape consiste à faire établir un devis de réparation par un professionnel qualifié. Il faut également conserver les preuves du sinistre (factures, photos, témoignages, etc.).
- La quatrième étape consiste à attendre l’expertise de l’assureur ou du mandataire désigné par la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble). Cette convention simplifie le règlement des sinistres en copropriété en fixant les modalités d’indemnisation et de recours entre les assureurs. Elle s’applique aux sinistres survenus depuis le 1er juin 2018.
- La cinquième étape consiste à recevoir l’indemnisation de l’assureur ou du mandataire dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration du sinistre. L’indemnisation peut être réduite ou refusée en cas de faute, de négligence ou de défaut d’assurance de la part du responsable du sinistre.
Tableau récapitulatif synthétique
| Origine du sinistre | Responsable | Assurance | Démarches |
|---|---|---|---|
| Partie commune | Copropriété | Multirisque immeuble | Prévenir le syndic, remplir le constat amiable, transmettre à l’assureur, faire établir un devis, attendre l’expertise, recevoir l’indemnisation |
| Partie privative | Copropriétaire ou locataire | Multirisque habitation ou propriétaire non occupant | Prévenir le syndic et les voisins, remplir le constat amiable, transmettre à l’assureur, faire établir un devis, attendre l’expertise, recevoir l’indemnisation |
| Tiers | Personne extérieure à la copropriété | Responsabilité civile | Prévenir le syndic et les voisins, remplir le constat amiable, transmettre à l’assureur, faire établir un devis, attendre l’expertise, recevoir l’indemnisation |
Conclusion
Un dégât des eaux en copropriété peut avoir des conséquences importantes sur les parties communes et privatives de l’immeuble. Il peut aussi engendrer des litiges entre les copropriétaires, les locataires et le syndic. Il est donc essentiel de savoir qui est responsable en cas de dégât des eaux et comment procéder pour obtenir une indemnisation.
En résumé, la responsabilité du sinistre dépend de son origine (partie commune, partie privative ou tiers) et de la souscription d’une assurance adaptée (multirisque immeuble, multirisque habitation ou propriétaire non occupant). La déclaration du sinistre doit se faire rapidement et impliquer toutes les parties concernées. L’indemnisation du sinistre est facilitée par la convention IRSI qui fixe les modalités de règlement entre les assureurs.
Si vous avez besoin d’un conseil juridique ou d’une assistance dans le cadre d’un dégât des eaux en copropriété, n’hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations.
